Что такое сервитут земельного участка согласно ГК РФ, как его оформить?

Законодательное обоснования заключения обременения на надел

Основанием, предоставляющим право гражданину иметь ограниченный доступ к пользованию территорией другого собственника, является статья № 274 ГК РФ. Пункты законодательного документа указывают на причины принятия такого решения, оговаривают общие условия и права двух сторон.

Статья 39.23 ЗК РФ также говорит о важных определенных законом основаниях, согласно которым устанавливается сервитут. Заинтересованный собственник земельной территории не может быть ущемленным в своих собственных правах, поэтому требовать установления частного сервитута на земельный участок могут в следующих случаях:

• при необходимости обеспечить беспрепятственное передвижение через участок;
• при возникновении необходимости обеспечить подъезд к объекту;
• при необходимости выполнения дренажных работ, затрагивающих участок другого собственника;
• при выполнении работ по проведению через другой участок водоснабжения, линии электропередач или канализации;
• другие возникающие случаи, которые не предусматривают иных возможностей для обеспечения прав и нужд гражданина.

О том, как правильно оформить сервитут на проезд либо проход к участку, мы подробно рассказываем в отдельном материале.

Законодательные база, обеспечивающая выполнение процедуры

1. Порядок установления частных сервитутов регулируется статьей 39.26 ЗК РФ, которая предусматривает подачу заявления от заинтересованного лица в уполномоченные органы власти, устанавливает сроки и порядок выполнения поставленной задачи.
2. Статья 39.24 ЗК РФ оговаривает особенности при заключении договора между сторонами и указывает участвующим в нем лицам на особые требования к процедуре.
3. На требования к содержанию соглашения указывает статья 39.25 ЗК РФ. Во втором пункте статьи регулируется порядок установления оплаты по заключаемому между сторонами договору.
4. Статья 23 ЗК РФ перечисляет основания и причины, которые предшествуют процедуре установления частного сервитута, эту же функцию выполняет статья 274 ГК РФ.

Интересы сторон

Сервитут предоставляет гражданину право воспользоваться установленной законодательством возможностью для решения возникающих проблем. Согласно статье 274, п. 2 ГК РФ, собственник обремененного земельного надела не лишается своих прав в отношении используемой им территории. Руководствуясь пунктом 5, статьи 274 ГК РФ владелец земли приобретает право требовать от граждан, в чьих интересах был установлен предусмотренный законом сервитут соответствующей соразмерной платы.

Заключаемое между сторонами соглашение предполагающее установление частного сервитута может носить самостоятельный характер и указывать на одно определенное основание предшествующее созданию такого документа.

Например, договор о праве прохождения через территорию. В некоторых случаях предусматривается использование соглашения в договорах аренды, где уже существуют положения оговаривающие условия проезда к зданию, проведение коммуникаций через территории других собственников.

Собственник территории, который для решения вопросов жизнеобеспечения вынужден обратиться к установлению сервитута, является только пользователем оформленного документа, а обремененная сторона имеет право распоряжаться им и в случае прекращения оснований для его действия или нарушения условий пользования своей территорией подать заявление на остановку процесса предусмотренного соглашением.

Практика

На консультацию обратился клиент, которому в наследство достался участок, огороженный другими с четырех сторон, так как ранее это был единый участок, поделенный на 5 разных. Ввиду конфликтных отношений с собственниками смежных земельных участков, у клиента отсутствовал доступ на проезд к своему участку. В связи с чем ему потребовалась помощь в суде.

• Адвокат составил иск, где описал все обстоятельства дела.
• На суде заявили о проведении судебной экспертизы.
• Эксперт подготовил заключение, в котором описал возможный вариант проезда к участку клиента, путем обременения сервитутом части участка расположенного с северной стороны, так как в других случаях это сделать было невозможно.
• Суд требования удовлетворил и установил сервитут на проезд к участку клиента по варианту экспертизы.

Какие документы должны быть подготовлены для оформления?

Установление публичного сервитута происходит по заявлению заинтересованных лиц либо на основании решения уполномоченного органа о необходимости задействовать ту или иную территорию для достижения целей качественного улучшения жизни населения в конкретном регионе.

В том случае, если установление сервитута происходит по инициативе государства, перечень необходимых документов будет довольно узким, и в него будут входить:

• Обоснование целей установления сервитута, в котором оформление таких целей должно происходить в строгом соответствии требованиями закона;
• Документ, в котором будет содержаться информация о проведении публичных слушаний по вопросу установления публичного сервитута;
• Протокол ведения публичных слушаний с подробным описанием всех тех вопросов, которые на них были подняты, а также с предложенными вариантами решения возникших вопросов;
• Итоговый нормативный акт об установлении публичного сервитута с расшифровкой целей такого обременения, сроками его действия и возможными последствиями.

В том случае, если речь идёт о частной инициативе установления публичного сервитута, список документов существенно расширяется и будет включать в свой состав:

• Заявление об установлении сервитута в публичной форме, направленное заинтересованными лицами в уполномоченные органы государственной власти;
• Кадастровый паспорт обременяемого участка и выписка из кадастрового плана той местности, где расположен такой участок;
• Обоснование целей установления публичного сервитута и доказательство того, что иными способами достичь необходимых целей развития других участков невозможно;
• Расчет приблизительной стоимости установленного сервитута и тех размеров финансового обременения, которые в результате будут установлены для владельца земельного участка;
• Документы, подтверждающие факт объявления публичных слушаний об установлении публичного сервитута на земельный участок, а также протоколы проведения таких слушаний;
• Нормативные, изданные уполномоченными органами государственной власти федерального, регионального, муниципального уровней, который будет свидетельствовать о законности установления публичного сервитута, а также содержать все сведения о налагаемым обременении.

В том случае если представители соответствующих органов приняли решение о проведении публичных слушаний, об этом должны быть извещены как заинтересованные стороны, так и владельцы обременяемых участков. Именно на основании протокола о проведении таких слушаний можно будет рассмотреть возможность издание нормативно-правового акта об установлении публичного сервитута.

Заявление об установлении публичного сервитута, на основании которого может быть установлен участок, является ключевым документом в этом списке.

Такое заявление может быть составлено как одним лицом, представляющим интересы всех желающих обременения, так и быть коллективным документом, составленным всеми теми лицами, в интересах которых такое обременение может быть установлено.

В тексте заявления должны быть сведения не только о целях установления сервитута, но также информация о сроках действия такого обременения, а также доказательства невозможности достижения перечисленных целей иными способами. Кроме того, в тексте документа должны содержаться сведения о кадастровых данных, а также информация о тех участках, в интересах которых производится установление сервитута.

Текст заявления, направляемого в уполномоченные органы по распоряжению имуществом государства, состоит из трёх основных частей. К таким частям относятся:

• Преамбула заявления, в которой содержится информация о тех землевладельцах, в интересах которых совершается установление сервитута на земельный участок, а также наименование того органа государственной власти, в которой направляется соответствующее заявление;
• Основная часть заявлением. В этой части содержится требование об установлении сервитута, в рамках которого указывается цель установления, сроки, а также примерный расчет стоимости наложенного обременения. Кроме того, в этой части заявления содержатся сведения о том участке, на который необходимо установить обременение;
• Третий этап содержит перечисление тех приложений, которые определены для данного заявления, а также информацию о дате заявления и месте его составления.

В том случае, если заявление об установлении сервитута заполнено в соответствии с требованиями действующего законодательства, и содержит в себе сведения, которые полностью отражают суть вопросов, уполномоченные органы производят его рассмотрение и, в случае положительного решения, назначают публичные слушания.

По решению суда

Установить обременение земельной территории под видом сервитута может также судебный орган в том случае, когда стороны мирным путём не смогли прийти к единому мнению. Для передачи дела в суд исковое заявление в судебную канцелярию по месторасположению объекта недвижимости должно быть подано заинтересованной стороной.

Структура искового заявления:

1. Название судебного органа, куда подаётся иск.
2. Название истца (если это юридическое лицо) или Ф.И.О. для физических лиц, адрес проживания, номер телефона для связи.
3. Название или данные о собственнике земли.

4. На каких основаниях подано исковое заявление, какие права заявителя были нарушены.

5. Ссылки на законодательные акты и доказательную базу, чтобы основания имели весомый характер, а не были голословными.
6. В случае с возмездным характером договора, указывается стоимость искового заявления с перечнем всех расчётов компенсации.
7. Обоснованные доказательства того, что конфликт заявитель пытался решить мирно.
8. Список документов, которые истец прилагает к заявлению.

Вместе с иском истец обязательно предоставляет суду количество копий, равное числу участников конфликта, квитанцию о том, что государственная пошлина уплачена, копию личного паспорта, оригиналы и копии бумаг, которые аргументируют иск, документы, служащие доказательной базой для подтверждения попыток урегулировать спор мирным путём, расчёты компенсаций.

Что такое сервитут земли

Понятие сервитута представляет собой право, ограничивающее возможность эксплуатации чужого землевладения. Как правило, его устанавливают при возникновении у третьих лиц необходимости использовать участок. Накладывается ограничение лишь при наличии серьезных оснований. 

Законный владелец в таком случае не утрачивает своих правомочий на такое имущество, а только в некоторой части ограничивается в возможности эксплуатации обремененной части принадлежащей земли. Осуществлять распоряжение своей недвижимостью в таком случае владелец может. Под распоряжением понимается право продажи, дарения, передачи в аренду и совершение прочих законных сделок.

В качестве примера по установлению сервитута можно привести ситуацию, когда через территорию определенного землевладения обеспечивается доступ населения к водоему, ввиду отсутствия других путей к водному пространству. На земле при этом отводится часть, обеспечивающая проход. Со стороны собственника могут быть заявлены требования об ограничении прохода по его земле, но лишь в четко установленное время.

Следующий пример состоит в проведении линии электропередач, которые необходимы для использования населением, в том числе и владельцем земли, в отношении которой устанавливается обременение. ЛЭП подлежит обязательной фиксации на кадастровой карте.

Образец

СОГЛАШЕНИЕ ОБ УСТАНОВЛЕНИИ ЧАСТНОГО СЕРВИТУТА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

(СРОЧНЫЙ, БЕЗВОЗМЕЗДНЫЙ)

г.______________                                                                                                                                        “__” __________ 200__ г.

__________________, именуемый в дальнейшем “Собственник”, с одной стороны, и _________________, именуемый в дальнейшем “Пользователь”, с другой стороны, заключили настоящее соглашение о нижеследующем.

ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ.

1.1. Собственник в соответствии с условиями настоящего соглашения предоставляет Пользователю для обеспечения ___________________________________ (указывается основание(я), по которым устанавливается сервитут) право ограниченного пользования (сервитут) земельным участком, принадлежащим Собственнику на праве собственности, расположенным по адресу: _________________________________________________.

1.2. Сервитут по условиям настоящего соглашения устанавливается в интересах Пользователя, являющегося собственником/ пользователем на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования/ соседнего земельного участка N ________, прилегающего к земельному участку Собственника в _____________ стороны.

1.3. Границы сервитута определены на копии плана земельного участка Собственника, являющейся неотъемлемой частью настоящего соглашения.

1.4. Сервитут устанавливается на срок _____________ до __________________ (может быть указано событие в будущем, при наступлении которого сервитут должен быть прекращен).

1.5. Пользование земельным участком, принадлежащим Собственнику, производится Пользователем на безвозмездной основе.

ПОРЯДОК ОГРАНИЧЕННОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ.

2.1. Ограниченное пользование (сервитут) земельным участком Собственника осуществляется Пользователем строго в пределах границ, определенных согласно п. 1.3. соглашения.

2.2. Осуществление сервитута Пользователем должно бы наименее обременительным для земельного участка Собственника, в отношении которого он установлен.

2.3. Осуществление сервитута Пользователем происходит в следующем порядке _______________________________________________________________________________________________

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН.

3.1. Собственник обязан:

3.1.1. Оказывать необходимое содействие для установления сервитута на принадлежащем ему земельном участке.

3.1.2. Производить требуемые действия для осуществления регистрации сервитута в установленном Законодательством порядке, в том числе предоставлять необходимые правоустанавливающие и иные документы.

3.1.3. Предоставлять Пользователю возможность осуществлять сервитут в порядке, установленном настоящим соглашением.

3.2. Собственник вправе требовать прекращения сервитута ввиду отпадения оснований, по которым он установлен.

3.3. Пользователь обязан:

3.3.1. Осуществлять сервитут в порядке установленном разделом 2 настоящего соглашения.

3.3.2 Производить все требуемые действия для осуществления регистрации сервитута в установленном законодательством порядке.

3.3.3. При осуществлении сервитута стремиться выполнять условие п. 2.2. настоящего соглашения.

3.3.4. При наступлении события указанного п. 1.4. соглашения прекратить осуществление сервитута и произвести все необходимые действия для регистрации в уполномоченном органе его прекращение.

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ.

4.1. Сервитут подлежит государственной регистрации в уполномоченном органе в соответствии с ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.

4.2. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен сервитутом, к другому лицу.

4.3. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками земельного участка, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

4.4. Настоящее соглашение вступает в силу после подписания сторонами. Соглашение составлено в трех экземплярах, по одному для каждой стороны и для регистрирующего органа.

АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН.

Собственник: _______________________________________________________________________________________________

Пользователь:

_______________________________________________________________________________________________

Собственник                                                                                                               Пользователь

______________/_____________                                                                 ______________/_____________

Комментарии:

* С 01.10.2019 г. истец самостоятельно должен направить исковое заявление и приложения к нему участникам процесса

До 1 октября 2019 года истец направлял в суд копии искового заявления и приложений к нему по количеству ответчиков и третьих лиц, а уж суд направлял полученные документы всем указанным в иске участникам процесса.

С 1 октября 2019 года истец должен самостоятельно направить другим участникам процесса копию иска и иные приложенные к иску документы, а в суд представить подтверждение их отправки (п. 6 ст. 132 ГПК РФ).

В п. 6 приложения к приведенному исковому заявлению следует сослаться на “уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление ответчику копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у него отсутствуют”.

Определения понятий: “сервитут”, “публичный сервитут”, “соразмерная плата за сервитут”.

Исковые заявления о сервитуте (иски об установлении сервитута; иски о прекращении сервитута; иски об установлении или изменении платы за сервитут

Примеры решений судов об установлении сервитутов (примеры того, как суды формулируют резолютивные части решений об установлении сервитутов)

Подведомственность споров об установлении, изменении, прекращении сервитута

При решении вопроса, какому суду – общей юрисдикции или арбитражному – надлежит рассматривать дело об установлении, изменении условий, прекращении сервитута, необходимо учитывать в совокупности субъектный состав участников спора и характер правоотношений (см. подробнее п. 2 “Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок”; утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 года).

Обязательный досудебный порядок урегулирования спора об установлении сервитута законодательством не предусмотрен

См. подробнее п. 1 “Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок”; утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 года)

Установление земельного сервитута при отсутствии иной возможности пользования участком

Сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом) (см. подробнее п. 7 “Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок”; утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 года)

Условия сервитута лишают возможности использовать участок в соответствии с разрешенным использованием

Не подлежит установлению сервитут, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием (см. подробнее п. 8 “Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок”; утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 года)

Определение судом всех условий сервитута, на которых он устанавливается

В “Обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок”, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 года содержатся следующие разъяснения:

Удовлетворяя исковые требования об установлении сервитута, суд должен определить все условия, на которых он устанавливается, а именно:
– сведения о земельных участках, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом,
– содержание сервитута,
– вид сервитута,
– сферу действия,
– срок сервитута,
– условия о плате за сервитут,
– виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр.

См. подробнее п. 10 Обзора практики

Установление сервитута при нескольких вариантах прохода (проезда) к земельному участку

При наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут (см. подробнее п. 9 “Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок”; утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 года)

Плата за сервитут исходя из принципов разумности и соразмерности

Плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей (см. подробнее п. 12 “Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок”; утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 года)

Виды сервитутов

Несмотря на то, что существует несколько классификаций данных правоотношений, предлагаемый перечень не является исчерпывающим.

Наиболее распространенными разновидностями сервитутов являются:

В зависимости от пользователя сервитута:

• Личный;
• Публичный;
• Предиальный.

Первые два устанавливаются в пользу частного лица или же неопределенного круга пользователей, в том числе граждан, государственного, муниципального или иного учреждения.

Предиальный сервитут по своей сути является земельным и касается права пользования с наибольшей пользой именно этим объектом недвижимости.

По периоду действия:

• Срочный;
• Бессрочный.

Некоторые предиальные или земельные сервитуты могут действовать лишь в течение ограниченного периода времени, а другие соответствующие соглашения не имеют срока своего действия.

По возмездности правоотношений:

• Предусматривающие оплату;
• Бесплатные.

Из названий следует, что возможно установление в пользу собственника земельного участка оплаты вознаграждения пользователем сервитута. Однако, указанное обременение может и не предполагать какую-либо выплату для сторон соглашения.

Выделяются городские и сельские сервитуты земельных участков. Как явствует из названия, такая классификация зависит от того, действуют ли они в границах городов или других населенных пунктов, либо вне пределов поселений.

Городские сервитуты подразделяются на:

• Позитивные;
• Негативные.

Первые не оказывают существенного негативного воздействия на земельный участок, пользование которым осуществляется.

Вторые изменяют свойства соседнего участка земли в худшую сторону, нарушая комфортное его использование.

Сервитуты, именуемые сельскими, предназначены для комфортного использования участков земли без построек и имеют следующие подвиды:

• Водные;
• Дорожные;
• Пастбищные.

Как устанавливается, оплачивается и прекращается частный или публичный сервитут

У частного сервитута персональный характер — он затрагивает конкретных лиц. Устанавливают его как добровольно, так и принудительно (об установлении сервитутов через суд расскажем в следующем разделе). При отсутствии возражений собственника ограничение оформляется письменным соглашением. В документе обязательно отражают все существенные условия, которые участники будут соблюдать, в том числе:

1. Когда и где составлена бумага.
2. Личные сведения собственников участка, который ограничивают, и смежных (всех участников соглашения).
3. Информация о земельном участке, который ограничивают, его кадастровый номер, площадь и другие характеристики.
4. Для чего нужен сервитут (проход, проезд или другие причины) — суть ограничений.
5. Срок, на который он вводится (при наличии).
6. Перечень пользователей.
7. Описание зоны, где действует режим частного права, — на какой части участка.

Сервитутное соглашение обязательно регистрируется в службе Росреестра, сведения об этом вносятся в ЕГРН. Для регистрации сделки в службу Росреестра, помимо соглашения (всем участникам совместно), подают такие документы (ввиду персонального характера сделки пакет необходимых документов в отдельных случаях может меняться):

• удостоверения личности участников сделки;
• подтверждение права собственности на земли (выписка из ЕГРН, свидетельство);
• квитанция (чек) об оплате государственной пошлины (физлица заплатят 1500 руб.);
• заявление на соответствующие регистрационные действия;
• межевой план участка, который ограничивают, с указанием зоны действия ограничения.

Публичный сервитут вводят без обращения в суд либо оформления соглашения между какими-либо лицами. Для этого федеральные, региональные, муниципальные органы власти принимают нормативный акт, где фиксируются все существенные сервитутные условия. Акт принимается с обязательным проведением общественных слушаний (с участием местных жителей). Соблюдение всех требований действующих законов обязательно, поскольку такое публичное ограничение значительно ущемляет законные интересы собственника. Когда выявятся нарушения, землевладелец вправе через суд отменить нормативный акт властей. Такое публичное ограничение обязательно регистрируется в службе Росреестра, сервитутные сведения вносят в ЕГРН.

Плата за сервитут на земельный участок назначается соразмерной ее использованию. По п. 5 ст. 274 ГК РФ и п. 12-13 ст. 23 ЗК РФ, землевладелец, чья земля (частично или полностью) используется другими лицами в сервитутном режиме, может требовать от них соразмерной оплаты использования. При публичном сервитуте собственник вправе требовать соразмерную плату у властного органа, который установил сервитутный режим для его земли.

Прекращаются соглашения после:

• окончания срока их действия;
• удовлетворения судом иска заинтересованного в этом лица. В качестве основания такого иска часто выступает существенное нарушение условий.

Юридически соглашение перестанет действовать после регистрации прекращения его действия в службе Росреестра и появления соответствующих сведений в ЕГРН.

Когда применяется публичный сервитут

Публичное ограничение предусматривает эксплуатацию земли государственным или муниципальным образованием.

Основания наложения обременения включают:

• прокладка коммуникаций (газопровод, ЛЭП);
• прогон и выпас скота, принадлежащего фермерским и крестьянским хозяйствам;
• прохождение дороги общего пользования через частную территорию;
• проведение исследовательских и поисковых работ;
• строительство общественных объектов;
• возможность беспрепятственного прохода к источнику воды (береговой зоне);
• размещение информационных знаков;
• выполнение дренажных работ.

Договор о публичном использовании участка должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре. Пользователи общественного сервитута должны соблюдать санитарные нормы, правила пожарной защиты, заботиться о сохранении земли.

Когда необходим частный сервитут

Соглашение об ограниченном использовании участка заключается владельцами смежных наделов. Установление частного обременения применяется в следующих ситуациях:

• необходимость проезда или прохода через соседнюю территорию;
• проведение и ремонт коммуникаций (например, водопровода, электрического кабеля);
• возведение и ремонт объектов недвижимости;
• обеспечение иных нужд собственника.

Практика показывает, что простой сервитут оформляется по согласию сторон при наличии нескольких обстоятельств:

• предполагаются незначительные потери от наложенного ограничения;
• собственникам невыгодно доводить дело до суда;
• лицо, которому предъявлено требование, получает денежную компенсацию.

Величина выплат определяется размерами предполагаемого ущерба.

Как дополнительно различают сервитуты

Обременение земельного участка можно классифицировать по сроку действия. Срочный договор имеет силу на протяжении определенного периода (к примеру, на время ремонта). Бессрочный сервитут не ограничен временными рамками и является постоянным.

Существует разделение соглашений об эксплуатации земельных территорий по объектам:

• водный (использование водоемов);
• лесной (право свободного пребывания в лесах, сбор грибов и ягод).

Кроме того, сервитут предоставляется бесплатно или на возмездной основе. Чтобы рассчитать размер платежей следует учитывать реальные расходы, интенсивность использования и стоимость утраты выгоды. Если с требованием обременения обращается юридическое лицо, компенсация дополнительно облагается НДС.