Задолженность по договору аренды земельного участка: составление претензии и искового заявления, взыскание через суд, как узнать размер долга за землю

Судебная практика по переходу права на землю при переходе прав на сооружение на ней

Часто встречается в судебной практике ситуация, когда переход права на возведенные на земле конструкции осуществлен на законных основаниях, а происходящий одновременно процесс смены владельцев земли путем передачи прав аренды на землю владельцу построек вызывает сомнение и споры в своей законности.

Разберитесь в ситуации, изучив нормы статьи 37 Земельного кодекса России. В данном документе сказано, что в случае передачи законных прав заинтересованному лицу на конструкции, помещения и сооружения, права на землю передаются автоматически. Но для их подтверждения необходимо получить отдельный документ, который подтверждает полученное право владельца распоряжаться земельным участком, на территории которого размещены приобретенные им постройки или конструкции капитального строения.

Такой запрет является формой принуждения собственника помещения к заключению договора аренды в пользу должностного лица на ту землю, которая автоматически должна достаться в собственность после приобретения или аренды помещений, возведенных на территории данного участка.

Представители администрации, отстаивающие свое право отказать в предоставлении земли на бесплатных основаниях собственнику помещений, ссылаются на то, что информации о виде применения земли в статье 37 ЗК РФ и в статье 552 ГК РФ нет. При этом нельзя осуществить перевод статуса земли, находящейся в собственности государства, в новый правовой статус владельца помещений, расположенных на этой территории.

Для сторонников такой позиции суть фразы «переходит право пользования» сводится к тому, что в ней имеются в виду условия использования и применения земельных ресурсов участка, права хозяйственного пользования и распоряжения участком, но не имеется в виду переход вида разрешенного землепользования автоматически.

Начальник Управления регистрации земельных правоотношений Московского городского комитета по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, полагает, что на основании аналитического подхода к данным статьи 37 ЗК РФ, статьи 1 и статьи 15 ФЗ «О плате за землю» новый собственник сооружений и капитальных объектов строительства получает право приоритетного оформления земельных отношений в свою пользу.

Что касательно конкретной ситуации, изложенной выше, Администрация Москвы оформит такое право приобретателя помещений решением на основании правосубъектности указанного в ситуации владельца сооружений и земли, на которой они воздвигнуты.

Обратите внимание, что правосубъектность рассматривается таким образом:

Государственное учреждение может рассчитывать на получение земли вместе с помещениями на правах бессрочного использования территории;
Гражданин имеет право получить землю вместе с помещениями на правах пожизненного наследуемого владения;
Коммерческие организации, юридические лица могут получить землю на правах аренды, если цель использования земли носит коммерческий характер.

После изучения п. 3 статьи 552 ГК РФ специалисты пришли к выводу о том, что новый владелец построек и конструкций получает право вступать в земельные правовые отношения в отношении участка территории, на котором располагаются приобретенные им здания.

Однако, судебная практика арбитражных судов не совпадает с такой позицией специалистов правоведов. Как правило, суд принимает решение в пользу собственника помещений, признавая его права на землю в полном объеме, что исключает необходимость дополнительно заключать договоры аренды и вступать в правовые отношения по дополнительным договорам в отношении земельного участка.

Разберитесь с ситуацией на примере. Решением администрации населенного пункта компании «Феникс» передан участок земли на срок в 2 года на правах аренды. Руководство компании подало иск с целью оспорить решение администрации поселения. Для подтверждения правоты руководство компании передали суду материалы, доказывающие факт приобретения в собственность помещения на территории, которую вынуждены оформлять в аренду.

Требование руководства компании основывается на том, что земля должна быть предоставлена в бессрочное пользование, а не по договору аренды.

Суд принял решение в пользу компании «Феникс», мотивируя свою позицию тем, что при вынесении решения администрацией были нарушены условия, указанные в статье 37 ЗК РФ. Дополнительным мотивом стал факт принудительного заключения договора аренды, который должен составляться только по обоюдному желанию сторон в соответствии с волей каждого.

Правовая база оформления договора аренды

Арендовать во временное пользование имущество граждане России имеют право на основании положений статьи 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. На его основании арендодатель предоставляет свое имущество в собственность арендатора на определенный срок за денежное вознаграждение. После завершения периода использования обязателен возврат имущества собственнику. Это может быть передача жилой собственности, имущества.

ГК РФ позволяет передавать в аренду любое имущество, если передача прав использования не ограничена законодательством.

В качестве арендодателя выступает:

непосредственно владелец;
уполномоченное им лицо, действующее на основании нотариально заверенной доверенности.

В случае появления задолженности собственник имеет право взыскать долг в судебном порядке

Важно учитывать действующий срок исковой давности по договору аренды

Процесс взыскания долгов по оплате земли

Задолженность можно взыскать в досудебном порядке, составив претензию и направив ее должнику.

Если должник отказывается вернуть задолженность по арендной плате или игнорирует претензию, можно подать исковое заявление в суд.

Направление претензии является обязательным, если в договоре аренды есть соответствующий пункт, определяющий порядок ее направления и сроки рассмотрения.

Направление претензии в досудебном порядке обязательно, если арендатор будет требовать расторжения договора.

Составление претензии

Претензия должна содержать:

данные арендатора и арендодателя (ФИО, адрес — для физических лиц, ОГРН, ИНН, место нахождения — для юридических лиц);
номер и дата договора аренды и акта приёма-передачи, по которому передавался участок;
информация об арендованном объекте;
ссылку на пункты договора, содержащие информацию о размере арендной платы и сроках ее внесения;
информацию о периоде и сумме задолженности;
ссылки на статьи закона, на основании которых арендатор обязан возместить долг;
требование перечислить деньги с указанием сроков;
реквизиты счета, на которые нужно перечислить деньги;
подпись и дату.

Скачать типовой бланк досудебной претензии о взыскании задолженности по договору аренды
Скачать образец досудебной претензии о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка

Составление иска

В шапке заявления указывают:

название суда, в которое оно направляется;
данные истца и ответчика;
сумма иска;
размер госпошлины.

Основной текст должен содержать:

номер и дату регистрации договора аренды (о тонкостях и порядке регистрации договора аренды земельного участка узнайте тут);
номер свидетельства права собственности на участок;
данные об акте приёма-передачи;
адрес, общая площадь и кадастровый номер участка;
пункт договора, в соответствии с которым арендатор должен вносить плату;
период, в течение которого плата не поступала и сумма задолженности;
требования к ответчику со ссылками на статьи закона;
перечисление приложений;
дату и подпись.

Скачать бланк иска о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка
Скачать образец иска о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка

Приложения к иску:

копии правоустанавливающих документов на ЗУ;
договора аренды;
акт приема-передачи;
расчет задолженности;
квитанция об оплате госпошлины;
копия искового заявления для второй стороны.

Если на участке были постройки или другие объекты, приносящие прибыль, то по закону арендодатель имеет право на часть этих доходов, что также может быть включено в исковые требования.

При переходе права собственности на здания, расположенные на участке другому лицу, аренда также переходит к нему, а значит, и обязанность вносить арендную плату (о правилах расчета стоимости аренды земельного участка от кадастровой стоимости читайте здесь).

При заполнении претензии или искового заявления необходимо учитывать дату перехода прав и правильно указать ответчика.

Следующая
Земельное правоЗаявление на регистрацию права собственности на земельный участок: образец 2023 года

Судебная практика

Пример 1. Администрацией Краснодарского края был подан иск на ООО «Рэдисон» по поводу взыскания арендной задолженности в сумме 482 760 руб. и неустойки за период с января по ноябрь 2016 г. в размере 25 647 руб. Также истцом было сделано уточнение, согласно которому он просил увеличить сумму задолженности до 484 590 руб. Основанием для перерасчета послужило изменение в 2016 году кадастровой стоимости земельного участка, выступающего объектом арендных отношений.

Судом было отклонено ходатайство о принятии уточнений, однако требование о взыскании первоначальной суммы задолженности и неустойки по ней было удовлетворено. Аргументировал свое решение суд ссылкой на Постановление Правительства РФ №582 от 16.07.2009г., согласно которому при изменении кадастровой стоимости участка, арендная плата пересчитывается не ранее 1 января года, который следует за годом внесения изменений в кадастровый учет.

Пример 2. Истец Павлова В.А., являющаяся индивидуальным предпринимателем, обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к АО «БайкалБанк» о взыскании арендной задолженности в сумме 4375 руб., из которых 375 руб. неустойка. Ввиду отсутствия обоснования заявленного требования и сведений о досудебном урегулировании, иск был оставлен без движения, а Павловой В.А. было направлено письмо с предложением надлежаще оформить заявление. Так как в течение месяца истец не предпринял каких-либо действий, суд принял решение о возвращении искового заявления Павловой В.А. Уплаченная в размере 2000 руб. госпошлина также была возвращена истцу.

Как показывает судебная практика, добиться удовлетворения требований в отношении арендной задолженности можно только после предоставления суду доказательств нарушения обязательств арендатором. Обязательным моментом также является попытка самостоятельно разрешить спор путем отправки претензии должнику. Только при тщательной подготовке к судебному процессу и надлежащем оформлении всех необходимых документов, можно рассчитывать на взыскание задолженности с недобросовестного арендатора.

Долги за аренду могут обернуться уголовным наказанием, о чем расскажет видео ниже:

https://youtube.com/watch?v=geT2W0jWxr0

Образец претензии о взыскании задолженности по договору аренды

Общество с ограниченной ответственностью «Дельта»,

ОГРН 1122334455667, ИНН 5612345678, КПП 223344556678, юр. адрес: 426009, г. Ижевск, ул. Сосновая, д. 45А, тел. 8 900 000 00 00.

Генеральному директору ООО «Гамма»
Русинову Роману Романовичу,
ОГРН 77665544332, ИНН 1873334445,
КПП 66773355227, юр. адрес:
426037, г. Ижевск, ул. Дубовая, д. 67, оф. 14.
Исх. № 345-П,
от «11» декабря 2019 г.

Претензия

«20» января 2019 г. между ООО «Дельта» и ООО «Гамма» был заключен договор аренды №27-А. В соответствии с его условиями ООО «Дельта» (Арендодатель) предоставила ООО «Гамма» (Арендатор) в аренду нежилое офисное помещение площадью 70 кв. м, расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Березовая, д. 234, оф. 12, 13. ООО «Гамма», в свою очередь, обязалась вовремя перечислять ООО «Дельта» арендную плату за вышеуказанный офис.

В соответствии с п. 3.4 упомянутого выше договора аренды арендная плата за офисы площадью 70 кв. м. составляет 37 000 рублей ежемесячно. В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ и п. 3.6 договора №27-А, ООО «Гамма» должна вовремя переводить арендную плату на наш счет в период до 10 числа каждого месяца.

За период с «10» августа по настоящее время ООО «Гамма» в нарушение условий заключенного договора аренды и норм актуального законодательства РФ не исполняет свои обязательства по ежемесячной оплате арендованного офиса.

Долг по арендной плате на «11» декабря 2019 г. составляет сумму в размере 160 000 (сто шестьдесят тысяч) рублей. Расчет суммы прилагается.

Исходя из вышеизложенного и опираясь на ст. 190, 192, 614 Гражданского кодекса РФ, требую в срок до «25» декабря 2019 г. погасить в полном размере долг по арендной плате в сумме 160 000 рублей и досрочно перечислить арендную плату за январь 2020 года.

Приложение к претензии:

Расчет задолженности по арендной плате на 1 листе.

Генеральный директор ООО «Дельта»: Некрасов / П.П. Некрасов

Порядок взыскания денежных средств по займовому договору через суд

Скачать форму искового заявления

Истребование задолженности по займовому договору через суд осуществляется по гражданским процессуальным правилам. Составляется исковое заявление, которое направляется в суд по месту нахождения ответчика, если в договоре не согласовано обращение в суд по иным правилам подсудности (например, по адресу истца).

Если контрагентами по займовому договору выступают граждане, то им следует обращаться в суд общей юрисдикции:

при сумме требований до 50 000 руб. — к мировому судье;
при сумме иска более 50 000 руб. — в районный суд.

Если сторонами по договору являются организации, а заем получен с целью осуществления предпринимательской деятельности, то с иском следует обращаться в арбитражный суд.

Исковое заявление по делам такого рода составляется в рамках общих гражданско-правовых правил и должно содержать:

Реквизиты, включающие наименование суда, куда направляется иск, данные истца и ответчика, сумму исковых требований.
Описание предшествующей подаче иска ситуации с упоминанием о том, что был заключен договор займа и заемщик обязался вернуть определенную сумму в срок.
Расчет задолженности. Он может быть представлен в иске кратко и подробно расписан в отдельном документе, прилагаемом к нему.
Ссылки на пункты договора и нормы законодательств (ст. 807, , 811 ГК РФ, а также 131, 132 ГПК РФ либо 125, 126 АПК РФ).
Просьба взыскать с ответчика заявленную сумму (долг, проценты, всего).
Перечень прилагаемых к иску документов. К иску прилагаются:
- копия иска (для ответчика);
- договор;
- документ, подтверждающий направление ответчику претензии;
- расчет задолженности;
- документ, подтверждающий уплату госпошлины.

Объект недвижимости можно заложить вне зависимости от земельного участка, на котором он расположен

Если нежилая недвижимость, находящаяся в долевой собственности, была передана в ипотеку без указания в договоре о залоге права аренды на земельный участок, на котором она находится, то договор ипотеки не может быть признан ничтожным на этом основании. Так решил Арбитражный суд Северо-Западного округа.

Суть спора

Между комитетом имущества и коммерческой организацией был заключен договор на инвестиционных условиях на аренду земельного участка для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству объекта нежилой недвижимости. После постройки объекта и сдачи его в эксплуатацию право собственности на него в установленном законом порядке было зарегистрировано за организацией. Эта организация продала другой долю в размере 3/5 в праве собственности на объект. Управлением Росреестра было зарегистрировано право собственности на долю в размере 3/5 в праве общей долевой собственности на объект в установленном законом порядке. После чего организация заключила с кредитной организацией договор займа с залоговым обеспечением в виде данной доли в объекте недвижимости. В соответствии с условиями этого договора займодавец обязался предоставить заемщику денежные средства в размере 300 миллионов рублей, а заемщик возвратить полученный займ и уплатить проценты за пользование им в размере 10% годовых. Договором займа было предусмотрено, что исполнение обязательств по нему обеспечивается залогом принадлежащей заемщику доли в размере 2/5 в праве общей долевой собственности на объект, а также закладной на это имущество. Компания-займодавец могла обратить взыскание на заложенное имущество во внесудебном порядке (в соответствии с договором залога и закладной), в случае нарушения заемщиком его обязательств. Управлением Росреестра в ЕГРП была внесена запись об ипотеке в пользу кредитной компании.Кредит был получен в полном объеме, однако организация свои обязательства исполнять прекратила. Поэтому кредитор направил заемщику требование о досрочном возврате займа и уплате процентов за пользование займом. Указанные требования организация оставила без внимания, поэтому кредитор обратился с исковым заявлением в арбитражный суд. Суд постановил взыскать с заемщика задолженность по кредитному договору. Кроме того, кредитор, ссылаясь на просрочку заемщиком платежей по договору займа и невозможность во внесудебном порядке обратить взыскание на предмет залога, обратился в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением. Организация в ответ на это подала встречный иск о признании договора залога ничтожным, поскольку он не предусматривает право залога аренды земельного участка, на котором расположен объект.

Как узнать о долгах и написать иск о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка?

Ст. 614 ГК РФ описывает обязанности арендатора относительно внесения арендной платы. В случае просрочки внесения платы по договору аренды более чем на 2 месяца (полгода для долгосрочных договоров), образуется задолженность, для возмещения которой может понадобиться судебное вмешательство.

Как узнать, есть ли долг?

Узнать, есть ли задолженность по договору аренды земельного участка, можно следующими способами:

Лично в офисе муниципального ведомства, направив письменный запрос или в электронном виде (адрес можно узнать на портале госуслуг).
В личном кабинете на портале госуслуг в разделе Услуги.

Справка.Ответ придет в течение месяца, услуга предоставляется бесплатно.