Что такое бессрочная аренда земельного участка, как оформить ее в законное владение?

Прекращение права БП

Как и большинство правоотношений бессрочное пользование может прекратиться. Это происходит по одному из вариантов:

• добровольному отказу собственника;
• принудительному изъятию.

Процесс прекращения бессрочного постоянного использования земли можно наглядно увидеть в таблице.

Критерии для сравнения форм прекращения БП ЗУ	При добровольном отказе (ст.53 ЗК РФ)	При принудительном изъятии (ст.54 ЗК РФ)
Инициатор прекращения	собственник	административный орган
Основание прекращения	заявление о добровольном отказе	неиспользование участка по целевому назначению либо использование с нарушением норм законодательства
Кто выносит решение о прекращении	исполнительный комитет местной администрации	судебный орган
Перечень документов	заявление; решение о выделении участка; план межевания; кадастровый паспорт; государственный акт на право пользования	заявление о государственной регистрации прекращения БП; копия решения об изъятии; или копия вступившего в законную силу судебного акта об изъятии
Срок рассмотрения	30 дней с даты подачи документов	в течении 10 дней с даты принятия решения либо со дня вступления судебного акта в законную силу
Действия уполномоченного органа	регистрация заявления; подготовка проекта прекращения права; согласование и подписание проекта; выдача решения заявителю	административный орган сообщает о прекращении права в налоговый орган по месту расположения участка в течении 7 дней с даты решения об изъятии
Особенности	административный органа проверяет правомочность причины написания заявления об отказе от надела	такой порядок не применяется к участкам являющимися собственностью федерации и безвозмездно переданной муниципалитету либо субъекту РФ; решение об изъятии может быть обжаловано в суде

До принудительного изъятия надела административный орган проводит стадию досудебного рассмотрения дела, которая состоит из двух этапов:

1. назначение административного наказания (штраф), а также требование восстановить плодородие почвы за определенный срок;
2. возбуждение судебного процесса за невыполнение предписаний по содержанию ЗУ.

Заявление о прекращении права БП землей

Досудебное урегулирование предоставляет собственнику возможность устранить административные нарушения и сохранить право бессрочного постоянного землепользования.

Правом на БП ЗУ обозначается передача определенной территории владельцу на неограниченный временной промежуток.  Правовое регулирование такими действиями закреплено нормами Гражданского, а также Земельного кодекса РФ.

Приватизация ЗУ находящегося в БП

На законодательном уровне закреплено право собственников, получивших землю на приватизацию этого объекта недвижимого имущества. В частности правовое регулирование осуществляется Законом №178 о приватизации, а также ФЗ №122 о государственной регистрации. Основываясь на этих положениях, земельная территория должна быть либо арендована, либо приватизирована.

Сроки для приватизации участков полученных ранее в бессрочное пользование не ограничены. Единственное ограничение это оформление такого участка в собственность с помощью упрощенного порядка, так называемой «дачной амнистии», возможно было до 1 марта 2018 года. После этой даты приватизировать по упрощенной системе уже не получится.

Правом на приватизацию обладают те лица, которые получили ЗУ в БП и начали на нем возведение дома. Наследники таких собственников не смогут приватизировать землю. Им остается либо выкупать, либо арендовать участок.

Если на земельной территории уже стоит дом, то собственнику для приватизации необходимо направить заявление в местную администрацию с требованием передать часть территории, находящейся под его постройками.

Образец заявления на приватизацию ЗУ

Рассмотрение и принятие решения о возможности приватизации конкретного ЗУ занимает примерно 14 дней. При положительном ответе наступает следующий этап: оформление необходимой документации.

Приватизация участка, полученного в садовом товариществе после 1 марта 2018 года, происходит путем направления заявления в администрацию района. В заявлении указываются все данные о ЗУ и цель его дальнейшего использования собственником. Участок, выделенный индивидуально проходит регистрацию через Росреестр со всеми необходимыми документами.

Вопрос с приватизацией участка бессрочного пользования можно решить самостоятельно либо с помощью доверенного лица. Для этого потребуется юридическое подтверждение в виде доверенности на представителя. Им может быть, например:

• Председатель садового товарищества;
• Сотрудник юридической компании.

Порядок приватизации разделяется на два вида в зависимости от попадания под действие «дачной амнистии» или нет.

Когда происходит оформление?	Приватизация до 1 марта 2018	После 1 марта
Согласование с муниципальным образованием, являющимся собственником	Согласие администрации не требуется	Требуется согласие
Регистрация в Росреестре	требуется	необходима

Подготавливая пакет документов в администрацию района для приватизации ЗУ нужно убедиться, что в нём присутствуют:

1. Заявление от заинтересованного лица, получившего ранее этот участок на праве БП;
2. Свидетельство, подтверждающее это право, а также на строения;
3. Кадастровый план, в случае нахождения участка на учете ;
4. Технический паспорт на дом и любую другую постройку;
5. Документ, подтверждающий личность заявителя.

Для заявителей, подпадающих под действие «дачной амнистии» при обращении в Росреестр потребуются только паспортные данные гражданина и документ о предоставлении земельного надела в его пользование.

Документы

В условиях постоянно меняющихся политических, экономических, социальных норм документы о подтверждении прав на землю должны меняться в зависимости требований закона.

Виды документов

Среди документов, позволяющих определить статус собственника земельного участка, выделяют два вида:

1. правоустанавливающие;
2. правоудостоверяющие.

Взаимосвязь между этими видами можно отследить по схеме:

Связь между правоустанавливающими и правоудостоверяющими документами

К правоудостоверяющим документам относятся, те, которые указывают на факт возникновения или перехода права. Например:

• постановление, решение либо распоряжение о выделении ЗУ муниципальными органами;
• акты, составленные государственными органами о передаче земельной территории;
• свидетельство о наследовании ЗУ;
• судебный акт;
• гражданско-правовое соглашение, устанавливающее право собственности лица (купля-продажа, мена, дарение, приватизация).

Записи кадастрового учёта основаны на правоустанавливающем документе, тогда как правоудостоверяющий (свидетельство) является результатом регистрирования.

Основные требования

Оформление и структура документов на ЗУ установлена специальными регламентами. Например, документы, выданные в Советском Союзе, являются действующими и не ограничены по сроку давности как устанавливающие факт передачи земли в бессрочное пользование. Провести имущественную сделку по таким бумагам не получится, так как они теряют свою юридическую силу и требуют переоформления в Росреестре.

Основное требование для документов на это совокупность правоустанавливающих и правоудостоверяющих фактов, а также соответствие учетных записей в них. Изменения оформляются в соответствии с требованиями регламента. Для перерегистрации земельного участка потребуются план межевания и акт о согласовании границ. При проведении межевания возможно увеличение размеров участка, если позволяет близлежащая свободная территория.

Сроки

Срок действия документов устанавливается для того, чтобы знать в течении какого периода времени они будут юридически дееспособными. Действующий регламент установил необходимость менять документы с внесенными изменениями каждые 5 лет. За это время государственный кадастровый учет проводит ревизионные работы.

Для собственников же срок имеет значение при проведении имущественных сделок. Если последнее обновление документации было больше 5 лет назад или не проводилось вообще, то предстоит процедура перерегистрации.

Срок действия правоустанавливающих документов признается регламентом бессрочным и не подлежит проведению перерегистрации.

Юридическая сила старых документов

На основании Закона о государственной регистрации прав документы старого образца являются действительными и на сегодняшний день. Обменивать их на новые не нужно. Это правило действует только для тех документов, которые являются основанием имущественного права гражданина или организации на ЗУ.

При утрате документов нужно обратиться в Росреестр за восстановлением либо получением выписки из кадастра, что равно по юридической силе оригиналу свидетельства. Если сведения в Росреестре не найдены, то нужно сделать запрос в архив муниципалитета через главу администрации. Истребование данных происходит не бесплатно.

Кадастровый паспорт — Росреестр

Выписка из архивных данных вместе с приложенным актом о земельном участке будут являться основанием для обращения в Росреестр за регистрацией территории. Постановка участка на кадастровый учет облагается государственной пошлиной. Законом установлен 20-дневный срок, чтобы получить документы и зарегистрировать участок в Кадастровой палате.

Основания для прекращения права бессрочного пользования

Основной причиной, по которой БП прекращает существовать, является переоформление участка в собственность или аренду. Законодательство предусматривает условия, при которых надел изымается принудительно, по решению администрации муниципалитета или суда:

• ЗУ необходим для реализации местного проекта по постройке объекта общего пользования.
• Нарушение правил эксплуатации надела, в результате которых значительно ухудшилось его состояние, земля пришла в запустение.
• Пользователь не выполняет мероприятия по повышению плодородия почвы.
• Способ использования не соответствует ВРИ.
• Нарушение прав соседей.
• Загрязнение окружающей среды, вред экологии.

Если пользователю надел не нужен, он имеет право отказаться от него добровольно – для этого необходимо обратиться с заявлением в многофункциональный центр.

Переоформление бессрочного права в собственность или аренду

Если имеет место бессрочное пользование земельным участком – как оформить собственность на такую землю? Разберемся далее.

Речь идет об устаревшей юридической норме, поскольку оформление земли в собственность либо аренды выгодно и землепользователю, и органам власти, которым она принадлежит.

Органы государственной власти при передаче ЗУ в собственность его фактическому пользователю будут получать земельный налог с нового землевладельца, а при заключении договора аренды – плату за данную аренду. А вот за бессрочное пользование территорией землепользователь оплачивает исключительно коммунальные ресурсы, подводимые к ЗУ.

Пример

Право постоянного пользования земельными участками можно переоформить на аренду (см. Определение ВС РФ от 13. июня 2017 г., дело №305-КГ17-877).

Кроме того, землепользователю необходимо провести переоформление права постоянного бессрочного пользования земельным участком, чтобы иметь возможность производить те или иные важные операции с используемой землей:

• отчуждение в виде продажи либо дарения;
• сдача в аренду;
• передача ЗУ по наследству;
• разделение на доли;
• перевод недвижимого имущества в другую категорию земли.

Эти действия можно выполнять исключительно после оформления надела в собственность.

Для юрлиц

Если постоянное бессрочное пользование земельным участком осуществляется юридическим лицом, и необходимо переоформление, то для физлиц нет сроков переоформления, установленных законом, а вот юрлицам, в соответствии с п. 2 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», нужно было произвести такое переоформление до 1.07.2012 г. под угрозой штрафа в размере от 20 до 100 тыс. руб.

Тем не менее, несмотря на штрафы, многие организации так и не переоформили используемые земли в положенные сроки. И потому государство передвинуло эти сроки для ЗУ, на которых размещены:

• железнодорожные пути;
• линии электропередач;
• дорожные коммуникации;
• объекты инженерной инфраструктуры.

Переоформление ЗУ с объектами, перечисленными выше, без оплаты штрафов было продлено до 1.01.2016 г. Для получения права собственности вместо возможности бессрочной эксплуатации государственных наделов юрлицу следует выкупить используемый ЗУ у местных органов власти.

Также с властями можно заключить договор аренды, в зависимости от экономических обстоятельств конкретного юрлица. Стоимость аренды, в соответствии с п. 2 ст. 3 ФЗ №137, составляет:

Стоимость аренды
% от кадастровой стоимости (КС)	Земли
0,3 %	Для земель сельхозназначения
1,5 %	Для земель, изъятых из оборота
2 %	Для остальных земель

Чтобы вам было легче оформить договор аренды ЗУ самостоятельно, наши специалисты подготовили унифицированный бланк, на который можно опираться при составлении. Также вы можете обратиться напрямую за помощью к нашим юристам.

Образец заявления

Договор аренды ЗУ

Скачать

Для физлиц

В бессрочном пользовании у граждан, как правило, находятся сельхозземли для дачных либо садовых ЗУ. Оформление права собственности требуется для возможности продавать участок или передавать его по наследству.

Отметим, что произвести переоформление бесплатно можно один раз в жизни.

Для такой процедуры физлицу следует осуществить следующие действия: выполнить следующую последовательность действий:

1. Подготовить пакет документов, свидетельствующий о том, что вы вправе использовать ЗУ неограниченное количество времени;
2. Провести межевание такого участка;
3. Оплатить государственную пошлину за регистрацию права собственности;
4. Представить в регистрационную палату собранные документы и квитанцию.

Часто происходило так, что возможность использовать государственные наделы передавалась не какому-то конкретному садоводу, а всему садовому товариществу целиком или дачному кооперативу.

В подобном случае у землепользователя может не оказаться документов на землю. Тогда ему следует обратиться в местный орган исполнительной власти и там запросить акт передачи земли в бессрочное пользование садовому товариществу, членом которого как раз и является пользователь данной земли.

Чтобы доказать принадлежность к данному товариществу, рекомендуем предъявить членскую книжку, а также имеющиеся документы об уплате в товарищество тех или иных платежей (в частности, электричество, охрана и пр.) за последние годы. Это подтвердит фактическое пользование ЗУ.

Цитата: Для того, чтобы провести межевание, нужно обратиться в БТИ или в стороннюю организацию для заключения договора о проведении кадастровых работ и определении границ ЗУ.

Затем подайте документы в регистрационную палату, чтобы приватизировать землю в рамках дачной амнистии.

КС РФ: если собственность на землю не разграничена, участок нельзя приобрести по давности владения

Стать собственником земельного участка в силу приобретательной давности не получится, если он находится в публичной собственности. Это касается в том числе земли, государственная собственность на которую не разграничена. Даже если участок не стоит на кадастровом учете и пустует, это не значит, что публичный собственник отказался от него. К таким выводам пришел КС РФ в недавнем определении.

В июне 1990 года гражданин Г. получил земельный участок площадью 6 соток под строительство жилого дома. Границы участка не были определены.

Со временем гражданин Г. построил на нем дом и огородил участок большей площади – около 12 соток. В огороженную территорию вошли его собственный участок и земли, находившиеся в муниципальной собственности. На кадастровом учете участок не стоял.

В 2005 году суд признал право собственности на построенный на участке дом за сыном гражданина Г.

Суть пора

Через несколько лет сын гражданина Г. обратился в суд с требованием признать за ним право собственности на весь огороженный участок.

Суды отказали в иске. Они пришли к выводу, что приобрести право собственности по давности владения можно только в отношении земельных участков, которые находятся в частной собственности. Иные земельные участки не следует считать бесхозяйным имуществом, так как такие земли являются либо государственной, либо муниципальной собственностью. Добросовестного, открытого и непрерывного владения спорным земельным участком с 1990 года недостаточно для признания права собственности в соответствии со ст. 234 ГК РФ, поскольку сам по себе факт владения земельным участком не порождает право собственности на него.

Тогда сын гражданина Г. обратился в КС РФ. Он считал, что абз. 1 п. 1 ст. 234 ГК РФ противоречит Конституции РФ в той мере, в какой он, по смыслу, придаваемому ему правоприменительной практикой, не позволяет приобрести в порядке приобретательной давности земельные участки, относящиеся к собственности муниципального образования.

Позиция ВС РФ

КС РФ не принял жалобу к рассмотрению, однако дал несколько разъяснений.

Одним из условий приобретения права собственности по давности владения имуществом является добросовестность. Добросовестность давностного владельца предполагает, что его владение не было противоправным, было совершено внешне правомерными действиями.

П. 2 ст. 214 ГК РФ и п. 1 ст. 16 ЗК РФ закрепляют презумпцию государственной собственности на землю. Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.

В условиях такой презумпции и большого количества нераспределенной земли сама по себе несформированность земельного участка и отсутствие государственной регистрации права собственности публичного образования на него не означают, что публичное образование отказалось от своего права собственности или проявляет безразличие к правовой судьбе этого земельного участка.

Для любого добросовестного и разумного участника гражданских правоотношений должно быть очевидным, что земли, на которых земельные участки не сформированы и не поставлены на кадастровый учет, относятся к государственной собственности. Отсутствие такого учета не свидетельствует о том, что они являются бесхозяйными.

Определение КС РФ от 11.02.2021 № 186-О

10.02.2021 697

Земля и недвижимость

В законе появилось новое основание для изъятия практически любой недвижимости — реализация проекта комплексного развития территории. Причем узнать об этом…

Подробнее

03.12.2020

416

Земля и недвижимость

Даже если давностный владелец знал об отсутствии оснований возникновения у него права собственности, он все равно может получить право собственности…

Подробнее

Теги: давность владенияземельный участокземляКС РФприобретательная давностьпубличная собственностьшортрид

Порядок выкупа арендованных земель

В некоторых случаях арендатор может оформить на участок права собственности, если выполняются такие условия:

• в договоре прямо указано право на выкуп земли после уплаты определенной суммы или по истечению установленного срока;
• право на это предусмотрено в нормативно-правовых актах, которые действуют в конкретном регионе РФ.

Для выкупа арендатор должен обратиться в тот орган, где была оформлена аренда, с соответствующим заявлением и пакетом необходимых документов. Если это договор аренды с правом выкупа и администрация дает свое согласие на это, ему необходимо уплатить установленную стоимость за участок и оформить права собственности на него. В некоторых случаях для этого также придется пройти процедуру торгов и предложить наиболее высокую цену.

Стоит учесть, что в ситуации с арендуемой сельхозземлей выкуп возможен только после истечения минимального трехлетнего срока и лишь при условии, что арендатор использовал его по назначению, без нарушения условий сделки.

Также сам объект аренды (то есть земельный участок) не должен иметь никаких ограничений к этому (отдельные виды земель выкупить не получится ни при каких условиях).

Виды

На участок земли

Документ содержит сведения о размере участка (его площади), категории, к которой относится эта земля, адреса и кадастрового номера. Получение номера (прохождение регистрации в кадастровой системе) предваряется процедурой определения границ участка и их согласованием с соседями и всеми заинтересованными сторонами. В паспорт на объект вносятся сведения о компании, выдавшей межевой план и обо всех обременениях, если таковые имеются. Чаще всего такие паспорта выдаются владельцам участков в загородном частном секторе, а также собственникам или пользователям земли в садовых и огородных товариществах.

На дом

Паспорт, выписанный на основании кадастрового реестра, требуется в основном при регистрации (переходе) права собственности. Срок действия кадастрового паспорта на дом по сути бессрочный. Но при продаже или покупке придётся получать новый документ (старый утрачивает свою значимость). Связано это с тем, что за время пользования строением могли произойти изменения, которые необходимо зафиксировать в новом документе. В паспорта на дом вносится вся уникальная информация – общие размеры, расположение комнат и их площадь, описание внешнего вида постройки. Также вписывается в документ кадастровая стоимость и адрес дома.

На квартиру

Паспорт на этот объект недвижимости может понадобиться не только для совершения сделки купли-продажи или передачи в наследство. Получение нового паспорта необходимо при перепланировке. Этот документ узаконит все произошедшие изменения. В документы этого типа вносятся сведения о количестве окон, высоте потолков, общей и полезной площади, количестве комнат, материалах стен и перекрытий. Указывается, есть ли отопление и когда проводился капитальный ремонт (вписывается дата).

Также документ содержит кадастровую стоимость, адрес, сведения о доме, в котором находится квартира (указывается количество этажей и дата окончания строительства). Хотя срока действия у этого документа законом не предусмотрено, но при совершении сделки требуется своевременно обновлять информацию в реестре, то есть, получать новый паспорт.

Основное отличие кадастрового паспорта на квартиру и земельный участок или частный дом заключается в содержании. Для квартиры это будет документ из двух листов – на первом фиксируются все основные сведения, второй отведён для поэтажного плана и обозначения местоположения квартиры. В документе на участок или дом с участком содержится большее количество разделов. Вносятся общие сведения, прилагается схема, информация об ограничениях или обременениях, схемы отдельных частей объекта недвижимости, если таковые имеются, и другие данные.

Права и обязанности пользователя

Подобные вопросы подробно прописываются в Земельном кодексе. Любой гражданин имеет право:

1. Пользоваться в соответствии с любым видом разрешенной деятельности. При этом можно задействовать и саму почву, и водоемы, находящиеся на территории, и недра, залегающие на глубине (исключая случаи, где подобные возможности не предусмотрены в соответствии с распоряжением – например, в природоохранных зонах).
2. Возвести капитальное строение, временные постройки, хозяйственные помещения для личных нужд.
3. Создать магазин, иное помещение, в котором предполагается осуществлять коммерческую деятельность, а также производственные цеха, в которых будет создаваться определенная продукция, вспомогательные постройки для производственной деятельности.
4. Производить работу по орошению, мелиорации, осушению почвы.
5. Переоформить в собственность или арендовать его – подобная процедура для частных лиц полностью бесплатна.

Наряду с правами существуют и определенные обязанности:

1. Заниматься только теми видами деятельности, которые разрешены.
2. Предпринимать все меры по поддержанию плодородия почвы.
3. Соблюдение экологических и санитарных требований.
4. Соблюдение мер противопожарной безопасности.
5. Запрещаются любые формы распоряжения землей – продажа, мена, сдача в аренду и т.п.
6. Исполнять прочие обязательства, которые были прописаны в соответствующем распоряжении или постановлении (если таковые были оформлены).

Как формируется выкупная цена

Практически во всех случаях земельный участок нужно выкупать за свой счет, потому что фактически происходит смена владельца – государство в лице федерального, муниципального органа власти или предприятия уступает свои права частному гражданину мили юридическому лицу.

Порядок установления цены регулируется федеральным законодательством (ориентируются на кадастровую стоимость, которая достаточно близка к рыночной):

1. Максимальная сумма не превышает:

• 20% кадастровой стоимости, если земля находится в населенных пунктах, в которых официальное количество проживающих более 3 миллионов человека – т.е. это только Москва и Санкт-Петербург;
• 2,5% кадастровой стоимости для всех остальных земель (в городах, на дачах, в муниципальных районах и т.п.).

1. Конкретная стоимость устанавливается субъектом федерации, но в любом случае она не может превышать максимальный предел.

При этом ценообразование происходит с учетом нескольких правил:

1. Любое региональное правительство, Администрация вправе установить льготы по выкупной цене. Например, во многих субъектах государство субсидирует переоформление права постоянного пользования пенсионерам: они могут перейти с бессрочного права на собственность и оплатить только 50% от его стоимости.
2. Для юридических лиц, которые арендовали участок, тоже полагаются значительные льготы – они оплачивают в разных регионах от 20% до 60% выкупной стоимости. Точная стоимость при этом зависит не только от решений местной Администрации, но и конкретного постановления комиссии, которая назначается перед проведением подобной сделки. Основной фактор – длительность использования участка арендатором и соблюдение правил ведения деятельности. С другой стороны, на стоимость также повлияет наличие сооружений, а также других имущественных объектов, которые располагаются на территории и относятся к собственности арендатора (или возведены за его счет, но не оформлены).
3. Наконец, стоимость может и увеличиться при прочих равных обстоятельствах. Предельное повышение – 80% от кадастровой стоимости. При этом опять же в случае с долгосрочным использованием территории, а также при наличии на ней капитальных строений цена снижается.

Цена всегда устанавливается определенным государственным органом – все зависит от того, в чьей собственности находится земля (подробнее – в таблице).

категория собственности	кто устанавливает цену
федеральные	Правительство РФ
региональные	Правительство субъекта
муниципальная земля	местная Администрация

Конкретную информацию о стоимости выкупа, о возможных льготах и порядке оформления нужно уточнять в местной Администрации – на официальном сайте или путем личного обращения.

Кто принимает решение и как

Дело в том, что когда земельный участок берется в аренду у государства, то обязательным условием является проведение открытых торгов, которые назначаются и проводятся местной администрацией, после подачи им заявления. Порядок действий таков:

• Вы определяетесь с участком, после чего подаете бумагу в местный орган с целью арендовать надел;
• Назначаются открытые торги;
• В газете публикуют сообщение о предстоящем аукционе, указывая исчерпывающую информацию об участке;
• Если будущий арендатор не один, то определяют одного из них, который получит право аренды на 49 лет;
• После этого он ставит землю на учет и оформляется арендный договор.