Старый каркасный дом: сносить нельзя восстановить. Где поставить запятую?

Подробности

Сносить, нельзя реконструировать

Если рассмотреть ситуацию со сносом, то на данную процедуру еще потребуется специализированное разрешение. Его выдача будет зависеть от особенностей коммуникаций, которые есть на участке и претензий коммунальников к переподключению.

Реальный пример: чтобы снести старый дом после смерти матери, девушке пришлось снять постройку с кадастрового учета. После дом снести и потребовалось пойти к работникам БТИ, чтобы они смогли обследовать объект, а также произвели составление акта. На основании такого документа запись о том, что дом существовал, был аннулирован. Новым шагом стало посещение Российского реестра, где еще зафиксировали официальную «гибель» старого строения.

Что нужно выбрать – реконструкция или снос старого дома в полной мере и какие именно аргументы будут приведены в пользу того или иного выбора рассказано в видео.

Не стоит рисковать

Реальный пример: пара приобрела участок за чертой города, размер 15 соток. На территории участке есть одноэтажный дом, точнее развалюха без оконных рам, дверей и кровли. Они думали, что придется платить какие-то штрафы, чтобы сносить такую старую домину, но не пришлось тратиться на домину. Оказалось, что если это жилье не было на кадастровом учете, его можно без проблем снести без специализированного разрешения. Потребовалось лишь снятие с учета и оформление техпаспорта при выстраивании нового.

Для сокращения времени, уменьшения трат и упрощения процедуры оформления, собственники довольно часто сносят старые дома под видом капитальных ремонтных работ или реконструкции. В целом, так можно делать, но лишь в тех случаях, если снос под предлогом капитального ремонта не задевает крайне важные объектные «органы». В таком случае на строительство до выстраивания дома, а после на введение жилья в эксплуатационный процесс не нужно.

Реальный пример: семья из Пензы приобрела участок земли с кадастровым номером и межеванием. На территории участка уже был огромный, удобный коттедж с коммуникациями современного типа. Но специальных документов о снятии с учета старого дома от бывших домовладельцев на руках не оказалось. Новым владельцам получилось узаконить строение, снимая с учета старый, полуразрушенный дом и задним числом получая в местной администрации разрешение на возведение нового. Но это скорее про везение, потому что могли и отказать. По этой причине все документы следует проверять до момента, когда будет заключена сделка, они могут быть потеряны, испорчены и прочее.

Руководство по реставрации старого загородного коттеджа и возведение нового на его месте предлагается в видеоролике.

Документы, необходимые для получения разрешения

В орган местного самоуправления подается заявление о получении разрешения, к которому прикладываются:

документы, удостоверяющие личность;
документы о праве собственности на недвижимость;
документы о праве собственности на земельный участок;
план земельного участка.

Если дом предназначен для нескольких семей или имеет более 3-х этажей, то подаются также:

проектная документация с комплексом технических бумаг;
согласование с иными жильцами и порядок их расселения.

Далее, имея разрешение, собственник приступает к непосредственному сносу дома, при этом соблюдая градостроительный регламент и меры техники безопасности:

Подготовка территории — установка ограждений для обеспечения безопасности соседним участкам.
Отключение коммуникаций.
Уборка на участке после сноса.
Вывоз строительного мусора и полноценная утилизация его.

Монтируем фундамент

В первую очередь в соответствии с проектом дома копаем траншею под ленточный фундамент

Итак, решение принято, строительные материалы на участок завезены. Начинаем работы.

В первую очередь в соответствии с проектом дома копаем траншею под ленточный фундамент. Напомним, что новый дом может точно повторять контуры старого, а можно и спроектировать новую постройку, которую удачно возводят вокруг старого здания, позволяя ему вписаться в проект внутренних помещений таким образом, чтобы после его сноса можно было смело залить фундамент и там
Подготовленную траншею хорошо уплотняют и насыпают на дно слой речного песка толщиной 10-15 см. Песок слегка увлажняют и трамбуют. Это будет своеобразная песчаная подушка, опора под ленту базиса.
В траншею устанавливают деревянную опалубку, высота которой должна выступать над верхним краем траншеи на высоту будущего цоколя.
Опалубка изнутри гидроизолируется рубероидом с таким расчетом, чтобы лента материала заходила на стенки опалубки.
Необходимо обеспечить надежное армирование конструкции. Для этого из стальных прутов сечением 8-12 мм вяжут сетку, которую устанавливают по все в соте фундамента и цоколя

Важно именно проводить технологию вязки арматуры, поскольку сварка нарушает технологические и эксплуатационные свойства стали, что может привести к разрушению готовой конструкции впоследствии.

В устроенную опалубку заливают готовый бетонный раствор, который в процессе заливки тщательно трамбуют строительным вибратором. При этом стоит следить, чтобы вибратор не касался арматуры, иначе есть риск нарушить вязку.
Залитый раствор будет сохнуть от трех до четырех недель. В сухую жаркую погоду его лучше накрыть пленкой и периодически увлажнять, чтобы не допустить чрезмерного пересыхания бетона.
После высыхания фундамент освобождают от опалубки и надёжно гидроизолируют контур битумной мастикой с обеих сторон. После этого можно провести обратную засыпку базиса и желательно, чтобы для этого была использована глина.

Что же делать со старым каркасником

Но вернемся к вашему состоянию. Перед вами стоит обветшалый дом, продуваемый ветром со всех сторон… Участок зарос травой и деревьями. Приоткрытая дверь тихонько поскрипывает. Вам страшно зайти в него. А как жить? Прямо, как заброшенный дом из фильмов ужаса. И вы думаете, где же поставить запятую в следующей фразе : «СНОСИТЬ НЕЛЬЗЯ ВОССТАНОВИТЬ». И больше склоняетесь к сносу… Или хотя бы к продаже чтобы выручить хоть какие-то деньги…

А ЗРЯ! Ваш каркасник заберут с руками и ногами. Прямо завтра. А может, и сегодня. Ведь люди знают, что все восстанавливается и его можно вернуть к нормальному виду и состоянию даже за 1 неделю. При небольших затратах. Как? Читайте далее!

Давайте посмотрим на ваш каркасник с другой стороны. Наверняка, ему уже лет 50… А если бы вам достался в наследство обычный кирпичный дом? Разве там не нужно ли было делать ремонт? Утеплять? Приводить в порядок? То-то же. Но идем далее. У вас есть 2 варианта: реконструкция или обновление.

Реконструкция:

Вы обращайтесь в строительную компанию и говорите о своих пожеланиях и указываете предполагаемый бюджет.
Специалисты готовят проект будущего дома. Он может включать в себя дополнительные комнаты, этажи, мансандру и пр. При желании можно полностью изменить конструкцию.
Поднимается фундамент (если это необходимо), каркас собирается заново и обшивается плитой ОСП.
Далее переходим к крыше. Укладывается металлочерепица.
Выполняются внутренние работы.

Новый дом готов.

Обновление

Утепление. Наверняка, за 50 лет старый утеплитель пришел в негодность и уже не выполняет свои функции. Лучше всего отдать предпочтение минераловатным утеплителям. Они наиболее паропроницаемы. Хотя подойдет и эковата, карамзит, пенопласт и пр

Почему так важно утепление? Оно защитит ваш старый каркасник от ветра и сквозняков, улучшит теплоизоляционные и шумоизоляционные характеристики.

Обновление фасада. Вариантов наружной облицовки много

Это влагостойкая фанера, вагонка, плоский асбестоцементный лист и пр. Все зависит от ваших личных предпочтений.

После этого ваш старый дом станет новым. Живите в нем и наслаждайтесь жизнью.

Несогласных не спросят

Алексей Макурин, «АиФ»: — Каждый восьмой многоквартирный дом в России изношен больше чем на 65% (см. инфографику). Другим городам тоже нужна такая реновация, как в Москве, где новые кварталы создаются на месте старой застройки и в них переезжают жители снесённых хрущёвок. Почему тогда тревожит законопроект, ориентированный на эти задачи?

Татьяна Полиди: — На самом деле он ни одну из существующих проблем не решает, а только усугубляет. Начать с того, что размыты критерии, на основе которых власти могут определять территории, требующие комплексного развития и сопутствующего изъятия недвижимости. В законопроекте об этом сказано лишь одно: не менее 50% таких земельных участков должна занимать аварийная застройка, многоквартирные дома или нежилые здания, внесённые в адресные программы по сносу и реконструкции, а также самовольные постройки. С опасными аварийными строениями всё ясно. По законодательству такой дом и земельный участок изымаются у собственников принудительно. Но нет критериев, на основе которых объекты включаются в адресные программы. А требования ко второй половине развиваемой территории и вовсе отсутствуют, хотя там могут находиться жилые дома или торговые центры, построенные не очень давно. И если предложенные градостроительные новации будут приняты, чиновники смогут очертить на карте города участки, где все строения рядом с аварийными планируется снести, оповестить граждан и бизнес о попадании в эту зону — и мнение несогласных значения не имеет.

— Как такое возможно?

— Законопроект не требует, чтобы власти сначала спросили, что думают о проекте владельцы всей недвижимости, находящейся на развиваемой территории. А процедура голосования о включении многоквартирного дома в адресную программу сноса и реконструкции оставляет простор для манипуляций. Судьба такого дома определяется двумя третями голосов собственников и нанимателей жилых помещений. Но требования к кворуму не определены. Голосование будет законным, сколько бы жильцов в нём ни участвовало. На собрание могут прийти всего десять человек, семеро снос одобрят, а десятки других квартир должны подчиниться.

— И что взамен?

— Предполагается, что жители аварийных домов и домов, включённых в адресную программу сноса и реконструкции, получат равнозначные квартиры в том же районе. Собственники недвижимости могут также выбрать денежную компенсацию, размер которой не меньше рыночной стоимости их старого жилья. Что касается всех других объектов, которые могут попасть в границы развития, то их владельцам предлагается выкуп недвижимости — и больше никаких альтернатив.

Главное, чтобы «сидел» фундамент

Первым вариантом будет сохранение фундамента, который есть в наличии, на котором будет выстроен новый частный дом. Для этого потребуется пригласить специалистов, которые производят техническую экспертизу основания, свойства и качество почвы около основания. Такая процедура требуется для понимания соотношения нового частного дома вероятной нагрузке. К слову, специалисты отмечают тот факт, что многоцелевым можно назвать сделанный профессионально монолитно-железобетонный тип основания, на котором можно построить практически любую новую постройки. Но и есть одно «но». Если дом был возведен до годов перестройки, то шансы на здоровье основания будут крайне низкие. Вся проблема в том, что до 1990-х годов никто не делал основу под дом по актуальнейшим технологиям. Все это очень логично – их попросту не было в то время, и бетон высочайшего качества в то время был ужасным дефицитом, а технологии были почти неразвиты.

И все же, в старых основаниях есть определенные преимущества. По основе жилья, которое стояло не меньше полувека, можно на 100% понять, сколько еще десятков лет простоит снова выстроенное жилье. Но проверять документы на земли следует, если даже застроечный план при выстраивании нового строения не будет меняться.

И лишь специалисты смогут определить состояние и «болезнь» старого основания, а еще даст оценку, сколько и какой дом сможет простоять на нем.

Золотое правило строительства нового дома на месте старого

Полезно знать

Построить новый дом на месте старого — дело весьма хлопотное. Однако есть одно правило, позволяющее освободить себя в будущем от возможных проблем при регистрации права собственности на новый дом и уплате имущественного налога.

Первая возможная проблема заключается в том, что реестр недвижимости не может содержать сведения о двух разных домах, стоящих на одном и том же месте, а значит в регистрации права на вновь построенный объект будет отказано до тех пор, пока старый не будет снят с кадастрового учёта. Вторая проблема заключается в том, что пока в реестре недвижимости имеются сведения о каком-либо объекте, он облагается имущественным налогом, даже если фактически уже не существует. Начисление налога прекратится только тогда, когда в Федеральную налоговую службу поступят сведения о снятии объекта с кадастрового учёта. Для решения обеих проблем достаточно вовремя сообщить в Росреестр о том, что старого дома больше нет — снесён, сгорел, уничтожен и т. д. Далеко не всегда собственники недвижимости соблюдают это правило, кто-то не знает о нём, а кто-то просто не хочет тратить на это своё время, не подозревая о том, что таким образом он его, наоборот, экономит.

Согласно законодательству, снимая разрушенный объект недвижимости с кадастрового учёта, собственнику необходимо выполнить сегодня лишь два действия. 1. Первое — выбор кадастрового инженера, который подготовит специальный акт обследования, где зафиксирует факт уничтожения старой постройки и подтвердит это своей личной электронной подписью. Вопреки распространённому мнению кадастровый инженер не является сотрудником Кадастровой палаты, чаще всего он действует от лица юридического лица, реже как индивидуальный предприниматель. Изучить историю и качество работы того или иного инженера поможет специальный сервис на сайте Росреестра (https://rosreestr.ru/site/) — Реестр кадастровых инженеров. 2. Следующий шаг — это подача в регистрационный орган подготовленного акта вместе с заявлением о снятии объекта недвижимости с кадастрового учёта. Заявление может подать сам собственник объекта, владелец земельного участка, на котором был расположен объект, а также законный представитель, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности. Представителем может стать даже кадастровый инженер, который готовил все документы. При этом если речь идёт об уничтоженном помещении, то с заявлением о снятии с учёта вправе обратиться собственник всего здания или сооружения, в котором расположено помещение.

Подать заявление возможно несколькими разными способами, и каждый сам выбирает для себя наиболее удобный.1. С помощью официального сайта Росреестра. Важным условием будет являться наличие личной электронной подписи того, кто подаёт заявления. Электронную подпись выдают специализированные удостоверяющие центры, например, удостоверяющий центр Федеральной кадастровой палаты (www.uc.kadastr.ru). 2. В любом из офисов многофункционального центра (МФЦ).

О режиме работы офисов МФЦ можно узнать позвонив по телефону специалистов «горячей линии» МФЦ: 8-800-555-05-53.

ПОДГОТОВИТЕЛЬНЫЙ ЭТАП РАБОТ

-Во-первых, стоит выяснить, стоит ли старый дом на кадастровом учёте. Если да, то необходимо обязательно снять его с учета. Иначе потом не оберетесь законной волокиты с построенным домом.

-Также стоит провести анализ грунта вокруг старого дома, чтобы максимально точно просчитать несущую нагрузку на новый фундамент и определить его будущий тип. Создание фундамента в этом случае можно проводить как по свайной технологии, так и по ленточной монолитной (в зависимости от типа грунта и материала, из которого будет будущий дом).

-Если новый дом будет строиться строго по контуру старого, и при этом новый фундамент будет связываться со старым, то нужно провести технический анализ старого основания. Чаще всего базисы, залитые в прошлом веке, не отвечают строительным стандартам и связку такого фундамента с новым делать смысла нет.

-Кроме всего прочего следует заранее заготовить строительный материал для возведения фундамента, определив его параметры.

Важно: Глубина ленты базиса должны быть от 80 см и более. При этом его ширина должна соответствовать ширине будущих стен в зависимости от материала, из которого будет строиться новый дом

-Для нового дома при заливке лучше сделать и цоколь высотой 40-50 см. Поэтому рассчитать стройматериалы нужно и на него.

Заключение

Все, когда подготовлены все документы, можно готовить к новому строительному процессу – вывозить мусор, а еще планировать место для новенького загородного дома. Еще потребуется оборудовать въезд на участок для мастеров, поставить бытовки для бытовых нужд и проживания, позаботиться про обеспечение строительной площадки водой, светом и остальными коммунальными удобствами.

Серые бригады помогут сэкономить денег, но есть высокий шанс разных рисков и недостроя (в первую очередь). А вот официально оформленный договор с высококлассными специалистами – гарантия качества и сдачи жилья в эксплуатационный период без срыва установленных дедлайнов.