Топографическая съемка земельного участка и этапы ее проведения

Что такое топосъемка?

Топографическая съемка включает в себя комплекс полевых и камерных работ. В результате получаются топографические карты и планы, сделанных в масштабах: 1:5000, 1:2000, 1:1000, 1:500. Он выбирается в зависимости от размеров исследуемого участка. Чем крупнее масштаб, тем более точной будет информация. На этих картах изображены все предметы, которые находятся на исследуемом участке, обозначается наличие подземных и наземных коммуникаций. Также вы получаете подробную информацию об особенностях рельефа.

Изображаемые на плане точки условно делят на твердые и нетвердые. Твердыми обозначают стабильные объекты с четкими границами, которые состоят из бетона, камня, кирпича и других прочных материалов. Нетвердыми же обозначаются нестабильные объекты, не имеющие четких границ, например леса, поля, луга.

Этапы проведения съемки

Специалист использует при работе GPS-навигаторы, тахометры, летательные приборы, позволяющие выполнить съемку в больших масштабах, с воздуха. Также могут быть использованы спутниковые измерения. Весь процесс топографических работ разделяется на несколько этапов.

Подача заявки

Заявку подают в офисе выбранной компании либо дистанционно на официальном сайте. После между владельцем земельного участка и подрядчиком заключается договор, в котором указан весь объём работ, сроки и стоимость выполнения. Обязательно учитываются пожелания заказчика, данные архивной документации и уже имеющихся топографических карт. В дальнейшем определяется масштаб плана участка и приборы, необходимые для замеров.

Сбор данных

Как только технический план будет одобрен, начинается топографическая съемка участка. Кадастровый инженер приезжает на местность, чтобы непосредственно приступить к работе. На территории участка выполняется:

• определение координат территории;
• геодезические замеры и фиксация на местности координат;
• съемка коммуникаций.

Процесс топосъемки

В ходе процесса съемки полученная информация записывается специалистом на электронный носитель. В конце данные передают в камеральный отдел, который составляет план изученной территории. Все выявленные на местности объекты, привязанные к координатам, отображают на карте в соответствии с масштабом, оговоренным ранее с заказчиком.

В итоге получается цифровая модель территории, которая в дальнейшем детально переносится на бумагу. Этот план вносят в техническую отчетность в графический раздел.

В дальнейшем формируется текст, содержащий информацию о земельном участке, а также данные об организации, выполнившей работы и заключение эксперта.

Обработка данных

Ситуационный план земельного участка

Съемка с помощью теодолита, измеряющего вертикальные и горизонтальные углы, позволяет получить контурную карту местности. Обычно такой план необходим для создания ситуационного плана в крупных масштабах на равнинной местности.

Известно несколько способов, применяемых при проведении подобной съемки (например, полярные координаты, угловая засечка, створы). Выбор метода зависит от условий и характеристик исследуемой территории. Особенность теодолитной съемки заключается в необходимости измерения всех объектов, присутствующих на участке

При этом рельеф не берется во внимание. В случае необходимости дополнительно используют нивелир

Результаты измерений, полученные в ходе теодолитной топосъмки, записывают в абрис. Это чертеж (схема), куда вносятся показатели угловых и линейных замеров.

Документы для собственника

Результаты топографических съемок действительны в течение 2 лет. Но если не происходило никаких существенных изменений, достаточно получить Акт о достоверности имеющихся сведений у геодезистов. Однако данные могут измениться в результате резкой смены рельефа, что потребует нового проведения съемок.

Строго соблюдать сроки действия чертежа необходимо при строительстве многоквартирных домов, промышленных зданий, особо сложных сооружений. Если речь идет о частных жилых помещениях, временные рамки позволяют застройщику пользоваться картой, составленной более трех лет назад.

Чтобы избежать отказа в разрешении на возведение здания, у владельца земельного участка должен быть план с актуальными данными о строительной площадке. Например, если планируется проведение работ на местности, подверженной смещению почвы, угол наклона поверхности через несколько лет может сильно измениться. Поэтому необходимо проводить геодезические съемки и оформлять карту с достоверной и актуальной информацией.

Необходимость в повторном изучении местности оговаривается в индивидуальном порядке. Сроки и стоимость услуг геодезистов указываются в договоре. В результате повторных измерений владелец получает обновленный план, позволяющий без проволочек согласовать проектную документацию.

Разновидности топографической съемки и их особенности

В основу классификации видов работ можно положить их назначение: то есть для каких целей понадобится план участка. Немаловажен и масштаб чертежа.

Масштаб 1:50 – 1:2000

Такой вид работ проводится для тех участков, на которых предполагается проведение благоустройства, изменения ландшафтного дизайна. Как правило, учитывается и такая характеристика, как сечение рельефа (до 25 см). При составлении плана в этом случае необходимо получить достаточно детальное изображение местности с учетом даже небольших перепадов на поверхности.

Отражаются все более или менее крупные деревья (обычно с диаметром ствола от 5 см и более), указываются их точные координаты. Условные обозначения и порядок работ четко не регламентируется и может значительно отличаться в зависимости от навыков специалиста, оборудования и особенностей местности.

Отдельно можно выделить работы по созданию плана в масштабе 1:500 с учетом высоты сечения рельефа до 50 см. В плане отражаются особенности поверхности, наличие растительности, схема проходящих надземных и подземных коммуникаций. Как правило, такие изыскания необходимы для возведения многоэтажных жилых домов или промышленных сооружений.

Масштаб 1:2000

Такая проводится на земельных участках сельской местности:

• для проектов планировки деревни или отдельных районов;
• для разработки генеральных планов населенных пунктов;
• для создания проектов промышленных предприятий;
• для создания рабочих чертежей отдельных технических объектов (насосные станции, трубопроводные и т.п.).

Масштаб 1:5000 и 1:10000

Это наиболее востребованные виды работ, поскольку они проводятся для составления ГПЗУ, который используется во многих случаях (получение разрешения на строительство, подвод коммуникаций, перепланировка и т.п.).

Наносятся границы, поворотные точки, а также водные объекты, лесополоса, коммуникации подземные и надземные. Полученные результаты в виде готового плана в обязательном порядке согласуются с эксплуатирующими службами, которые поставляют соответствующие коммунальные услуги.

Съемка инженерных коммуникаций

На практике далеко не всегда заведомо известны сведения об инженерных сетях, проходящих по территории. Тогда необходимо провести топографическую съемку земельного участка и составить соответствующий план. Для этого:

• находят документы, на которых есть данные о сетях;
• в поле фиксируют координаты всех коммуникаций над землей;
• также в поле уточняют данные по подземным сетям.

Полученный план согласовывается с соответствующими службами, которые отвечают за эксплуатацию этих сетей.

Подеревная съемка

В этом случае фиксируется информация о деревьях и кустарниках, имеющих заранее определенные параметры, например:

• толщина ствола от 5 см;
• высота от 50 см.

В полученном плане описывают координаты, количественные и качественные параметры растительности (порода).

Межевание надела и геодезические работы

Стоит упомянуть, как делается геодезия земельного участка для проведения границ между соседними наделами. Результаты съемки и исследования территории с помощью технических и измерительных приборов отражаются на картах. Именно на основании этих карт кадастровые инженеры проводят межевание.

Межевание – способ определения границ участка, требующий проведения работ по установлению и закреплению пределов территории, определению местоположения границ, площади участка и отображению полученных данных.

В процессе межевания земли можно выделить следующие этапы:

1. Определение предполагаемого объема работ.
2. Подписание договора между заказчиком и исполнителем о проведении межевых работ.
3. Обмер земельного участка кадастровым инженером.
4. Согласование границ с собственниками участков, расположенных по соседству.
5. Установление координат геодезических знаков.
6. Составление плана межевания.

Процедура межевания очень трудоемка, поскольку требует детального сбора информации о земле и объектах на ней, сверки с имеющимися данными и документального оформления полученных результатов.

Конкретные размеры территории помогают определить характерные точки границ земельного участка, которые служат ориентирами. Они пригодятся и при согласовании с владельцами соседних наделов.

В готовом плане межевания должна содержаться следующая информация:

• кадастровый номер участка;
• его размер;
• границы территории;
• описание границ соседей;
• расположение межевых знаков;
• координатная сеть;
• масштаб;
• в случае необходимости – поворотные точки.

Далеко не всегда удается провести линию границы между участками по прямой, она может прерываться и изгибаться на местности. В таких случаях нужно определить поворотные точки, которые будут ориентирами изменения направления такой линии. Если граница участка неоднородна, межевой план должен включать описание поворотных точек границ земельного участка.

Что входит в геодезические работы

Геодезия проводится по следующему плану:

1. Подготовка, которая заключается в сборе и анализе документации, характеризующей земельный участок.
2. Обследование надела на местности, определение вида и методов проведения работ.
3. Составление проекта выполнения работ.
4. Проведение съемки.
5. Определение границ и их согласование с владельцами соседних наделов.
6. Установление площади исследуемого земельного участка.
7. Составление чертежа территории.
8. Юридическое оформление и регистрация результатов проведенных работ.
9. Проведение кадастровых съемок и внесение информации в земельный кадастр.

Рядовые обыватели редко могут правильно ответить на вопрос, межевание и геодезия – в чем разница. Многим эти понятия ошибочно кажутся синонимами.

Целью геодезии является составление и уточнение карт, изучение деформации объектов, прочие инженерные работы, при проведении которых требуется знание характеристик и рельефа определенной местности.

При межевании в горизонтальной плоскости происходит привязка в виде:

• установления точного местонахождении территории;
• определения границ и площади;
• обнаружения и указания координат строений и прочих объектов.

Провести эти процедуры без наличия специальных знаний и оборудования невозможно.

По мнению некоторых, зная, где взять каталог координат поворотных точек границ земельного участка, можно самостоятельно провести межевание участка без помощи профессионалов. Однако получить доступ к таким данным непросто. Они хранятся в базе земельного кадастра и в электронном каталоге межевых знаков и ограничений.

Доступ к каталогу имеет лишь определенный круг лиц. Это позволяет исключить возможность самовольного изменения территорий наделов и не допустить махинаций с землей.

Проведение геосъемки участка

Геодезическая съемка проводится в следующем порядке:

1. Изучение результатов уже проводившихся съемок.
2. Формирование плана новых работ.
3. Получение специального разрешения на проведение съемки.
4. Осмотр участка на местности и установление геодезических сетей.
5. Съемка всех зданий и объектов, расположенных на участке.
6. Исследование и проверка полученных данных.
7. Составление отчета.

Как видим, для проведения качественной геодезической съемки нужен анализ имеющихся документов, которые предоставляет землевладелец, и широкий спектр работ, осуществляемых кадастровым специалистом.

Для чего нужна съемка: законодательное регулирование

В общем случае это комплекс изыскательных процедур на местности, в результате которых создается план с указанием:

• координат всех поворотных точек;
• внешних границ и внутренних разграничений (при наличии);
• обозначений контуров и координат, технических параметров всех строений – жилых и нежилых;
• деревьев (отображение в виде условных обозначений).

В результате составляется точный план земельного участка (обычно в масштабе 1:10000), который в большинстве случаев представлен плоскостным чертежом, без учета особенностей рельефа. Границы наносятся в соответствии с поворотными точками – двумя координатами, соединенными прямой линией, совпадающей с периметром. Контуры определяются более или менее точно по фиксированным объектам (бетонные, кирпичные, деревянные стены, заборы, границы леса, полоса насаждений и т.п.).

Этот план представляет собой документ, который может понадобиться:

1. Получение разрешения для того, чтобы начать частное (ИЖС) или коммерческое строительство – возведение жилых зданий и любых капительных построек хозяйственного или производственного назначения.
2. Перепланировка территории, предполагающая изменение границ, внутренних разграничений.
3. Работы по благоустройству и изменению ландшафтного дизайна.
4. Уточнение информации о границах, координатах поворотных точек, расположении объектов, если в документах есть противоречие с фактическими данными.
5. Оформление документов, которые связаны с определением границ и/или площади всей территории, отдельных ее секторов, сооружений на ней.
6. Подведение коммуникаций к территории и получение разрешения на их подключение.
7. Подготовка генерального плана земельного участка – так называемого ГПЗУ.

Содержание ГПЗУ во многом совпадает с топопланом территории. Законодательно подобные вопросы регулируются Градостроительным кодексом (последние изменения произошли в июле 2017 года).

Мнение эксперта
Саломатов Сергей
Эксперт по недвижимости

После проведения всех работ, составления плана и получения разрешения на строительство реализовать это право необходимо не позднее, чем три года. Затем заявитель должен снова провести изыскания на участке и опять обращаться за разрешением.

С практической точки зрения съемку нужно проводить в тех случаях, когда необходимо оформить документ на основе плана земельного участка, уточнить его границы или разрешить судебные споры с соседями.

Топоплан или подоснова: в чем разница

Попробуем разобраться, чем отличается топоплан от геодезической подосновы. Топоплан составляется для решения проектных задач в строительстве путем выполнения геодезической съемки. Он оформляется в масштабе 1:200, 1:500, 1:1000, 1:2000, 1:5000 или 1:10000 в виде схем с обозначением объектов местности (природных и антропогенных).

В готовой документации отображают:

1. носители координат;
2. объекты железнодорожной развязки;
3. трассы автомобильного сообщения;
4. водоемы природного и искусственного происхождения;
5. инженерные коммуникации;
6. специфику рельефа;
7. лесополосы и объекты сельскохозяйственного назначения;
8. постройки;
9. границы наделов.

Геодезическую подоснову также получают путем топосъемки, как правило, для целей городской застройки. На нее наносят условные знаки, обозначающие все сети, пролегающие по исследуемой территории, и ее границы. Знаки для каждого региона и населенного пункта свои. В Московской области на подоснове обязательно обозначают проектируемые (не выстроенные еще) инженерные сети.

От топоплана геоподоснова отличается тем, что содержит информацию об инженерных коммуникациях под землей. Топоплан – это часть топокарты для интересующего заказчика участка. При его разработке учитываются требования клиента, его пожелания, отображенные в техническом задании. Геодезическая подоснова изготавливается для передачи в Геонадзор при городской застройке. Оба документа предоставляются в цифровом и бумажном формате.

Сколько стоит топоплан

Стоит план у всех по-разному. Ну, во-первых, всяк труд свой оценивает по-своему. Во-вторых, конечная цена зависит от объема работ и от местности, где они выполняются. Понятное дело, что в столице это одни деньги, а в глуши сибирской – другие. Да еще и рубль с долларом сегодня, помниться, такие «качели» устроили, что цифру назвать – вас обмануть.

Поэтому давайте так: стоимость топоплана и у «контор», и у ИП зависит от:

• масштаба;
• площади территории;
• от количества капитальных строений;
• удаленности от города;
• протяженности подземных коммуникаций на участке;
• в бумажном или электронном виде получите заказ;
• рельефа местности.

! Кстати, есть одна хорошая новость – стоимость этой работы не зависит от сезона – зимой и летом вы обойдетесь одним «рублевым цветом». Ну, если «зеленый» не подведет, конечно!

А когда вожделенный топографический план земельного участка будет согревать ваши ручки, не держите его при себе, как любимую – снесите-ка его в архитектурный отдел, что находится в местном органе самоуправления, и будет вам счастье…

Для тех кто любит покопаться в нормативно-правовых документах размещаю закон о геодезии и картографии.

Читайте далее «Ситуационный план»

Порядок проведения топографической съемки

Геодезисты, кадастровые инженеры и все, кто делает топосъемку земельного участка, должны придерживаться определенного порядка ее проведения, который зависит от вида съемки, ее целей, масштаба и прочих особенностей. Но все же ГКИНП-02-033-82 позволяет выделить общий порядок проведения топографической съемки.

Процедуру можно разделить на три этапа:

1. Подготовка. Она начинается с момента обращения собственника или иного заинтересованного лица к геодезистам. Между ними заключается договор, формируется техническое задание, прорабатываются особенности ситуации, собирается пакет документов, на основе кадастровой информации составляется предварительный топоплан. На этом же этапе оформляется разрешение на проведение топографических работ в местном градостроительном департаменте, согласовывается местонахождение наземных и подземных коммуникаций.
2. Полевые работы – проведение топографических мероприятий на местности. Специалисты обследуют участок, выбирают опорные пункты съемочного обоснования, рассчитывают высоту геодезических сигналов, проводят и фиксируют результаты измерений.
3. Камеральная обработка информации. Этот этап определяет результаты топосъемки. Геодезисты обрабатывают собранные данные, строят цифровую модель местности, прорисовывают план с нанесением рельефа и подземных коммуникаций. Затем осуществляется согласование плана и только после этого отчет направляется заказчику.

Теперь разберемся, как выглядит топографическая съемка земельного участка.

Элементы топографического плана

Результатом любой топографической съемки, независимо от ее вида и методики проведения, является топографический план. Он представляет собой уменьшенный и обобщенный схематический план местности, который обеспечивает максимальную точность переноса поверхности земного эллипса на плоскость карты. Ниже можно посмотреть образец плана, но сначала рассмотрим его основные элементы:

• Графическая часть. Основа плана, на которой, согласно §13 ГКИНП-02-033-8, должны быть отражены населенные пункты, отдельные строения, промышленные и иные объекты, дорожная сеть и инфраструктурные сооружения, рельеф местности, растительность, грунты и так далее.
• Математическая основа. Это совокупность критериев, по которым определяется взаимосвязь между графической частью и реальным земельным участком. Речь идет о геометрическом отображении математических законов, измерении координат и прочих особенностях. Сюда входит масштаб, проекция, координационная сетка, обоснование и так далее.
• Условные обозначения. Знаки, кратко обозначающие объекты на плане, вид растительности, грунта или рельефа, высоты, дороги и все что не обязательно подробно указывать на карте.
• Дополнительные данные: адрес участка, используемая система высот и координат, исполнитель полевых и камеральных работ и прочее.

Далее предлагаем разобраться, где получить топографический план земельного участка.

Описание процедуры

Оценка местности, необходимая для составления топоплана – трудоемкий процесс, состоящий из определенных этапов.

Для проведения подобных исследований местности следует привлечь квалифицированного специалиста геодезической фирмы, обладающего знаниями и опытом и располагающего необходимым для осуществления замеров оборудованием.

Кто делает топосъемку

Проведение замеров на местности делает кадастровый инженер, имеющий соответствующую аттестацию.

Неспециалист подобную работу выполнить не сможет: топосъемка предполагаетобязательное наличие специальных навыков и знаний. Помимо этого инженер должен уметь использовать при работе:

• Навигаторы, работающие в системе GPS;
• Электронные тахеометры;
• Специальные летательные приборы, позволяющие производить съемку с высоты.

Заказать проведение топографической съемки земельного участка можно у любой аккредитованной на подобные работы фирм.

При этом проведение замеров должно осуществляться с учетом положений следующих нормативных актов:

1. Градостроительный кодекс РФ.
2. Приказы №518 и №582, изданные Министерством экономразвития.
3. ФЗ №221.
4. СП №11-106-97.
5. СНиП №11-04-2003

Заявка подается непосредственно в офисе геодезической компании, либо онлайн, в виде электронного запроса через интернет.

Подобрать подходящую организацию с учетом местонахождения земельного участка можно на следующих сайтах онлайн:

1. https://geosync.ru, представляющий собой подробный каталог геодезических организаций, действующих на территории РФ с удобным поиском по регионам.
2. https://www.geotop.ru/catalogue.phtml, позволяющий ознакомиться с наиболее популярными землеустроительными фирмами в регионах страны.

Выбрав нужную организацию, можно оставить на ее официальном сайте заявку на выполнение топографических работ на участке.

Подготовительный этап

Топосъемка земельного участка начинается с заключения договора между владельцем ЗК и выбранным подрядчиком. В соглашении указывается полный объем работ, а также прописывается сроки и стоимость их выполнения.

Пункты документа формируются на основании:

• Пожеланий заказчика;
• Данных архивных документов,
• Содержащихся в уже имеющихся топографических картах местности, в том числе плане застройки, сведений.

В соответствии с полученной информацией подбирается масштаб будущего плана местности, а также выявляется необходимость использования того или иного вида инструментов.

Немаловажной частью подготовки считается получение разрешения на проведение съемки в территориальном отделе Управления архитектурой и градостроительством. Если процедура проводится в рамках межевания земельного участка, то в число подготовительных мероприятий также попадает оповещение владельцев наделов, находящихся по соседству с исследуемым

Если процедура проводится в рамках межевания земельного участка, то в число подготовительных мероприятий также попадает оповещение владельцев наделов, находящихся по соседству с исследуемым.

Работы на местности

После одобрения технического плана обеими сторонами соглашения, назначается дата выезда кадастрового инженера на местность для проведения непосредственных работ по замерам участка.

В число общих мероприятий, проводимых непосредственно на территории земельного участка, входят:

1. Определение координат надела.
2. Создание геодезической сети.
3. Фиксация на местности уточненных точек координат при помощи специальных знаков.
4. Геодезические измерения территории.
5. Поиск и съемка находящихся на территории инженерных коммуникаций.

В зависимости от цели проведения топографической съемки указанные действия могут дополняться.

Например, при заказе работ для последующего возведения сооружений, кадастровые инженеры должны не только отобразить на плане в общем виде объекты и особенности рельефа местности, но и распланировать вертикали и горизонтали будущей строительной площадки и необходимый объем земляных работ.

Составление плана

Полученные в ходе топографической съемки данные записываются кадастровыми инженерами на электронный носитель.

После окончания работ эти данные передаются ими в камеральный отдел, занимающийся непосредственно составлением плана территории.

Все обнаруженные на территории объекты с привязкой к конкретным координатам выносятся на карту, масштаб которой заранее оговаривается с заказчиком до начала работ.

Затем формируется текстовые пункты документа, содержащие основные сведения об участке, заключение эксперта, а также сведения об организации, выполняющей работ, и срок их проведения.

Порядок проведения: этапы

Обращаются именно в ту организацию, которая располагается в месте нахождения самого участка. В компанию следует предоставить следующие документы:

• техническое задание для специалистов;
• правоустанавливающие документы на землю или ситуационный план;
• паспорт;
• если есть, то предыдущие планы и схемы, результаты съемки;

Подготовительный этап:

• Составляется техническое задание на основе заказа клиента;
• Заказывается выписка из ГКН для создания предварительного плана;
• Визуальный осмотр участка;
• Для участков большой площади создание планово-высотного обоснования;

Работа на местности:

1. Топографическая съемка участка, то есть:

• рекогносцировка местности;
• определение координат;
• геодезические измерения;
• поиск, обнаружение и съемка инженерных коммуникаций.

1. Анализ полученных данных, проведение расчетов.

Камеральный этап.

• Обработка сведений, создание самого топографического плана, перевод его на бумагу и в электронный вид;
• Согласование правильности нанесенных на план существующих инженерных коммуникаций;
• Написание отчета о проведенных топографических работах, после чего он передается в Росреестр.

Готовые планы и отчет перелаются курьером или в офисе.