Варианты и порядок получения земли в аренду для физических лиц

Порядок оформления договора

Условия соглашения о переуступке не могут отличаться от параметров, определенных основным договором с собственником, за исключением раздела, устанавливающего плату при передаче прав.

Процедура предполагает подготовку следующих документов к сделке:

• изначальный документ, устанавливающий арендные отношения с собственником;
• удостоверяющие документы сторон (для физлиц – паспорта);
• квитанции, свидетельствующие отсутствие долгов перед владельцем;
• выписка, устанавливающая правомочность распоряжений относительно объекта собственности (при желании, получить справку из Росреестра может любое заинтересованное лицо).

Несмотря на отсутствие строгого формата документа, существуют определенные требования, предъявляемые к юридически значимым бумагам:

• К обязательным данным относят сведения о сторонах сделки (для обычных граждан достаточно внесения паспортных сведений вместе с пропиской).
• Адрес расположения предмета договора, кадастровый номер участка, размеры передаваемых площадей.
• Установленные параметры, при которых организуется передача прав и обязанностей.
• Если накоплен долг, регулируют вопрос выплаты и определяют величину задолженности. Данные параметры должны быть учтены при дальнейших расчетах между сторонами.
• Описание правоустанавливающих документов, давших полномочия передавать объект новому пользователю.
• Выписка, констатирующая отсутствие обременений, регистрационных ограничений, залога, судебной тяжбы вокруг объекта.
• Параметры взаиморасчетов по оплате за использование земель. Плата вносится различными способами – с помесячной, квартальной рассрочкой, в виде однократной выплаты. Допускаются иные варианты определения сроков и кратности платежей.
• Прежний арендатор уполномочен внести пункт с определением дополнительных обязательств для нового пользователя земель. Если речь идет об аренде участка, нового арендатора могут обязать оплачивать мероприятия по улучшению земель.
• Документ должен содержать дату оформления и личные подписи каждой из сторон.
• В договоре устанавливают право пользования в пределах разрешенных категорий согласно предназначенности участка.
• Правила возврата земли обратно.

Так как любые существенные изменения условий первичного договора недопустимы без согласования с хозяином наделов, дополнительные пункты предварительно должны быть им одобрены.

Текст документа, как любой юридически важной бумаги, должен быть составлен грамотно, лаконичным языком, с учетом возможных рисков для сторон и в соответствии с принятыми нормами оформления. В случае затруднений при составлении рекомендуется привлечь на помощь опытного в земельных вопросах юриста

Запрет на уступку прав

Не всегда уступка права аренды является законной. Следует изучить подводные камни, когда данный вариант оформления отношений с арендатором невозможен:

• Первичный договор с собственником содержит положения о запрете на дальнейшую уступку или смену арендатора в рамках действующего документа.
• Новый пользователь планирует использовать землю не по назначению (когда территории под сельское хозяйство используют для строительство жилых домов). Чтобы была возможна переуступка, предварительно собственник должен изменить категорию назначения.
• Объектом передачи служит земля с незаконно возведенными постройками.
• Наличие обременений делает невозможным любое изменение в праве пользования (земли стали предметом судебного разбирательства, имущество арестовано, действуют регистрационные ограничения).
• Наличие задолженности первым арендатором может привести к отказу в оформлении переуступки, ведь на основании начального договора собственник вправе расторгнуть отношения с неплательщиком, что влечет недействительность новой бумаги.

Существуют и иные обстоятельства, устанавливающие взаимосвязь между арендными отношениями и какими-либо нарушениями закона.

Порядок предоставления земельных участков находящихся в государственном ведении

Прежде чем арендовать у государства участок, необходимо найти свободный. Чтобы получить официальный ответ от работников Геокадастра, необходимо подать в службу запрос. Проверка информации об имеющихся свободных участках доступна на сайте Росреестра.

Выбрав участок, необходимо осмотреть его лично и проверить:

• наличие коммуникаций,
• категорию земли,
• качество почвы и пр.

Заявление и документы на аренду подаются в местную администрацию района или города, в пределах которого расположен участок.

Из справок потребуются:

• заявление;
• паспорт обратившегося гражданина;
• выписка из ЕГРП;
• кадастровый паспорт земли;
• технический план на имеющиеся на участке постройки (при наличии);
• справка об отсутствии обременений на территорию.

Как взять участок в аренду у администрации города читайте здесь.

Юридические лица дополнительно предоставляют выписку из ЕГРЮЛ, копии учредительной документации. В разных регионах РФ перечень документации может отличаться.

Общий порядок действий выглядит следующим образом:

1. Подготовка справок.
2. Обращение в государственный территориальный орган власти с заявлением об аренде и документами.
3. Проведение межевания, постановка на учет — при самостоятельном подборе незарегистрированного надела.
4. Подача заявки и внесение залога — при участии в аукционе.
5. Составление договора, подписание.
6. Регистрация его в Росреестре.

Только после регистрации соглашения арендатор имеет право распоряжаться участком по собственному усмотрению.

Варианты аренды земельных паев

У государства. Большинство граждан арендуют паи именно так. Возможность пользоваться землей возникает у них только после регистрации земли и внесения ее в реестр. Граждане приобретают право по результатам торгов. Аукцион позволяет лицу получать пай по невысокой цене, особенно когда у него нет других конкурентов. При этом оформлением всей документации по будущим торгам должен заниматься сам заявитель. Даже если он являлся единственным участником торгов, то с ним после их окончания все равно заключается арендный договор.

У частного лица. Некоторые получают земельные паи по наследству. При этом гражданин сможет сдать в аренду участок только после вступления в наследство. От наследника требуется принятие всего имущества, а не отдельных его частей. Чтобы оформить наследство в виде земельного пая, гражданину потребуется предоставить само завещание, документ, подтверждающий смерть предыдущего владельца участка. Также от наследника потребуется свидетельство или прочий документ, которым будут подтверждены его родственные связи с усопшим. При необходимости могут запрашиваться судебные распоряжения.

Образец договора аренды земли сельхозназначения

Согласно составленного договора аренды арендодатель предоставляет арендатору земельный участок во временное пользование на установленный срок. Все материальные блага (продукция), полученные в результате осуществления арендатором сельскохозяйственной деятельности, являются только его собственностью.

Сторонами заключенной сделки могут выступать как физические, так и юридические лица, в том числе государственные органы. Права владельца земельного участка включают по закону право на предоставление земли в аренду.

Неограниченные права на владение, использование и распоряжение земельным участком имеет только его собственник. Собственниками объектов земли могут выступать: физические лица, группы лиц (несколько долевых собственников), а также муниципальные образования.

Если участок земли сельхозназначения относится к категории коммунальной собственности, то владельцем и арендодателем земли выступают органы местного самоуправления.

Собственник земельного участка имеет право:

• расторжения договора аренды в судебном порядке, в случае выявления существенных нарушений условий договора;
• осуществления периодического осмотра принадлежащего ему участка;
• возмещения причиненного в результате деятельности арендодателя ущерба.

Основной обязанностью арендодателя является передача земельного участка во временное пользование и исключение разного рода вмешательств со стороны третьих лиц.

Лицо, получившее объект земли во временное пользование, имеет право:

• Использования предоставленного ему участка для извлечения экономической выгоды в строгом соответствии с положениями договора;
• Передачи предоставленного участка во владение иным лицам (по договору субаренды или в залог) с разрешения владельца;
• Единоличного владения, распоряжения и пользования продуктами своей деятельности.

В свою очередь арендодатель обязуется:

• Своевременно, без просрочек вносить арендную плату за пользование землей;
• Пролонгировать договор по истечении срока временного пользования, либо выкупить земельный участок;
• Осуществлять контроль за качеством плодородного слоя почвы, поддерживая его состояние.

Обычная двусторонняя сделка имеет стандартный набор положений, который отражается и в договоре аренды земельного объекта.

Чтобы сделка считалась совершенной, договор аренды в обязательном порядке должен содержать следующие сведения:

• Наименование сторон и их личные данные (основные реквизиты юридического лица, либо паспортные данные гражданина);
• Полные адресные данные сторон;
• Контактная информация для связи;
• Предмет договора с указанием его местоположения, видом разрешенного использования, площади и учетного кадастрового номера.

Отсутствие в договоре сведений о порядке оплаты может стать причиной признания документа недействительным.

Законными признаются только следующие способы оплаты:

• фиксированная сумма;
• определенная доля прибыли, полученной в результате осуществляемой арендатором деятельности;
• передача в качестве оплаты определенного соглашением предмета;
• обязательные мероприятия по улучшению качества земельного объекта (например, повышение плодородия почвы).

Обязательно должны быть указаны способ (наличный или безналичный расчет) и сроки внесения оплаты.

Договор аренды составляется в простой письменной форме, не требующей нотариального удостоверения.

Текст договора также должен содержать сведения о дате и месте его заключения, положения о правах и обязанностях сторон, сведения об назначении земельного участка и условиях использования, размер арендной платы, ответственность за нарушение условий договора, сроки аренды, порядок передачи земли после истечения срока аренды, указание на тип договора (краткосрочный или долгосрочный).

Срок действия краткосрочного договора составляет не более пяти лет, долгосрочного — до 49 лет. Каждая из сторон получает свой экземпляр договора, который хранится у нее на руках.

Через аукцион по инициативе граждан

Такая возможность есть только для муниципальных и государственных участков. Будут ли участвовать в аукционе физические лица или организации, зависит от целей предполагаемого использования участка.

Характеристики и возможность использования должны указываться в паспорте участка. Подать заявку на участие может любой человек, если аукцион предназначен именно для физических лиц.

Быть инициатором торгов могут местные власти или сами граждане. Во втором случае будущие арендаторы земли коллективно составляют предложение о торгах, а местные власти вправе его одобрить или не одобрить (это должно происходить по веской причине).

Затем граждане подают заявки и участвуют в торгах. Для проведения аукциона должно быть не менее трёх заявок, к которым нужно приложить пакет документов (указанный в условиях торгов) и задаток. Разыгрывается право взять участок в аренду, а победителем считается тот, кто предложил наибольшую сумму.

Некоторым гражданам запрещено участвовать в земельных аукционах, если в судебном порядке их право распоряжаться, приобретать и арендовать собственность было ограничено.

Городская или областная администрация может отказаться проводить торги, если:

1. На них выставляют земли общего пользования, которые нельзя брать в аренду, покупать и продавать.
2. Не определены границы участков, или они являются предметом спора.
3. Участки принадлежат частным лицам или организациям, т.е. не являются муниципальными или государственными.
4. Порядок пользования участками не определён, или земли используются не по назначению.

Регистрация договора

Государственной регистрации подлежит только долгосрочный договор аренды земельного участка.

Стороны обращаются в МФЦ или отделение Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды ЗУ. Также заявление на регистрацию договора может подать одна из сторон.

Договор аренды регистрируется в ЕГРН как обременение права собственности владельца ЗУ.

К заявлению прилагают:

• договор аренды;
• передаточный акт;
• полномочия лиц, действующих от имени сторон;
• от юр. лиц справки о некрупности сделки и об отсутствии заинтересованных лиц;
• согласие второго супруга на совершение сделки в установленных законом случаях;
• платежное поручение об оплате госпошлины (22000 руб. для юр. лиц).

Размер госпошлины значительно уменьшается, если заявление подаст частное лицо.

Земельная составляющая в аренде недвижимости

Вопрос платы за землю неразрывно связан с арендой недвижимости: есть ли в арендной плате за объект недвижимости земельная составляющая?

Гражданское законодательство предусматривает, что установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование им включает плату за пользование земельным участком (или его частью), на котором расположено здание, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 654 ГК РФ).

Это важно. Согласно п. 2 ст

654 Гражданского кодекса, установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором

2 ст. 654 Гражданского кодекса, установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Платить земельный налог необходимо, только если лицо обладает одним из вещных прав на земельный участок: правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования или правом пожизненного наследуемого владения. При этом отсутствие в договоре аренды имущества пункта об оплате пользования земельным участком не исключает такую плату в составе арендной платы. Таким образом, установление арендных платежей за имущество автоматически включает плату за землю в их составе.

Налоговики всячески стараются вменить арендатору участка уплату земельного налога. Вот любопытный пример, который нашел отражение в Постановлениях ФАС Дальневосточного округа от 10 июля 2009 г. N Ф03-3140/2009 по делу N А59-4139/07 и от 17 сентября 2008 г. N Ф03-А59/08-2/3289 по делу N А59-4139/07-С15. Проверяющие указали, что организация является фактическим землепользователем земельных участков (эксплуатация сооружений и иных объектов недвижимости на условиях аренды). В связи с этим она должна уплачивать земельный налог, так как по договорам аренды имущества в состав арендной платы не включена плата за пользование земельным участком.

Если в договоре аренды имущества нет ссылки на оплату пользования земельными участками, то арендная плата за пользование недвижимым имуществом включает в себя арендную плату за земельные участки (т.к. иного в договоре не указано). Статья 654 Гражданского кодекса требует прямо указывать в договоре на невключение земельного платежа в арендную плату, чтобы взимать его отдельно.

Предварительное получение прав на земельную долю

По предписаниям части 3 статьи 9 Закона от 24 июля 2002 года под номером 101-ФЗ сельскохозяйственные земли могут передаваться в аренду на период 3-49 лет.

Площадь земельных паев не ограничена. В связи с этим арендовать допускается участки различных размеров.

Обычно на земельный пай имеют права несколько граждан. Чтобы один из них смог беспрепятственно арендовать или по-другому распорядиться частью участка, ему потребуется выделить свою долю. У гражданина возникнет потребность в оформлении документа, который подтвердит, что выделенный земельный участок не относится к общим владениям. Только после этого он сможет заключить договор аренды пая с другим лицом.

От гражданина, решившего выделить земельный пай, требуются следующие действия:

1. Привлечь кадастрового инженера для составления проекта межевания земельного участка.
2. В течение 30 дней письменно сообщить другим пайщикам о намерении выделить долю.
3. Дождаться результатов собрания пайщиков. При положительном решении гражданин получает протокол согласия. Документ подтверждает отсутствие у других пайщиков возражений относительно отчуждения доли.
4. Органы землеустройства проверяют информацию как о самом гражданине, так и о выделяемой им земле. Итогом проверки является формирование кадастрового плана. Паю присваивается номер.

Чтобы выделить пай, гражданину необходимо обратиться с заявлением в комитет по земельным вопросам своего муниципального района. Дополнительно ему потребуется приложить свой паспорт, согласие от других пайщиков. Также к документации прилагается кадастровый паспорт.