Требования к проекту межевания земельных участков

Зачем нужны проекты межевания и планирования

Регулируется ст. 42–43 ГрК РФ. В статьях прописан перечень причин, на основании которых нужно оформлять проект планировки и межевания участка. В частности, он помогают определить границы, выделить части и др.

Для образования земельных участков

Под «образованием» понимается разделение одного большого участка на более мелкие составляющие. Например, отделение обремененной части из общей земельной территории.

Составлять план межевания необходимо, если нужно выделить часть из земли, предоставленной муниципалитетом для садоводческого, дачного товарищества (далее СНТ) или иной некоммерческой организации. В ситуации, когда отдельные физические лица, участники СНТ желают иметь собственную территорию, необходимо сначала составить соответствующий проект, затем заняться межеванием земли.

Существует исключение, которое распространяется на СНТ. Если до 2018 оформлялся и утверждался проект застройки, то территория разделяется в соответствии с ним. Поэтому заниматься межеванием участка не надо (ФЗ № 66). Норма действительна до 2020 года.

Возможно образование абсолютного нового земельного участка, если муниципалитет примет решение передать территорию во владение конкретного лица (ст. 29 ЗК РФ). Для этого составляют проект межевания.

Для установления красных линий

Проекты помогают установить границы и выделить конкретные объекты, находящиеся на территории (ст. 42–43 ГрК РФ). Осуществляется это благодаря специальным красным линиям. На проекте ими обозначаются границы участков общего пользования. К ним относятся парки, скверы, улицы.

Красными линиями обозначают и границы, на которых располагаются различные коммуникации, например, авто и железные дороги, трубопровод и линии электропередач.

Для получения разрешения на строительство

Невозможно получить разрешение на строительство, не предоставив соответствующий утвержденный проект межевания земли, потому что план подтверждает, что:

• законодательные требования, касающиеся градостроительства, соблюдены;
• строение возводится на ЗУ, категория которого этого не запрещает.

Если гражданин представил проект межевания, то он предотвратил возможность дальнейшего сноса дома и получению штрафа в размере 5 тыс. руб в соответствии со ст. 9.5 КоАП РФ.

Публичные слушания

Работа специалистов должна быть проверена экспертами разных уровней, ведь проект межевания не может иметь неучтенных аспектов. Именно с этой целью и назначаются публичные слушания. Их целью считается выявление недочетов в ПМТ и их совместное устранение. Для проведения слушаний в обязательном порядке подготавливается выписка из Генплана, в которой указаны все имеющиеся постройки на указанной территории. Комиссия должна учесть следующие факторы:

1. Природные.
2. Техногенные.
3. Сейсмоактивность в регионе.

ПМТ может быть принят в следующих вариациях:

1. Безоговорочно утвержден.
2. Согласован с замечаниями и поправками.
3. Отклонен.

Отрицательное решение комиссия также подробно аргументирует и в письменном виде оповещает о причинах отказа заявителю. Обычно оно сопровождается экспертными заключениями и выводами.

Зачем нужен проект межевания

Проект межевания нужен не всегда, а лишь в случаях, определенных третьим пунктом ст.11.3 Земельного Кодекса РФ.

Так, обязательно необходим ПМТ, если из одного участка делают несколько. Кроме того, при необходимости выделить территорию там, где имеется многоэтажная застройка, также потребуется ПМТ. Разумеется, если на определенном участке планируется строительство дорог, прокладывание трубопровода и прочих подобных коммуникаций (как федерального, так и регионального значения), нужен проект межевания.

В указанных ситуациях, чтобы внести информацию о земельном участке в реестр, обязательно потребуется ПМТ.

Важно! Здесь следует обратить внимание, что проект межевания в дачных товариществах и СНТ может не разрабатываться. Однако это правило работает лишь до начала 2020 только в тех случаях, когда уже есть проектная документация. К тому же, важным условием является ее утверждение до 2018 года

К тому же, важным условием является ее утверждение до 2018 года.

В иных случаях, чтобы образовать земельный участок в рамках определенной территории, достаточно будет схемы расположения его на кадастровом плане. Этот документ можно получить по запросу в органе МСУ.

В целом у человека может появиться впечатление, что подготовка указанного проекта интересует лишь органы государственной (или местной) власти, иногда юридические лица, никак не касаясь физических (то есть граждан). Однако порой ПМТ имеет смысл для владельцев всех участков соответствующей территории. Почему?

В этом году межевание стало считаться неизбежной мерой. Без нее землю невозможно будет поставить на учет, а значит, и внести в реестр недвижимости. Кроме того, это ведет к тому, что любая сделка по поводу подобного участка расценивается, как недействительная (а точнее, ничтожная), потому что в юридическом смысле человек не считается ее владельцем. А чтобы закрепить свои права, придется обратиться в орган, осуществляющий регистрацию недвижимого имущества. Для этого, в свою очередь, нужно закрепить границы, а также внести поправки в кадастр.

По закону сделать это получится, если для территории, на которой находится земля, нужно сделать ПМТ, поскольку без него нельзя законно подтвердить границы своего участка. Землей, разумеется, можно будет продолжать пользоваться, однако законно распоряжаться не получится (продать, сдать в аренду, построить дом и зарегистрировать его).

Рассмотрим пример. Гражданину в порядке наследования достался земельный участок. ПМТ по нему отсутствовал, поскольку, когда он был зарегистрирован, такого требования еще не было. Итак, наследник принял участок в 2018 году и хочет возвести на нем постройку. Однако законных оснований для этого у него нет, пока не будет составлен проект межевания. Без него, как уже было сказано, нельзя подтвердить границы.

Разработка технического задания

В техническом задании обязательно должны быть указаны:

1. Наименование работ, которые будут проводиться на основании задания.
2. Кто выступает заказчиком. Как правило, заказчиками выступают административные органы муниципалитета.
3. Границы, относительно которых проводится проектирование.
4. Источник получения финансов на проведение работ. Это может быть бюджет муниципального образования.
5. Основания для производства работ. В качестве оснований рассматриваются правовые акты различных уровней власти.
6. Правовая, нормативная и методическая база для проведения работ. Сюда входят законодательные акты, своды правил, методические рекомендации, уставы и прочее.

7. Задачи и цели проведения работ. В качестве основной цели выступает установление территориальных границ.

8. Характеристика места расположения объекта, планирование которого обсуждается. Оформляется она кратко.
9. Этапы проведения работ. Изначально собирается необходимая документация, затем разрабатывается и утверждается проект. После происходит разработка планов межевания, передача их заказчику, рассмотрение, корректура с учетом публичных слушаний.
10. Исходные данные, которые были использованы для разработки документов. Речь идет о численности населения, состоянии инфраструктуры, жилищного фонда и прочее.
11. Требования, предъявляемые к созданию картографических материалов.
12. Требования к решениям проектного характера.
13. Содержание и состав проекта планирования.
14. Состав и содержание плана межевания.
15. Согласование и утверждение разработанных документов.
16. Материалы, которые будут переданы заказчику.
17. Иные условия и требования.

Состав проекта межевания земельных участков

• положения основного типа;
• резолюции к составлению частей;
• текстовые и картографические пункты.

Дополнительно указывается содержание. Работу начинают с титульного листа, который имеет информацию по ней, а также ее исполнителю. Также должны быть приложения и дополнения, пояснительная записка.

Карта должна воспроизводиться на бумаге.

Текстовая часть

В текстовую часть включают следующие сведения:

• площадь з/у, которые формируются, а также требуемые варианты образования;
• площадь земель, которые имеют общее пользование или зарезервированы для нужд муниципального или государственного характера;
• разрешение и его данные.

В тексте не должно быть исправлений или любых ошибок.

Чертежи

• граница существующего объекта. Планируемые сооружения наносятся, если производится параллельное создание ППТ;
• объекты строительства указываются красными линиями;
• линию отступа от красной для формирования возможных мест размещений объектов;
• зоны, находящиеся под влиянием публичного сервитута.

Все элементы наносятся с выполнением основных норм и сохранением указанного масштаба.

Материалы обоснования содержат границы

Для обоснования указывается ряд факторов. Среди них:

• зона имеет особые условия пользования;
• охраняемая природная земля;
• наличие объекта культурного наследия;
• существующие наделы;
• объект капитального строительства.

Все факторы должны быть учтены.

Проект межевания территории

Решение о подготовке градостроительной документации, в том числе и таких документов, как проект планировки и проект межевания территорий, принимает орган местного самоуправления самостоятельно либо по заявлению заинтересованных лиц.

Эти два вида документов могут разрабатываться как отдельно, так и совместно — в этом случае проект межевания является составной частью проекта планировки.

Необходимость подготовки проекта планировки и проекта межевания территории разберем на примере создания садоводческого товарищества. Общая территория товарищества, поставленная на кадастровый учёт под определенным кадастровым номером, предполагает ее разделения на земельные участки отдельных собственников и земельные участки общего пользования. При этом в проекте планировки территории устанавливаются зоны размещения садовых участков, транспортной инфраструктуры, систем водо- и электроснабжения и т.д. по всей территории товарищества, а проектом межевания территории устанавливаются границы земельных участков запланированных зон.

То есть, проект планировки территории — это документ, выделяющий элементы планировочной структуры, устанавливающий параметры их развития, выделяющий зоны размещения объектов капитального строительства, а проект межевания — это документ, устанавливающий границы земельных участков.

Кроме того, проект межевания территории необходим в случаях образования земельных участков из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории; при образовании земельных участков в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии; при образовании земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами; при образовании земельных участков для размещения линейных объектов федерального, регионального или местного значения.

Проект межевания территории кроме текстовой части включает в себя чертеж межевания территории, на котором отображаются: красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории; линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений; границы образуемых и изменяемых земельных участков на кадастровом плане территории, условные номера образуемых земельных участков; границы территорий объектов культурного наследия; границы зон с особыми условиями использования территорий; границы зон действия публичных сервитутов.

Помимо этого в проекте межевания территории также должны быть указаны: площади образуемых и изменяемых земельных участков и их частей; образуемые земельные участки, которые после образования будут относиться к территориям общего пользования или имуществу общего пользования; вид разрешенного использования образуемых земельных участков в соответствии с проектом планировки территории в случаях, предусмотренных Земельным кодексом.

После того как проект межевания территории готов, он выносится на публичные слушания. На данном этапе заинтересованные лица могут увидеть проект и потребовать внести в него изменения и дополнения. В этом случае орган местного самоуправления обязан рассмотреть замечания, но окончательное решение — утвердить проект, отвергнуть его или отправить на доработку остается за органом власти.

Сведения утвержденного проекта межевания территории подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости, но это не означает, что заинтересованные лица автоматически становятся собственниками объектов недвижимости. Чтобы стать реальными хозяевами на своей земле, они должны заказать в специализированной организации межевой план, поставить объект недвижимости на кадастровый учет и зарегистрировать свои права.

Документация по планировке территории

Документация по планировке территории включает в себя проекты планировки территории, проекты межевания территории и градостроительные планы земельных участков.

Проект планировки территории — градостроительная документация, разрабатываемая в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий, в целях выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, зон планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения.

Проект межевания территории — градостроительная документация, разрабатываемая в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий, в границах элементов планировочной структуры, определенных проектом планировки территории, в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков.

Градостроительный план земельного участка является для правообладателя недвижимости, застройщика наиболее востребованным документом, так как именно в нем в полном объеме фиксируются необходимые градостроительные требования и ограничения по использованию конкретного участка и возведенного на нем либо планируемого к строительству объекта капитального строительства (ОКС).

Цели подготовки документации по планировке территории:

–   обеспечение устойчивого развития территорий в соответствии с документами территориального планирования и нормативами градостроительного проектирования посредством:

–   уточнение и детализация планировочной структуры отдельных территорий и закрепление красными линиями границ элементов планировочной структуры;

–   установление границ зон сложившейся сохраняемой застройки, зон градостроительного преобразования и зон, предназначенных для застройки, в соответствии с документами территориального планирования;

–   организация улично-дорожной сети;

–  установление границ зон планируемого размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства;

–  установление границ зон планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения;

– определение характеристик планируемого развития территории, в том числе плотности и параметров застройки территории и характеристик развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории;

– уточнение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах элементов планировочной структуры;

– установление границ земельных участков в границах элементов планировочной структуры, в том числе: земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства; границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов федерального, регионального, местного значения; границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов капитального строительства; границ земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, и целей, не связанных со строительством; границ земельных участков в пределах территорий общего пользования, иных земельных участков, не предназначенных для строительства.

Сроки и стоимость

Стандартным сроком является месяц. За это время производят согласование, результаты которого оглашают в течение трех суток с момента вынесения решения.

Сама подготовка работы после положительного решения может занимать от 4 до 7 месяцев в зависимости от сложности. Если одновременно делают два варианта, например, межевание и планировку, то срок может быть увеличен.

В каждом конкретном случае сроки, как и стоимость, будут индивидуальными. Многое зависит от площади местности, а также типа дальнейших работ.

Важно! Оплата производится только после утверждения документации, то есть проект должен быть завершен. Согласование в градостроительстве осуществляется бесплатно, но само создание проекта будет зависеть от расценок исполнителя. Например, ПМТ могут подготовить за сумму от 30 тысяч рублей

ППТ имеют большую стоимость и напрямую зависят от типа строительства и площади

Например, ПМТ могут подготовить за сумму от 30 тысяч рублей. ППТ имеют большую стоимость и напрямую зависят от типа строительства и площади

Согласование в градостроительстве осуществляется бесплатно, но само создание проекта будет зависеть от расценок исполнителя. Например, ПМТ могут подготовить за сумму от 30 тысяч рублей. ППТ имеют большую стоимость и напрямую зависят от типа строительства и площади.

Межевание местности может быть необходимо в различных случаях. Для разбивки ее на небольшие участки в пределах границ другого требуется специальный проект, который будет составлен с учетом всех требований и нормативов. Для того чтобы он был утвержден, его потребуется предварительно согласовать, а затем разработать. В каждом конкретном случае стоимость индивидуальна, так как зависит от сложности местности.

https://youtube.com/watch?v=ZMLtL59an_U%3F

Что это такое

ПМТ и ППТ относятся к градостроительной документации. Они необходимы для использования земельного участка и учета всех требований при возведении объектов.

ПМТ (межевание участка) — особый тип документа, который используется для разделения территории на небольшие участки и разграничения их, а также установке границ с другими территориями.

Сведения созданного проекта межевания есть в свободном доступе. Найти их можно в базе архитектурного управления местного муниципалитета.

ППТ (планировка) считается более полноценным вариантом, в котором указаны не только основные требуемые границы и разграничения, но и сведения о плане размещения строительного объекта. Дополнительно в него вносят все данные по соседним территориям, на которых находятся объекты, могущие повлиять на расположение зданий на указанном участке.

Внимание! Без представленной документации строительные процессы запрещены. Еще одним важным нюансом является соблюдение всех требований по строительству и обустройству объектов уже на этапе создания плана.

Отличие ППТ от ГП

Дополнительные разделы текстовой части

Если говорить о дополнительных разделах, то они содержат специфические данные, так что решения о их заполнении – это ответственность инженера. То есть он принимает решение, с учетом всех целей, а также причин выполнения межевания. Зачастую заполнение дополнительных разделов необходимо в таких ситуациях:

• Раздел участка земли или же выдел части из общей собственности. В результате данных манипуляций образуются новые участки земли. И в таком случае план должен отображать информацию не только об изначальном объекте, но и о ново единице.
• Изменение участка. Если же весь участок земли или какая-то есть часть подверглась изменениям, то все нужно отобразить в реестре. И с этой целью проводят межевание. В данной ситуации инженер дополнительно заполняет разделы касательно измененных участках.

Еще один раздел, который следует обязательно заполнять, несет в себе информацию о транспортной доступности земельного владения. В соответствии с законом к любому частному участку должен быть свободный доступ. Если же таковой отсутствует, то обязательно его нужно обеспечить. И в такой ситуации на земельных участках, расположенных по соседству устанавливается сервитут. Наличие или же отсутствие транспортных путей инженер в обязательном порядке указывает в плане.

Акт согласования

Если требуется согласование границ с соседними участками, то в дополнении к межевому плану нужно приложить акт. Но согласование проводить нужно не во всех случаях. Не нужна данная процедура:

• Если земельный участок межуется для разделения.
• Если ранее соседние участки земли уже были отмежеваны, то есть имеются четкие границы и все изменения задокументированы в реестре.

Если требует акт, специалист в обязательном порядке вносит ряд данных:

• Полученное согласование с владельцами соседних земель.
• Есть некоторые разногласия. И документ обязательно отображает эти разногласия.

Как решаются все проблемы:

• Границы можно менять непосредственно на объекте. И в случае переноса специалист обязательно прислушивается к требованиям заказчика и третьих лиц.
• В ходе судебных разбирательств.

В соответствии с требованиями к межевому плану обязательные разделы заполняют в зависимости от целей работы. Необходимость внесения данных в дополнительные разделы непосредственно инженер. И решение он должен принять, исходя из особенностей того или иного заказа.

Состав

В состав проектов планировки и межевания входят основные данные относительно территории, где будут проходить интересующие линейный объекты.

Дополнительно к ней приводится обосновательная часть, где непосредственно отражены причины и документы, на основании которых допускается располагать объекты именно таким образом.

Основная часть

Основная часть проекта может содержать данные различного характера, которые по своему описанию будут несколько отличаться в зависимости от того, какой объект отображается на плане и для каких целей он будет использоваться в процессе своей непосредственной эксплуатации.

В большинстве случаев проект планировки будет включать в себя следующие данные:

• Общую информацию относительно того, каким образом осуществляется размещение линейного объекта с указанием наименований населенных пунктов и более мелких территорий (улиц, кварталов);
• Функционально-планировочную организацию территории;
• Данные об имеющихся коммуникациях, которые уже проложены на территории;
• Информацию обо всех имеющихся строениях капитального характера, которые расположены на территории;
• Определение границ той территории, на которой непосредственно будет располагаться интересующее сооружение;
• Графическое отображение имеющихся коммуникаций на территории земли;
• Отображение информации относительно того, какой состав недр имеется на данной территории.

Такая информация необходима для того, чтобы прокладывать коммуникации и прочие линейные объекты с учетом особенностей территории для того, чтобы эксплуатация будущих сооружений осуществлялись с упором на технические возможности расположения и пользования ими.

Материалы по обоснованию основной части

Непосредственными материалами, которые являются обоснованием к приложенному проекту, являются графическая часть, если она требуется к отображению, и текстовая.

По своей сути обосновательная часть содержит не только объяснение, почему допускается размещать объект линейного характера таким образом, но и содержит более точные данные относительно того, каким образом он проходит, и его основные характеристики, имеющие значение как для возведения самого объекта, так и для существующих зданий и сооружений линейного характера.

Какие документы готовить для межевания СНТ и ОНТ?

Для того, чтобы в садовом участке оформить общую долевую собственность, по закону 217-ФЗ «О ведении садоводства и огородничества» (вступил в силу 1 января 2020 года) необходимо также подготовить и утвердить документы по планировке территории. Документация должна быть сперва одобрена членами садоводства или огородничества, для этого выносится решение общего собрания СНТ (ОНТ). Причем для установления границ огородных земельных участков достаточно только подготовить проект межевания территории, для СНТ же утверждается и готовится проект планировки территории (п.4 Ст. 23 217-ФЗ).