Аренда земли и закон
Гражданский и Земельный кодексы РФ — основная законодательная база, регулирующая земельные отношения. В соответствии с ней право на получение объекта недвижимости в аренду имеют и граждане страны, и иностранцы.
Нельзя арендовать землю, которая находится в федеральной собственности (ст. 27 Земельного Кодекса).
Арендовать земельный участок можно только после его постановки на кадастровый учет. Объект, находящийся в долевой собственности, подлежит сдаче в аренду на стандартных условиях. Единственным отличием данной процедуры является предоставление расширенного пакета документов.
Виды договора и их особенности
Современная законодательная база позволяет воспользоваться двумя видами аренды земельных участков.
Виды аренды земельных участков:
- Краткосрочный вид аренды до 10 лет. (Ст. 39.8 и 39.6 ЗК РФ).
- Долгосрочный вид аренды земельного участка до 49 лет.
Аренда имеет ряд особенностей, одна из которых – преимущество в праве на аренду участка земли. Эта норма закона даёт возможность добросовестному арендатору продлить аренду, минуя аукционы и конкурсы.
Между физическими лицами
Договор аренды земли между физическими лицами – это договор между двумя людьми, которые не обременены юридическим статусом предприятия или организации. Проще говоря, это частные лица, одно из которых передаёт свою землю в возмездное или безвозмездное пользование на определённый срок. Второй принимает эту землю на заранее оговорённых условиях.
Если договор заключён менее чем на один год, то он может не регистрироваться. Можно оформить договор аренды земли между физическими лицами.
Между юридическими лицами
Договор аренды между юридическими лицами обязательно подлежит государственной регистрации.
Если в договоре нет предмета договора, то есть не указано, что конкретно арендуется, по какому адресу и в каких площадях, то он не действителен. Если в договоре не указана цена арендной платы, договор тоже может считаться недействительным. В договоре может быть указан пункт, который позволяет изменять цену аренды, и тогда не надо будет заключать доп. соглашение.
Для заключения соглашения между юр. лицами можно использовать типовой договор аренды земельного участка.
Земли сельхозназначения
Понятие земли сельхозназначения указано в статье 77 Земельного кодекса. Это земли, которые находятся за пределами городской черты, и на этой земле проводятся сельхозработы: выращивают сельскохозяйственные культуры, выращивают траву для покоса или пасут животных.
Особенностью договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения является межевание земли и деление её на участки. Нужные участки ставятся на кадастровый учёт. Договор с арендатором заключается по общей форме.
АРЕНДА ЗЕМЛИ СЕЛЬХОЗНАЗНАЧЕНИЯ. Юрист для Вас. Наталья Гузанова.
Земли промназначения
К этому типу земли относятся участки за пределами городской черты. На этих участках находятся функционирующие или не функционирующие промышленные объекты.
На земли промназначения распространяются те же правила аренды, какие действую на другие типы земель.
Особенность аренды такой земли заключается в ограничениях. На землях промназначения запрещено возводить жилые здания и сопутствующие им хозяйственные постройки, проводить все виды сельскохозяйственной деятельности.
Скачать договор аренды земельного участка образецСкачать договор аренды земельно участка бланк
Договор аренды дачного участка
Особенностью заключения арендного договора на дачный участок является его краткосрочность, как правило, это дачный сезон с апреля по октябрь текущего года. Соответственно регистрировать такой договор нет необходимости. Можно оформить договор аренды земельного участка в снт.
Скачать договор аренды дачного участка с домом образецСкачать договор аренды земельно участка бланк
Краткосрочная аренда
Краткосрочный вид земельной аренды определяется сроком до 10 лет либо сезонностью работ. Например, аренда дачного земельного участка. Договор аренды земельного участка на 11 месяцев не подлежит государственной регистрации.
Долгосрочная аренда
Договор долгосрочной аренды земельного участка заключается на срок от 10 до 49 лет. Он обязательно должен регистрироваться.
Какие предоставляются варианты получения земельного участка в собственность
Земельный участок возможно приобрести и оформить, используя несколько способов. Каждый из них имеет свои преимущества, но для этого потребуется самостоятельно сделать выбор. К примеру, можно привести несколько вариантов получения в собственность надела земли:
- Одним из самых распространенных вариантов считаются специальные сайты муниципальных органов, где земельные участки выставляются на торги. В таком случае гражданин, желающий приобрести участок земли, имеет возможность выбрать подходящий вариант в соответствии с личными предпочтениями.
- Довольно популярным считается способ оформления земельного участка в аренду у государства на определенный срок, а со временем приобретения в собственное пользование. Собственником надела может быть муниципальный район, республика или другой субъект.
- Согласно Земельному кодексу участок земли возможно брать не только сельхозназначения или строительства, но и для ведения бизнеса с правом ее выкупа. Главным условием считается указание цели такой аренды.
- В случае если земля находится в аренде, возможно бесплатно продлить время пользования без торгов. Это возможность пролонгации при составлении нового договора или же при уже имеющемся составляется допсоглашение, где указывается период дальнейшего пользования земельным наделом.
Оформление земли в аренду, какие для этого понадобятся документы
Как любое оформление сделки, начать следует со сбора обязательной документации. Поэтому перед тем как подписывать договор аренды потребуется такой перечень бумаг:
- Письменное заявление человека, который желает арендовать землю.
- Паспорт гражданина, написавшего заявление о том, что хочет взять земельный участок.
- Паспорт представителя, если оформление происходит через доверенность.
- Справки в отношении наличия либо же отсутствия коммуникационных систем.
- Кроме этого, потребуется предоставить справку об отсутствии обременений.
- Обязательно должна быть в наличии квитанция, свидетельствующая об оплате государственной пошлины.
- Если гражданин имеет правовой статус ИП, то потребуется копия свидетельства о регистрации физлица в качестве индивидуального предпринимателя.
- Выписка с ЕГРП, если на территории земельного участка находятся строения, здания, а также разрешение осуществлять сделки с ним.
- Документы, что подтверждают право собственности как на земельный участок, так и на все сооружения на нем.
- Кадастровый паспорт или же возможно предоставить кадастровую выписку.
- Среди бумаг также требуется наличие документа, в котором указываются условия предоставления земли, а именно период пользования.
- Если в аренду берется муниципальная земля, то в перечень документов потребуется приложить бумагу, в которой имеется разрешение местной администрации.
- Для юридических лиц понадобится выписка из ЕГРЮЛ.
Порядок оформления земельного участка в аренду должен быть произведен в соответствии с законодательными нормами, в противном случае возникает вероятность расторжения такого договора, а также выплаты компенсаций за несоблюдение оговоренных условий аренды.
Как сдать участок земли сельхозназначения в аренду?
Под сельскохозяйственным участком понимается земельный надел пригодный для ведения соответствующего рода деятельности.
Арендой называется пользование земельным участком на определенный промежуток времени, определенный условиями, прописанными в составленном договоре, принадлежащему иному собственнику с выплатой последнему арендной платы за пользование его имуществом, а так же с последующим возвратом данной собственности обратно владельцу для дальнейшего использования последним.
Исключение будет составлять только договор аренды, предусматривающий последующий выкуп земли. В таком случае по окончании срока аренды, предмет договора, в результате осуществления сделки купли продажи, перейдет в собственность от арендодателя к арендополучателю.
Арендодателями сельхозугодий в Российской Федерации могут быть исключительно две категории собственников:
- частные лица, к ним следует относить физических и юридических лиц;
- государство и его учреждения.
Иных собственником наделенных правом сдавать земельное имущество в аренду, действующее законодательство не предусматривает.
В зависимости от собственника земельного участка договор аренды может быть заключен с учетом ряда особенностей, которые стоит учитывать:
когда владельцем сельхозугодий является частное лицо, как физическое, так и юридическое, то изменение цели аренды не допускается, вне зависимости от того предусмотрено данное договором или нет. Законодательство такие изменения запрещает;
Например, в случае оформления договора на осуществление аренды земельного участка на выращивание картофеля, построить жилой дом на его территории по принципу индивидуального строительства законодательством запрещено, даже если это присутствует в составленном договоре.
когда владельцем сельхозугодий является государство, оформление договора будет зависеть от того будут проводиться торги, либо нет;
Сдача земельного надела в аренду предполагает осуществления ряда последовательных действий. Другими словами арендодатель должен:
- обратиться в советующий орган местного самоуправления, на территории которого расположено данное землевладение, с заявлением о наличии желания предоставлять личный земельный участок в аренду. Сделать это нужно для того, чтобы соответствующий участок был включен в перечень землевладений, которые можно арендовать;
- подготовить все необходимые бумаги для осуществления процедуры передачи временного права использования земли, арендатором. Помимо этого, арендодатель должен определить, каким способом будет устанавливаться размер арендной платы за его земельный надел;
- участие землевладельца в соответствующих торгах на право аренды либо заключения договора без аукциона.
Как рассчитать арендную плату?
В соответствии с 65 статьей Земельного кодекса за землю, оформленную в аренду, взимается плата. Рассчитывается на основании кадастровой стоимости.
Если земля арендуется у частного лица, наймодатель не имеет прав на льготы. Стоимость участка можно узнать в кадастровом отделении.
Формула для расчета: А = К*%, где К — кадастровая стоимость, % — корректирующий коэффициент, равный:
- 0,01% — для граждан, имеющих налоговые льготы;
- 0,6% — для территорий, отведенных под садоводство, фермерство и пр.;
- 1,5% — для участков под строительство;
- 2% — если участок используется для добычи полезных ископаемых.
Прилегающая территория
Когда Вы становитесь собственником недвижимости, земля под ней автоматически становится Вашей собственностью. Исключение составляют случаи, когда земля не принадлежала продавцу, а была арендована им. Новый хозяин получает исключительное право на приватизацию лежащей под домом и необходимой для его использования площади.
Однако учтите, что если земля под домом Вами не приватизирована, а участок имеет один кадастровый номер, придется платить за всю территорию, включая площадь, лежащую под постройкой.
Если же Вас интересует =оформление в аренду прилегающего земельного участка, принадлежащего муниципалитету, то арендовать ее Вы сможете лишь на общих условиях.
Как правильно сдать в аренду дачу
Процесс сдачи в аренду загородного дома, почти не отличается от сдачи в аренду другой недвижимости. Но все же, существуют некоторые особенности и риски, касающиеся содержания имущества.
Советы, желающим сдать дачу:
- обязательное страхование сдаваемой в аренду площади;
- заключение официального договора аренды;
- продолжительность аренды должна быть максимально долгосрочной;
- хорошее состояние и презентабельный вид дачи.
Страхование необходимо для того, чтобы защитить себя от неприятных проволочек и судовых тяжб с непорядочными арендаторами, которые недобросовестно обращаются с не принадлежащими им вещами.
Гарантию своевременной и честной оплаты Вам предоставит правильный, официальный договор сдачи в аренду дачного участка находящемся в дачном массиве. Не забудьте указать в нем точную сумму месячной аренды, продолжительность действия договора и обязанности. Составьте список, находящихся на даче вещей, их техническое и внешнее состояние, наличие бытовой техники.
Долгосрочность периода аренды жилья поможет Вам сэкономить время (поиск арендаторов) и даст возможность заработать больше денег (жилье не будет простаивать в промежутках поиска новых клиентов).
Хорошее состояние и презентабельный вид дачи поможет затребовать за её аренду большую суму
Заранее обратите внимание на все нюансы. Устраните все имеющиеся повреждения в жилище, уберите приусадебную территорию, постригите газон
При необходимости сделайте косметический ремонт и поставьте детские качели на заднем дворике. Такие дополнительные вложения привлекут большее количество желающих. Все это повысит спрос на загородный дом и позволит Вам поднять цену за аренду, заключив договор на максимально прибыльных условиях.
Сроки аренды земли разного целевого назначения
По общим правилам сроки заключения договора аренды устанавливаются в договоре по соглашению сторон, либо договор заключается на неопределенный срок. Но в некоторых случаях законодательно прописан предельный срок аренды земли.
земли сельхозназначения49 лет
Земельный кодекс предусматривает максимальные сроки предоставления земельных участков в аренду в зависимости от их целевого предназначения.
Таблица Максимальные сроки аренды в зависимости от целевого предназначения участков согласно Земельному кодексу
| Цели аренды земли | Минимальный и максимальный срок, лет |
| Строительство, реконструкция зданий и сооружений | 3-10 |
| Размещение линейных объектов | 49 |
| ИЖС или ЛПХ (в границах населенного пункта) | 20 |
| Комплексное освоение территорий/ведение дачного хозяйства (для юрлиц) | 3-5 |
| Достройка объекта незавершенного строительства | 3 |
| Охотохозяйство | На срок охотохозяйственного соглашения |
| Сельхозпроизводство | 3-49 |
| Сенокошение, огородничество, выпас животных | 3 |
Также минимальные и максимальные сроки аренды могут быть введены в действие региональным или муниципальным законодательством.
Варианты аренды земельных паев
У государства. Большинство граждан арендуют паи именно так. Возможность пользоваться землей возникает у них только после регистрации земли и внесения ее в реестр. Граждане приобретают право по результатам торгов. Аукцион позволяет лицу получать пай по невысокой цене, особенно когда у него нет других конкурентов. При этом оформлением всей документации по будущим торгам должен заниматься сам заявитель. Даже если он являлся единственным участником торгов, то с ним после их окончания все равно заключается арендный договор.
У частного лица. Некоторые получают земельные паи по наследству. При этом гражданин сможет сдать в аренду участок только после вступления в наследство. От наследника требуется принятие всего имущества, а не отдельных его частей. Чтобы оформить наследство в виде земельного пая, гражданину потребуется предоставить само завещание, документ, подтверждающий смерть предыдущего владельца участка. Также от наследника потребуется свидетельство или прочий документ, которым будут подтверждены его родственные связи с усопшим. При необходимости могут запрашиваться судебные распоряжения.
Аренда земель сельскохозяйственного назначения у государства
Что касается аренды сельхозугодий у государства, то здесь есть свои особенности. Каждый гражданин наделен законным правом, обратится с заявлением в соответствующий орган управления о выделении ему земельного участка для занятия сельскохозяйственной деятельностью.
Однако здесь стоит знать, что данный земельный надел гражданин может получить, исключительно выиграв торги на аукционе.
Это происходит следующим образом:
- определяется участок, который устраивает будущего арендатора;
- подписывается акт о том, что земельный участок выбран;
- происходит официальное разграничение земли;
- оформляется кадастровый паспорт участка;
- роводится аукцион;
- с выигравшим его лицом подписывается договор аренды.
Последних два пункта будут проведены, даже если заявитель являлся единственным претендентом на землю.
Своя специфическая черта имеет место при оформлении договора аренды на сельхозугодия крестьянским либо фермерским хозяйством. Участок земли можно арендовать либо приобрести в собственность без проведения аукциона, государство данное не запрещает, однако в заявлении от представителя хозяйства должны быть четко обоснованы причины для подобного действия.
В случае отсутствия процедуры аукциона, временной промежуток на оформление всех бумаг значительно сокращается, соответствующий договор можно полностью оформить за неделю, от даты принятия положительного решения о предоставлении земли в аренду.
Обязательно следует знать, что оформление соответствующей документации, а так же постановка на кадастровый учет и в первом и во втором случаях ляжет на плечи заявителя. Данная процедура является не только дорогостоящей, но и весьма долговременной. Самый быстрый вариант оформления затянется на несколько месяцев, следовательно, достаточно удачным вариантом и соответственно более скорым будет заключить договор субаренды.
Договор
Оформление договора аренды на часть земельного участка практически не отличается от других ситуаций, связанных с передачей земли во временное пользование.
Существенными условиями этого документа являются:
Предмет договора
Под этим подразумевается указание полного описания участка, которое позволило бы выделить его среди множества остальных. В частности, это такие условия:
- площадь;
- адрес или месторасположение;
- кадастровый номер участка (его выделенной доли).
Если процедура проводилась без межевания, стороны могут приложить к документу план участка с обозначенной на нем долей земли.
Сдать участок без межевания — не лучшее решение.
Стоимость
безвозмездными
При отсутствии этих условий в договоре он может быть признан недействительным, что повлечет за собой множество негативных правовых последствий для сторон.
Хотя установленной формы этого документа в действующем законодательстве не предусмотрено, можно выделить типовую структуру, в соответствии с которой он обычно составляется:
Реквизиты сторон
Для физического лица необходимо указание таких данных:
- Ф.И.О.;
- паспортные данные;
- адрес регистрации и проживания;
- контактный номер телефона.
- От юридического лица требуется:
- наименование;
- Ф.И.О. лица, имеющего право на подписание документов (чаще всего это руководитель);
- месторасположение компании.
Кроме этого, также нужно указать дату и место заключения договора (город, область, страна), а также его название и номер.
Описание части сдаваемого участка
Это наиболее важное условие документа, то есть предмет сделки, описанию которого стоит уделить особое внимание. Кроме характеристик, указанных выше, стороны могут отметить наличие или отсутствие на нем строений, его категорию и разрешенное использование
Стоимость аренды
Необходимо указать величину платежа за арендованный участок, выступающего арендной платой, а также периодичность и способ его внесения. Например, это может быть передача наличным способом, перечисление на текущий или карточный счет в банке и т. д.
Срок действия
При отсутствии данного условия будет считаться, что договор действует бессрочно, до момента его расторжения сторонами. Однако лучше обозначить конкретные временные рамки.
Разрешенные цели использования.
Арендодатель может ограничить права арендатора в отношении участка, указав исчерпывающий перечень целей, на которые он может быть использован. Это может быть сделано как при описании предмета договора, так и в отдельном разделе документа.
Право собственности арендодателя
Здесь подразумевается указание права, на основании которого он владеет участком, с приложением подтверждающих это документов. Если он тоже арендует его, то требуется разрешение от собственника на эту сделку.
Права и обязанности сторон
Этот раздел стороны заполняют по своему усмотрению, единственное требование — соответствие всех положений требованиям закона. Основания и условия для расторжения. Это может быть окончание срока действия договора, соглашение сторон, нарушение одной из них условий сделки, форс-мажор и т. п.
Заключительные положения
Здесь может быть указано, когда документ вступает в силу, сколько его экземпляров составляется, а также кому они отдаются. Чаще всего каждая сторона получает по своему экземпляру, а еще один хранится у юриста.
Что касается обязательной регистрации договора в соответствующем госоргане, то она необходима только в том случае, когда срок действия документа превышает 1 год. Для менее длительных сделок прохождение процедуры регистрации не требуется.
Для оформления договора аренды части земельного участка можно воспользоваться типовой формой договора аренды земли. Скачать образец можно по этой ссылке.
