Как грамотно оформить договор аренды части земельного участка: образец и нюансы процедуры

Если надел не в долевой собственности

Согласно ст. 35 ЗК РФ, земельный участок и располагающийся на нем жилой дом должны быть в собственности у одного лица. Если человек построил дом, он вправе оформить землю в личную собственность.

Необходимо учитывать следующее:

1)  Если владелец земли – частное лицо, то человек вправе претендовать на преимущественный выкуп;

2)  Если владелец земли – муниципальные или государственные органы, то человек вправе оформить землю в собственность без их разрешения.

Главное – чтобы на земельном наделе находился жилой дом, который был построен согласно разрешению уполномоченных органов и законно введен в эксплуатацию.

Если площадь земельного участка достаточная, то его можно разделить на 2 части. Другой вариант – выделение долей в объекте.

Когда оформление долей запрещено

При выделе долей вместо одного объекта появляются 2 новых, однако процедура оформления возможна не во всех случаях.

По закону запрещается выделять доли в следующих случаях:

1)  На территории участка находится спорный объект;

2)  Площадь участка слишком маленькая, и разделить его на два объекта не представляется возможным;

3)  Оформление долей противоречит интересам совладельцев;

4)  В соответствии с российским законодательством разделить участок нельзя.

Если проведение процедуры невозможно, то один из собственников вправе претендовать на финансовую компенсацию за свою часть. Компенсацию можно получить по соглашению сторон или в принудительном порядке, через суд.

После того как бывший владелец получит компенсацию, в соответствии со ст. 252 ГК РФ он лишается права собственности на земельный надел.

Требуемые документы

К иску прикладываются ксерокопии следующих документов:

1)      паспорт заявителя;

2)      документация на объект, устанавливающая права собственности;

3)      справка из ЕГРН;

4)      кадастровый паспорт;

5)      технические и другие документы на частный дом, дополнительные постройки, если они есть;

6)      квитанция, подтверждающая оплату госпошлины;

7)      доказательства того факта, что остальные владельцы отказались решать вопрос на основе мирной договоренности.

Ксерокопии необходимо предоставить в судебную канцелярию вместе с оригиналами, чтобы сотрудники имели возможность их сверить.

Если от имени истца действует его законный представитель, то ему необходимо иметь при себе паспорт и доверенность, удостоверенную сотрудником нотариального агентства.

Аренда со множественностью лиц на стороне арендатора

Если несколько субъектов приняли решение об аренде объекта недвижимости, то можно заключать договор аренды со множественностью лиц.

Объектом недвижимого имущества может являться земельный участок, здание, помещение, жилое имущество и прочее.

Аренда со множественностью лиц может возникнуть как в добровольном, так и в судебном порядке.

Добровольное заключение

В добровольном порядке — если, например, на земельном участке располагается здание, которое арендуют разные собственники помещений, находящиеся в таком здании.

Как разъясняет нам Федеральная служба государственной регистрации:

«При рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.

Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора».

Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается в силу принципа свободы договора (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

Обязательное заключение

В силу закона аренда со множественностью лиц на стороне арендатора возникает по причине наличия особого объекта аренды и субъективного состава участников данного вида аренды.

И так, это наступает, когда в аренду сдается неделимый земельный участок, находящийся в муниципальной или государственной собственности. При этом на земельном участке:

1. должно располагаться здание, сооружение, строение, находящиеся в собственности нескольких лиц;
2. должны располагаться здания, сооружения, строения, находящееся в собственности нескольких лиц;
3. должны располагаться здания, сооружения, строения, помещения, принадлежащие указанным лицам на разных правах (например, собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление).

Неделимый земельный участок — это участок, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам.

Для заключения данного договора арендаторам проще всего совместно обратиться в уполномоченный орган.

Но если возникнет сложность с одновременным решением всех арендаторов на заключение договора со множественностью лиц, то нужно обратиться к п.6 ст.39.20 Земельного Кодекса Российской Федерации.

1. Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

2. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

3. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Зачем выделять долю надела

По закону владеть земельным участком можно на праве долевой, общей совместной или личной собственности. В последнем случае владельцем участка выступает только одно лицо. При первых двух вариантах при распоряжении и эксплуатации участка владельцы сталкиваются с определенными затруднениями. Для того чтобы предотвратить возможные трудности и проблемы, рекомендуется выделить доли для каждого хозяина.

Только после выдела доли владелец может распорядится землей в полной мере.

После проведения процедуры собственник будет наделен правами и обязательствами, относящимися к его доле. К правам относится возможность продать участок, передать его по наследству или договору дарения. Обязательства – ухаживать за участком, эксплуатировать надел в соответствии с его целевым назначением, своевременно платить земельный налог.

Дополнительно владелец участка получит возможность использовать объект в качестве залога в обеспечении кредита. Также он сможет сдавать землю – или в аренду, или на основе безвозмездного пользования. У собственника появится право обмениваться земельными наделами.