Правила аренды земли
Все действия, связанные с временной передачей прав собственности на земельные участки в России регламентированы статьей №38 ЗК РФ. Доступные варианты представлены на официальном сайте «Кадастровая карта». На ней можно выбрать определенный свободный участок, ознакомиться с его статусом и информацией – кадастровый номер, установленная стоимость, точная площадь.
- Участок земли не должен находиться на территории заповедника, у границ страны, у закрытых территориальных образований, объектах военного назначения и АЭС.
- Арендовать землю могут как резиденты, так и нерезиденты РФ.
- Государственная собственность может быть федерального, регионального или муниципального вида. От этого зависит цена.
- Срок аренды – от 5 до 49 лет, бессрочная (статья №610 ГК РФ) или с правом выкупа. В последнем случае составляется смешанное соглашение, в котором прописываются условия временного использования и последующая продажа.
Дополнительно учитывается целевое назначение аренды – комиссии должны быть предъявлены сведения о дальнейшем использовании земли. Перед тем, как арендовать землю у государства – нужно определиться с ее целевым использованием.
Срок предоставления земли зависит от задекларированных целей. Так, для ИЖС или ЛПХ он может достигать 49 лет. Если же планируется банально под огород – до 3-х лет.
Нужные документы и образец заявления
Разберем, какие документы вам нужны на каждом из этапов получения земли. В местную администрацию вам нужно будет предоставить:
- Схему межевания земучастка, составленную кадастровым инженером.
- Паспорт – оригинал и копия.
- Кадастровое дело надела.
- Бумаги, которые подтвердят ваши права на аренду участка внеконкурсно.
А для регистрации арендного соглашения и получения выписки из ЕГРП вам понадобятся:
- Арендный контракт (3 экземпляра).
- Паспорт.
- Постановление муниципалитета о выделении земли.
- Подтверждение того, что госпошлина была уплачена.
Форма заявления стандартная. В шапке вы указываете орган, в который оно подается, своё ФИО и домашний адрес. Если вы представляете юрлицо, то организационно-правовую форму и полное название организации. Далее идет основная часть: здесь вы в свободной форме просите предоставить вам участок. При этом не забудьте указать цели аренды земли, общие и технические характеристики надела, перечень своих прав и т.д. Если на территории возведены какие-либо постройки, это тоже нужно указать списком вместе с данными на каждого владельца зданий.
Законодательные положения
Порядок получения государственного земельного участка в аренду у местной администрации регулируется статьями Гражданского кодекса Российской Федерации. Опираясь на действующее законодательство, стоит иметь в виду, что если территория арендуется под индивидуальное жилищное строительство, муниципалитет заключает договор с арендатором только на время проведения строительства. По его завершении наниматель обязуется либо продлить договор, либо выкупить территорию и оформить её в собственность.
Вопросы аренды земельного участка у администрации города или иного населённого пункта также регулируются Земельным кодексом Российской Федерации, на который следует опираться в аспектах:
- Определения объекта недвижимости;
- Порядка получения земельного участка во временное пользование у муниципалитета;
- Определения категории территории и её целевого назначения;
- Норм, которые регулируют права собственности на объекты недвижимости;
- Вопросов, связанных с последующим выкупом земли.
Документы для аренды земли
Для получения государственного землевладения в аренду посредством торгов и при их отсутствии, подготовьте надлежащее заявление.
Для наделения соглашения об аренде юридической силой приобщите к своему ходатайству пакет документации, состоящий из:
- правоустанавливающих документов на недвижимость;
- если участок отведен под жилую застройку, владелец должен передать соглашения с обслуживающими организациями по обеспечению энергией, водой или газоснабжению территории и прочие необходимые бумаги;
- соглашения об аренде оформляется в трех экземплярах;
- выписки из ЕГРН с информацией о собственнике участка;
- платежного документа об уплате госпошлины за регистрацию.
В каждой конкретной ситуации указанный перечень может дополняться прочими документами, эти сведения можно уточнить в Росреестре.
Переоформление бессрочного права в собственность или аренду
Если имеет место бессрочное пользование земельным участком – как оформить собственность на такую землю? Разберемся далее.
Речь идет об устаревшей юридической норме, поскольку оформление земли в собственность либо аренды выгодно и землепользователю, и органам власти, которым она принадлежит.
Органы государственной власти при передаче ЗУ в собственность его фактическому пользователю будут получать земельный налог с нового землевладельца, а при заключении договора аренды – плату за данную аренду. А вот за бессрочное пользование территорией землепользователь оплачивает исключительно коммунальные ресурсы, подводимые к ЗУ.
Пример
Право постоянного пользования земельными участками можно переоформить на аренду (см. Определение ВС РФ от 13. июня 2017 г., дело №305-КГ17-877).
Кроме того, землепользователю необходимо провести переоформление права постоянного бессрочного пользования земельным участком, чтобы иметь возможность производить те или иные важные операции с используемой землей:
- отчуждение в виде продажи либо дарения;
- сдача в аренду;
- передача ЗУ по наследству;
- разделение на доли;
- перевод недвижимого имущества в другую категорию земли.
Эти действия можно выполнять исключительно после оформления надела в собственность.
Для юрлиц
Если постоянное бессрочное пользование земельным участком осуществляется юридическим лицом, и необходимо переоформление, то для физлиц нет сроков переоформления, установленных законом, а вот юрлицам, в соответствии с п. 2 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», нужно было произвести такое переоформление до 1.07.2012 г. под угрозой штрафа в размере от 20 до 100 тыс. руб.
Тем не менее, несмотря на штрафы, многие организации так и не переоформили используемые земли в положенные сроки. И потому государство передвинуло эти сроки для ЗУ, на которых размещены:
- железнодорожные пути;
- линии электропередач;
- дорожные коммуникации;
- объекты инженерной инфраструктуры.
Переоформление ЗУ с объектами, перечисленными выше, без оплаты штрафов было продлено до 1.01.2016 г. Для получения права собственности вместо возможности бессрочной эксплуатации государственных наделов юрлицу следует выкупить используемый ЗУ у местных органов власти.
Также с властями можно заключить договор аренды, в зависимости от экономических обстоятельств конкретного юрлица. Стоимость аренды, в соответствии с п. 2 ст. 3 ФЗ №137, составляет:
Стоимость аренды | |
% от кадастровой стоимости (КС) | Земли |
0,3 % | Для земель сельхозназначения |
1,5 % | Для земель, изъятых из оборота |
2 % | Для остальных земель |
Чтобы вам было легче оформить договор аренды ЗУ самостоятельно, наши специалисты подготовили унифицированный бланк, на который можно опираться при составлении. Также вы можете обратиться напрямую за помощью к нашим юристам.
Образец заявления
Договор аренды ЗУ
Скачать
Для физлиц
В бессрочном пользовании у граждан, как правило, находятся сельхозземли для дачных либо садовых ЗУ. Оформление права собственности требуется для возможности продавать участок или передавать его по наследству.
Отметим, что произвести переоформление бесплатно можно один раз в жизни.
Для такой процедуры физлицу следует осуществить следующие действия: выполнить следующую последовательность действий:
- Подготовить пакет документов, свидетельствующий о том, что вы вправе использовать ЗУ неограниченное количество времени;
- Провести межевание такого участка;
- Оплатить государственную пошлину за регистрацию права собственности;
- Представить в регистрационную палату собранные документы и квитанцию.
Часто происходило так, что возможность использовать государственные наделы передавалась не какому-то конкретному садоводу, а всему садовому товариществу целиком или дачному кооперативу.
В подобном случае у землепользователя может не оказаться документов на землю. Тогда ему следует обратиться в местный орган исполнительной власти и там запросить акт передачи земли в бессрочное пользование садовому товариществу, членом которого как раз и является пользователь данной земли.
Чтобы доказать принадлежность к данному товариществу, рекомендуем предъявить членскую книжку, а также имеющиеся документы об уплате в товарищество тех или иных платежей (в частности, электричество, охрана и пр.) за последние годы. Это подтвердит фактическое пользование ЗУ.
Цитата: Для того, чтобы провести межевание, нужно обратиться в БТИ или в стороннюю организацию для заключения договора о проведении кадастровых работ и определении границ ЗУ.
Затем подайте документы в регистрационную палату, чтобы приватизировать землю в рамках дачной амнистии.
Аренда с последующим выкупом
В России предусмотрено приоритетное право владельца сооружения на арендуемой земле на покупку участка. Земля должна иметь ВРИ – под ИЖС. Согласно Классификатору – это либо участки, предусмотренные под дачное хозяйствование, либо под приусадебное. Чтобы получить землю в аренду у государства с последующим выкупом необходимо следовать пунктам инструкции:
- Определиться с участком. Процесс происходит так же, как и при обычной аренде земли.
- Провести кадастровые работы, если необходимо.
- Подать документы на оформление аренды.
- Выждать положенный срок для подачи заявлений другими претендентами.
- Оформить аренду, прописав в договоре условия выкупа.
- Зарегистрировать арендный договор в Росреестре.
- Подготовить проектные документы для строительства здания.
- Построить здание на арендуемом участке. Если в оговоренный срок строительство не будет завершено, то можно подать бумаги на продление срока аренды, но только единожды.
- Построить дом и зарегистрировать право собственности на него.
- Подготовить и подать документы на выкуп участка.
- Оплатить пошлину и получить надел во владение.
- Зарегистрировать право собственности на приобретенную землю.
Выкуп участка после аренды возможен и без возведения здания на его территории, но приоритетного права арендатор не имеет. Выкуп будет происходить в порядке публичных торгов – аукциона.
Кому дадут землю в аренду. Льготные категории
По общему правилу земельный участок в аренду у государства можно получить посредством аукциона. Также законодательством, в частности п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, предусмотрены категории лиц, которые вправе арендовать землю без проведения торгов. Рассмотрим самые распространенные случаи.
Аренда земли гражданами для ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства
Предоставление земли в аренду для указанных целей осуществляется в порядке ст. 39.18 ЗК РФ. Чтобы арендовать участок для ИЖС, гражданин должен обратиться с заявлением в администрацию. Администрация в течение 30 дней обязана опубликовать в официальном источнике извещение о предоставлении участка в аренду, чтобы иные лица имели право подать аналогичные заявления.
Если в течение месяца после опубликования извещения заявок от иных лиц не поступило, администрация принимает решение о предоставлении земельного участка в аренду. В случае поступления заявок администрация обязана принять решение о проведении аукциона.
Аренда земли для сельскохозяйственного производства
Сельхоз. земли в аренду у государства без проведения торгов могут получить крестьянско-фермерские хозяйства или сельскохозяйственные организации. Для этого необходимо обратиться с заявлением в администрацию.
Предоставление участков в льготном порядке урегулировано ст. 10 закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ
Для получения с/х участка без торгов важно наличие следующих условий:
- Участок уже используется заявителем для сельскохозяйственной деятельности. В случае спора подтверждать данный факт можно любыми допустимыми доказательствами, например сведениями о проведении посевных работ, уборке урожая.
- Заинтересованное лицо должно обратиться с заявлением о заключении договора аренды в течение 6 месяцев с момента регистрации права собственности на участок за муниципальным образованием.
Обратите внимание! Администрация обязана опубликовать извещение о регистрации права собственности в официальных источниках не позднее двух недель с момента регистрации права. Несоблюдение администрацией данного требования является нарушением ч. 1 ст
15 закона «О защите конкуренции» от 26.07.2006 № 135-ФЗ. Заявитель может обратиться в антимонопольный орган с сообщением о данном нарушении
1 ст. 15 закона «О защите конкуренции» от 26.07.2006 № 135-ФЗ. Заявитель может обратиться в антимонопольный орган с сообщением о данном нарушении.
Если после публикации поступят заявления на аренду земли с/х назначения от иных лиц, администрация обязана провести аукцион.
Аренда земли гражданами-льготниками
Получить участок в аренду без торгов могут граждане, имеющие право на внеочередное или первоочередное приобретение земли. Категории таких лиц могут устанавливаться как федеральными законами, так и законами субъектов РФ.
Например, согласно ст. 17 закона «О социальной защите инвалидов в РФ» от 24.11.1995 № 181-ФЗ инвалиды имеют право на первоочередное получение земли для ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства или садоводства.
Основные аспекты предоставления участка инвалидам закреплены в постановлении Правительства РФ «О предоставлении льгот инвалидам…» от 27.07.1996 № 901, а детальный порядок регламентируется законами субъектов РФ.
Обратите внимание! Для льготного получения земли инвалид должен стоять на учете в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий. Для получения земельного участка в аренду необходимо обратиться в местную администрацию с заявлением и приложить:. Для получения земельного участка в аренду необходимо обратиться в местную администрацию с заявлением и приложить:
Для получения земельного участка в аренду необходимо обратиться в местную администрацию с заявлением и приложить:
- копию паспорта и ИНН;
- справку об установлении группы инвалидности;
- справку об адресе регистрации.
Уполномоченный орган должен рассматривать документы не больше 30 дней. При принятии положительного решения заключается договор аренды.
Если в отношении участка необходимо проведение кадастровых работ, все расходы осуществляются из бюджетных средств.
Земельный участок предоставляется таким гражданам однократно.
Ст. 39.7 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы для льготной категории лиц не может превышать размер земельного налога, рассчитанного за такой участок.
Начальный этап
Перед тем как получить и оформить земельный участок во временное пользование, заинтересованное лицо должно понимать, что в каждом регионе есть своя структура самоуправления. Это значит, что порядок и последовательность действий, а также перечень инстанций будет отличаться в зависимости от местонахождения интересующего объекта недвижимости. Например, исполнительным органом может выступать департамент имущественных отношений или земельных ресурсов.
Обязательные документы:
- Паспорт и идентификационный номер (оригиналы и копии);
- Копии учредительных документов, доверенность (для юридических лиц);
- Справка из единого государственного реестра;
- Заявление о намерении арендовать землю.
Кому полагается льгота?
Земельный кодекс выделяет условия, как арендовать муниципальную землю без проведения торгов:
- Если участок предоставляется Президентом РФ.
- Выделение участка под застройку социального объекта согласно Постановлениям Правительства РФ. Аналогичную льготу получают застройщики крупных культурных или инвестиционных проектов.
- Для выполнения обязательств РФ. Пример – строительство газопроводов, водоснабжения, местных, региональных или федеральных объектов энергоснабжения, прочее.
- При делении участка, ранее выделенного заявителю в рамках программ освоения территорий.
- Если запрашивается аренда участка, ранее переданного для некоммерческого использования садоводческим товариществам.
- Собственникам незавершенных строений, расположенным на публичном участке. Льгота дается единожды для завершения стройки.
- Заявителю КФХ для ведения сельского хозяйствования.
Существующие ограничения
Прежде всего, любому заинтересованному лицу нужно знать о существующих ограничениях, которые не позволяют по закону получить некоторые категории территорий в пользование. К ним относятся:
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических
вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему —
обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!
+7 (499) 938-87-35 Москва, Московская область
+7 (812) 467-34-81 Санкт-Петербург, Ленинградская область
+7 (800) 333-89-17 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)
- Национальные парки и заповедники;
Объекты недвижимости, которые используются вооружёнными силами Российской Федерации, Федеральной службой безопасности, органами государственной охраны;
- Закрытые земельные участки административно-образовательных учреждений;
- Территории кладбища;
- Земельные участки, предназначенные для государственной охраны границ страны;
- Территории, на которых располагаются объекты атомной энергетики или захоронения отходов радиоактивного характера.
Во всех иных случаях оформить землю в аренду у администрации можно в учреждении местного муниципалитета, на которое возложена функция, касающаяся распоряжения государственной собственностью. Решения принимает не одно уполномоченное лицо, а земельный комитет, состоящий из нескольких человек. Договор заключается по итогам аукциона, в котором все заинтересованные лица принимают участие официально.
Аренда земли у государства – порядок, сроки аренды и иные юридические тонкости
Итак, как арендовать землю у государства? Куда нужно обратиться?
Порядок аренды земли общедоступный и приведённый ниже список действий будет способствовать быстрому решению вопроса о найме земельного участка:
- Выбор надела земли
- Обращение в администрацию с заявлением о предоставлении сведений, относящихся к предпочитаемому месту
- Получение информации об условиях предоставления услуги и необходимом перечне документов
- Предоставление заявления для принятия предварительного решения об аренде
Земельное право оговаривает два основных варианты получения земельного участка в аренду из государственной и муниципальной собственности:
- Без проведения аукциона (ст. 39.6 п.2)
- С проведением аукциона (39.6).
Аукцион с лотом – право аренды
Цель проведения аукциона может заключаться не только в сдаче в наём самой земли, в качестве предмета торгов может быть и само право аренды площади.
Иными словами, человек приобретает землю за установленную сумму и при этом ежемесячно платит за право аренды. Это можно сравнить с авторским правом, когда исполнитель отдаёт львиную долю автору проекта.
Привлекательные сельскохозяйственные земли без торгов
Принято считать, что земли сельского поселения пригодны лишь для фермерского хозяйства. Хотим разбить этот стереотип и показать все плюсы этой земли.
Площадь сельской земли гораздо дешевле в стоимости, при этом землепользование пригодно для ИЖС. Если на выбранный участок нет претендентов, он отдаётся в пользование без торгов.
Оформление договора по найму земли проходит по общему принципу, и ценовая планка устанавливается собственником земельных участков.
Детально рассмотрим данные варианты чуть ниже, а сейчас обратите внимание на важный момент, указанный в Земельном кодексе, такой как промежуток времени землепользования
Срок аренды земельного участка
Промежутки времени найма земли составляют от 1 года до 5 лет (краткосрочный), от 5 лет до 49 лет (долгосрочный максимальный предел), что оговаривается в договоре.
Необходимо сделать акцент на том обстоятельстве, что есть особенности при определении временного предела, чётко регламентированные ст. 39.8 ЗК РФ.
В зависимости от целей, которые ставит перед собой арендатор, различают разные сроки аренды. Фактически от 1 года и до 49 лет.
Так, срок аренды земельного участка для строительства, реконструкции зданий или сооружений составляет от 3 до 10 лет.
Для строительства линейных сооружений (трубопроводы, железные дороги, автомобильные дороги ) срок аренды до 49 лет.
В случае постройки жилищных комплексов аренда заключается на 20 лет. Если целью аренды является комплексное освоение территории, то срок действия аренды составляет от 3 до 5 лет, согласно ст. 39.8 ЗК РФ.
Важно помнить о некоторых тонкостях, которые будут полезны в вопросе аренды
Если застройка земельного участка заранее согласована в договоре с государством (назначение строений, срок постройки), следует этого чётко придерживаться иначе договор будет аннулирован государством.
Очень часто заключения одного договора на земельный участок с целью строительства недостаточно, приходиться арендовать и земельный участок находящийся рядом со строительством.
Действующее законодательство предусматривает следующий порядок аренды земли:
- Договор заключается с проведением торгов
- Договор заключается без проведения торгов
Но как арендовать землю у государства будет проще?
Законодательство в ст. 39.6 ЗК РФ выделяет несколько категорий лиц, которые могут получить земельный участок в аренду без участия в торгах:
- Лица, у которых есть право не недвижимое имущество на данном земельном участке
- Если земельный участок сдаётся в аренду с целью капитального строительства
- Лица, у которых на данном земельном участке находятся объекты недвижимости на праве хозяйственного ведения
Чаще для получения земельного участка проводятся торги. Торги имеют вид аукциона, кто предложил большую сумму арендной платы, тот и взял в аренду участок. Дальше мы рассмотрим как они поэтапно проходят.
4. Продление аренды земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства
Если Вы получили землю для сельскохозяйственного производства, то у Вас также имеется возможность продлить аренду без торгов.
Нужно соблюсти всего 2 условия, чтобы можно было рассчитывать на продление аренды:
- 1-ое условие – отсутствие выявленных и не устраненных нарушений законодательства при использовании земельного участка.
Иными словами, в уполномоченном органе, который осуществляет государственный земельный надзор, должна отсутствовать информация о выявленных нарушениях в использовании земли. Поэтому рекомендуем использовать землю правильно, по целевому назначению.
- 2-ое условие – подать заявление о продлении аренды нужно до истечения срока действия предыдущего договора.
Другими словами, не нужно ждать, пока аренда закончится. Рекомендуем за 1-3 месяца до окончания срока действия договора подать официальное заявление в орган государственной власти или муниципалитет о заключении нового договора.
При подаче заявления на продление аренды укажите правовое основание: “Подпункт 31 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ”.
Вышеуказанные правила не содержат указания, что участок ранее также должен был быть передан в аренду без торгов.
Кто может бесплатно получить землю?
К этой категории относятся:
- многодетные семьи, семьи с детьми инвалидами;
- стоящие на очереди для расширения жилплощади (обязательно проживание в данном регионе в течение пяти лет);
- молодые специалисты, проживающие в сельской местности (возраст — не старше 35 лет, специальности — сфера образования, культура, здравоохранение и сельхозпроизводство);
- проживающие и работающие в селе не менее пяти лет, а также пенсионеры, проживающие в населённом пункте не менее пяти лет;
- реабилитированные лица (репрессированные по политическим мотивам);
- Герои Российской Федерации, Герои Советского Союза, полные кавалеры ордена Славы, полные кавалеры ордена Трудовой Славы, Герои Социалистического Труда;
- инвалиды войны, участники ВОВ, ветераны боевых действий;
- военнослужащие, проходящие службу по контракту.
В каждом регионе список может быть расширен в зависимости от внутреннего законодательства.
Для остальных лиц, не попавших в эти категории участок с минимальными затратами или бесплатно реально получить, например, в Новосибирской области — достаточно прожить пять лет в конкретном населённом пункте. Список льготников здесь тоже больше.
В таких регионах, как: Татарстан, Чувашия, Оренбургской область, Краснодарский край, Омская область, Ульяновская область, Ивановская область, Сахалинская область, землю дают при рождении третьего ребенка.
Бесплатно с дальнейшим выкупом (через аукцион), — такую возможность предоставляют Ленинградская область, Краснодарский край, Новосибирская область, Иркутская область, Томская область, Пензенская область, Амурская область.
Взять землю в аренду у государства по закону вроде и несложно, на деле же многое зависит от местной администрации. Согласно местным законам, органы власти могут предъявлять разные требования к написанию заявлений и сбору справок. Наличие своей домашней странички у администрации освободит вас от излишней беготни и поможет получить всю дополнительную информацию.
