Как избежать трудностей в оформлении земли в собственность — 3 простых совета
Чтобы избежать трудностей в ходе процедуры регистрации земли, нужно подготовиться к процессу заранее. Желательно еще до сделки выяснить все нюансы.
Если земельный участок был муниципальным, возможно, вам окажут помощь специалисты администрации или предложат вариант льготного оформления этой земли в собственность.
Предлагаю прислушаться и еще к некоторым полезным советам.
Совет 1. Узнавайте заранее о возможности оформления земельного участка в собственность
Прежде чем затевать покупку земли, ее приватизацию или выкуп из аренды, надо навести справки об этом конкретном участке. Возможно, он вообще не подлежит передаче в собственность, и у вас возникнут проблемы. Если земля муниципальная, обращайтесь за информацией в департамент имущества вашего муниципалитета. В случае частной собственности такой вопрос не стоит.
Совет 2. Пользуйтесь услугами сторонних компаний
Поскольку земельные вопросы достаточно сложные, в некоторых случаях предпочтительно обращаться за помощью в сторонние компании, даже при наличии времени и желания заниматься этим самостоятельно. Дело в том, что есть множество юридических тонкостей, учитывать которые нужно обязательно. Ведь при неправильном оформлении каких-то бумаг регистрацию в Росреестре могут отклонить.
Совет 3. Обращайтесь за юридической консультацией
Ну и наконец, просто консультируйтесь с теми, кто понимает в вопросе лучше вас. Читайте законодательство, а лучше обратитесь за юридической помощью.
Я рекомендую компанию Правовед. Заходите на одноименный сайт и в специальной форме излагайте подробно свою ситуацию. За небольшую плату вам дадут конкретные рекомендации, которые послужат руководством к действию. Это поможет не наделать ошибок в дальнейшем.
Договор аренды земельного участка с возможностью субаренды: образец
Образец договора можно скачать здесь.
Договор аренды земельного участка с возможностью субаренды № 750
г. Сыктывкар «26» октября 2016 г.
Леднёв Виктор Васильевич в лице владельца земельного участка, действующего на основании паспорта серия 3007 номер 567345 выдан ОВД г. Сыктывкара 03.09.2001 г., именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и Соловьев Дмитрий Иванович, действующий на основании паспорта серия 3007 номер 767945 выдан ОВД г. Сыктывкара 23.07.2002 г., именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
1.ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 5 000 кв.м, расположенный по адресу: г. Сыктывкар, ул. Садовая д. 250.
1.2. Арендатор не вправе изменять целевое использование земельного участка.
1.3. Арендодатель является собственником земельного участка, предоставляемого в аренду по настоящему Договору, что подтверждается Свидетельством о праве собственности серия 56-16 номер 765432.
1.4. При заключении настоящего Договора аренды, земельный участок, являющийся предметом настоящего Договора, не имеет обременений (сервитут, право залога и т.п.).
1.5. Арендатору предоставляется самостоятельное право заключения Договоров субаренды указанного в п.1.1 настоящего Договора земельного участка со следующими компаниями: ООО «Агрос».
В отношении иных третьих лиц Арендатор вправе заключать договоры субаренды исключительно с письменного согласия Арендодателя.
2. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ
2.1. Арендодатель в течение 14 дней с момента подписания настоящего Договора обязуется передать Арендатору земельный участок по Акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора.
2.2. Земельный участок должен быть передан в приемлемом состоянии, соответствующем всем необходимым для использования характеристикам (целевое использование для ведения личного крестьянского).
2.3. По окончании настоящего Договора Арендатор по Акту приема-передачи производит возврат арендованного земельного участка.
3. ВОЗВРАТ АРЕНДОВАННОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА АРЕНДОДАТЕЛЮ
3.1. При истечении срока действия Договора Арендатор обязан вернуть Арендодателю указанный земельный участок в том состоянии, в котором он его получил (с учетом естественного износа/амортизации).
3.2. Если Арендатор не возвратил в срок, арендованный в соответствии с данным Договором земельный участок, либо возвратил его несвоевременно, Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных Арендодателю убытков, он вправе потребовать их возмещения.
4. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
4.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до «26» октября 2021 года.
4.2. Срок и условия Договора могут быть изменены по взаимному письменному согласию Сторон.
4.3. Арендатор надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока действия Договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение Договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя о желании заключить такой Договор в течение одного месяца до окончания срока действия Договора.
4.4. Если Арендатор с согласия Арендодателя, продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока Договора, Договор считается пролонгированным на тех же условиях и на такой же срок.
5. РАСТОРЖДЕНИЕ ДОГОВОРА ПО ТРЕБОВАНИЮ АРЕНДАТОРА
5.1. Настоящий Договор может быть расторгнут Арендатором досрочно в следующих случаях:
5.1.1. Арендодатель не предоставляет объект аренды в пользование Арендатору в срок и на условиях указанных настоящим Договором;
5.1.2. Переданный Арендатору земельный участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении Договора, не были заранее известны Арендатору;
5.1.3. Земельный участок в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для его использования.
Шаг 1: оформление документов
Первый шаг нашей инструкции начинается, конечно же. со сбора документов. Какие нужны документы для оформления участка земли в собственность? Оформление права собственности на землю невозможно без подготовки пакета бумаг заявителя. Для упрощения понимания перечень сдаваемых документов, закрепленный на законодательном уровне, можно разделить на обязательные для всех и специфические бумаги, зависящие от пути приобретения участка в собственность.
Перечень документов
Общие для всех заявителей:
- кадастровый паспорт;
- заявление (можно скачать здесь);
- личный паспорт + копия.
Ниже образец заявления — лицевая и оборотная сторона:
Кроме этого каждый заявитель предоставляет подтверждение оплаты услуг регистрации – квитанцию.
Стоимость регистрации:
- 2 000 руб. для граждан;
- 22 000 руб. для организаций.
Специфические документы, необходимые чтобы произвести оформление свидетельства на право собственности на землю, зависят от пути получения участка. То есть, это правоустанавливающие документы, подтверждающие, что заявитель имеет право владения. Вариации различны:
- свидетельство о вступлении в наследство;
- договор купли-продажи;
- акт о приватизации;
- дарственная;
- прочее.
Что такое дачная амнистия?
Многие владельцы дачных домиков и других строений на земельных участках не имеют документального подтверждения прав собственности из-за сложности процедуры оформления.
Для того, чтобы исправить такое положение вещей, был принят Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ, который стал широко известен под названием «Закон о дачной амнистии». Благодаря ему появилась возможность оформить собственность на дачное имущество по упрощенной схеме.
Какие законы
Помимо ФЗ №93, дачная амнистия регулируется следующими законодательными актами:
- Федеральный закон «О внесении изменения в статью 47 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» от 28.02.2015 N 18-ФЗ.
- Федеральный закон от 03.08.2018 N 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
- Федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 N 217-ФЗ.
Положения, прописанные в вышеназванных законах, существенно упростили процесс оформления дачной собственности и он стал более доступным.
СПРАВКА. Закон о дачной амнистии сделал оформление прав собственности на землю и строения административной процедурой, на которую не требуется разрешение местных органов управления, раньше этот процесс проходил только через суд.
Какие объекты
Действие закона о дачной амнистии распространяется на земельные участки и строения, которые были получены по праву наследства или постоянно находятся во владении граждан.
Оформить право собственности можно по своему желанию на следующие объекты:
- участок земли под строительство жилья;
- земельный участок для садоводческой и огороднической деятельности, а также для ведения дачного хозяйства;
- дачные дома, гаражи и другие строения, расположенные на вышеуказанных участках, для возведения которых не требуется специального разрешения согласно п. 17 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ.
Согласно поправкам в законодательстве, принятым в 2019 году, жилые дома могут быть построены только на садовых участках (на огородных участках могут возводиться только подсобные строения). Дом не должен быть выше 20 м и иметь больше 3-х этажей.
Закон о дачной амнистии не действует в случае, если земельный участок:
- находится во временном пользовании по арендному договору;
- находится в срочном безвозмездном владении;
- является культурным наследием;
- располагается в природоохранной зоне;
- размещается в зоне участка силовой структуры.
Для того, чтобы Закон о дачной амнистии имел силу, необходимо выполнение следующих условий:
- земельный участок дачного общества получен владельцем в пользование по решению членов общества и не позднее 30 октября 2001 года (дата вступления в действие Земельного кодекса РФ);
- участок не ограничен и не изъят из оборота;
- земля не предназначена под государственные (муниципальные) нужды.
Срок действия
В момент принятия Закона о дачной амнистии было понятно, что это временная мера и изначально сроком окончания его действия был принят 2010 год. Но по мере приближения этого времени стало очевидно, что большинство россиян так и не воспользовалось данной привилегией.
Далее срок действия продлевался несколько раз и вносились поправки, которые отменяли многие выгодные для граждан преимущества.
В очередной раз дачная амнистия продлена в 2019 году до марта 2020 г., но большинство преимуществ этой программы прекратили свое действие с 1 марта 2019 года. Упрощенная процедура оформления распространяется только на земельные участки, а регистрация строений уже будет происходить сложнее, и понадобятся дополнительные документы.
С 1 марта 2019 года граждане обязаны уведомлять местные органы власти о начале и окончании строительства какого-либо объекта на своем участке, в противном случае стройка будет признана незаконной и владельца могут оштрафовать.
Плюсы и минусы
Программа о дачной амнистии предоставляет неоспоримые преимущества владельцам дачной собственности:
- Оформить право собственности на землю и строения можно без больших затрат и подготовив минимальный пакет документов.
- После оформления собственности ее можно продать/подарить или обменять.
- В доме можно прописаться и подвести коммуникации.
- Объект не будет признан самостроем и не пойдет под снос.
Основной минус дачной амнистии заключаются в том, что после оформления собственности придется платить налог на землю и имущество.
Как оформить землю
Обратиться с заявлением о передаче арендованной муниципальной земли в собственность можно в специальный земельный отдел при местной администрации либо соответствующее отделение Министерства имущественных отношений.
Заявление должно содержать просьбу о передаче земельного объекта в собственность, а также основание для его передачи:
- Использование земельного участка на праве бессрочного владения длительное время;
- Долгосрочная аренда земельного объекта;
- Выкуп земли.
Перечень прилагаемых в обязательном порядке документов можно уточнить по месту подачи заявления. Чтобы в ответ на ваше прошение не последовал отказ, необходимо уделить особое внимание подготовке документации
Для этого вам потребуется сначала провести работы по межеванию участка с установлением точных границ и его местоположения. Осуществление данного подготовительного этапа возможно на бесплатной основе путем привлечения государственного кадастрового инженера, однако в таком случае ожидание своей очереди может растянуться на несколько месяцев.
Чтобы ускорить процесс, обратитесь в коммерческую лицензированную организацию. Стоимость межевых работ в зависимости от региона страны варьирует в пределах от пяти до десяти тысяч рублей.
Организация работ по межеванию включает в себя:
- Осмотр земельного объекта с осуществлением необходимых замеров;
- Составление кадастрового плана и технического проекта (в документе в частности указываются сведения о наличии либо отсутствии коммуникационных линий, проходящих по территории земельного объекта);
- Расстановка межевых значков и определение координат участка на местности;
- Определение площади земельного объекта;
- Составление межевого плана на основании полученных сведений;
- Согласование границ участка заинтересованными лицами (подписание акта выполненных работ).
После проведенного комплекса работ владелец земли может получить готовый межевой план. С имеющимся на руках планом межевания владельцу земельного участка необходимо обратиться в Кадастровую палату для постановки объекта недвижимости на кадастровый учет. Сделать это можно обратившись непосредственно в отделение Земельной кадастровой палаты либо через сайт Росреестра.
Обращаясь с заявлением о постановке на кадастровый учет, подготовьте следующие документы:
- Документ, удостоверяющий личность либо доверенность (если вместо владельца обращается его доверенное лицо);
- Межевой план на земельный объект;
- Квитанция об уплате государственной пошлины.
Как правило, подобный набор документов является достаточным для обращения с последующей регистрацией. Взамен принятых документов вам выдадут справку.
На проверку и регистрацию обращения отводится около двух недель, после чего вы сможете получить на руки соответствующую выписку из государственного реестра, в которой вашему земельному объекту уже будет присвоен свой кадастровый номер.
Только поставленный на кадастровый учет земельный участок может быть передан владельцу в собственность.
Далее с заявлением о передаче земли установленного образца следует обращаться в местную администрацию.
Приложение к заявлению включает следующие документы:
- Выписка из ЕГРН;
- Копия кадастрового плана;
- Квитанция об уплате госпошлины и ее копия;
- Часть стоимости земельного объекта, если передача осуществляется путем заключения сделки купли-продажи.
В случае положительного решения с владельцем земельного объекта администрация заключает договор передачи земли в собственность либо договор купли-продажи, если передача земли осуществляется на платной основе. Обязательным приложением к договору является акт приема-передачи земельного участка, содержащий полное описание и характеристики объекта.
Этапы процедуры переоформления по дарственной
Даритель и одаряемый подписывают договор с указанием данных:
- имена участников соглашения;
- кадастровый номер, площадь, целевое назначение территории передаваемой в дар;
- список имеющихся на участке построек;
- рыночная или кадастровая стоимость земли и строений;
- обременение, если есть, либо иное ограничение;
- обязательства сторон.
Если одаряемый несовершеннолетний либо недееспособен, для оформления сделки требуется согласие родителей или опекуна. Рекомендуется заверить договор у нотариуса – для увеличения его юридического веса.
Нотариусу предоставляются:
- паспорта участников сделки;
- 3 экземпляра договора;
- кадастровый план надела;
- выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на строения либо справка об их отсутствии;
- правоустанавливающие документы на участок;
- технический отчет лицензированных оценщиков о стоимости землевладения.
Если даритель состоит в браке, требуется согласие супруга, оформленное на бумажном носителе и нотариально заверенное. Далее происходит переоформление собственника в Росреестре.
В чем суть дачной амнистии и зачем она нужна
Это особый механизм, за счет которого можно в упрощенном порядке стать владельцем земли и недвижимости, построенной на ней. Законы, которые позволили это сделать, начали действовать еще в 2006 году. Необходимость введения порядка упрощенной регистрации была связана с тем, что многие участки находятся в пользовании граждан, но при этом юридически они не являются владельцами — право собственности на них не зарегистрировано. Это связано с тем, что раньше участки выделяли, ими можно было пользоваться, но фактически тот, кто пользовался участком, его собственником не являлся.
Земли выдавали на правах:
- пожизненного владения, которое можно наследовать;
- бессрочного пользования на постоянной основе.
Участки предоставлялись без правового титула, четких планов земель в большинстве случаев не было, их границы не были четко сформированы. На многих участках, несмотря на это, возводились дома. Их подключали к коммуникациям, иногда допускалась даже прописка, но право собственности на участки и дома регистрировалось редко. Получилось так, что участки и объекты на них фактически существуют, и есть люди, которые владеют ими, но юридически существование земель и домов не закреплено. Сложно доказать, что они являются собственностью какого-то конкретного человека, поэтому нельзя продать объект, подарить его, завещать, разделить при разводе, выделить долю ребенку.
Право собственности можно было зарегистрировать и до 2006 года. Но это занимало много времени — нужно было собрать большое количество документов, часто приходилось отстаивать свои права в суде. В связи с этим для юридического закрепления статуса собственника обращались не так часто, в том числе и наследники — после смерти наследодателя, который пользовался участком, строил на нем дом.
Преимущества дачной амнистии такие:
- можно стать собственником земли и построек на ней без сбора большого количества документов, длительного хождения по инстанциям, обращения в суд;
- дом с участком после оформления права собственности можно подарить, продать, обменять, завещать, получить по наследству;
- постройку не смогут признать самостроем и снести ее;
- если участок с домом потребуется для нужд государства, например, для прокладывания трассы, ее собственник сможет получить компенсацию;
- с соседями не придется ссориться из-за того, где должна проходить граница между смежными участками — она будет четко определена;
- проживающим в доме можно будет оформить постоянную или временную регистрацию;
- дом можно использовать в качестве залогового имущества при оформлении ипотеки или другого кредита.
Действующие нормы позволяют зарегистрировать:
- участок для ведения ЛПХ;
- сад, огород;
- участок для ИЖС;
- здание, возведенное на перечисленных категориях участков.
Как оформить и что подготовить, если нужно перевести из аренды в собственность?
Если земля перешла в пользование на основании договора аренды или бессрочного, к основному пакету следует приложить:
- разрешение комитета местного органа самоуправления, выданное согласно заявлению гражданина, на выдел участка;
- акт приема-передачи объекта;
- техническую документацию, выданную БТИ;
- геодезический, генеральный, межевой план.
На приватизированную землю следует запросить выписку из кадастрового органа.
На строения на ЗУ должны быть документы, указывающие на право собственности. Участок может быть передан заявителю на возмездной или безвозмездной основе.
В случае безвозмездной передачи будет выдано решение в письменном виде администрации, а при возмездном составлен договор купли-продажи.
Регистрация собственности
После подготовки всех необходимых документов нужно прийти с ними в Росреестр. Что именно нужно взять с собой:
- документ, удостоверяющий личность;
- заявление;
- основание, подтверждающее легальность получения участка;
- кадастровый паспорт;
- квитанция об уплате пошлины в бюджет.
Важно! Размер госпошлины зависит от того, кто будет владельцем участка (организация или физическое лицо), какова категория земли, а также является ли регистрация первичной. Обычно ее величина составляет 2000 рублей
Уточним, что подать заявление разрешено не только лично, но и через МФЦ (хотя в таком случае срок подготовки решения будет больше на два дня), а также при помощи портала Госуслуг.
Следует отметить, что указанный выше перечень документов не является полным, поскольку скорее всего понадобятся и другие бумаги.
Все это напрямую зависит от пути получения земли в собственность.
Рассмотрим несколько самых распространенных вариантов приобретения участка.
- По письменному соглашению – предмет договора обязательно должен будет иметь кадастровый номер, а также пройти предварительную процедуру межевания для установления границ.
- В порядке наследования – здесь понадобятся документы предыдущего владельца о собственности и свидетельство о праве на наследство. Здесь, однако, могут потребоваться и дополнительные справки. Рассмотрим пример: гражданин Иванов скончался и оставил своему племяннику земельный участок с жилым строением. При этом документы на дом были в порядке, а что касается надела, то имелось лишь соглашение о передаче его в аренду от уже не существующей организации. Соответственно, чтобы оформить участок в собственность наследнику пришлось провести все необходимые мероприятия юридического характера: межевание, постановку на учет в Кадастровой палате, присвоение номера. Только после данных процедур получилось перевести землю в свое владение.
- По бессрочному пользованию – данное полномочие возникло еще во время СССР и действовало до 2015 года. Нормы актуального законодательства до сих пор предоставляют возможность переоформления участка в собственность на основании того, что человек в течение долгого времени им пользовался.
Есть также вариант, при котором лицо подает в суд, где доказывает, что земля не была захвачена им нелегальным способом. Затем он может предоставить старые документы или же свидетельские показания, подтверждающие его слова.
После рассмотрения дела судебный орган выносит решение, удовлетворяющее запрос гражданина или не дающее ему права оформить собственность.
