Преимущества и недостатки
Преимущества долгосрочной аренды очень хорошо зарекомендовали себя в юридической чистоте правовых отношений между заключившими договор сторонами.
Подавляющее большинство возможных рисков сведено к минимальному количеству, а при юридически грамотно оформленном и предусмотревшем все обстоятельства соглашении, непредвиденные моменты можно предупредить.
К преимуществам долгосрочной аренды можно также отнести предусмотренные законодательством возможности:
- выкуп территории до прекращения срока действия соглашения;
- сдача арендованного надела земли в субаренду третьему лицу;
- сооружение на арендованной территории капитальных строений;
- использование арендатором природных богатств и полезных ископаемых, имеющихся на участке;
- расторжение договора.
ВНИМАНИЕ! Все перечисленные преимущества предусмотрены законодательством, но для осуществления их действия они должны найти свое отражение в пунктах заключенного договора аренды участка на 49 лет. Недостатки скрываются в некоторых завуалированных и недостаточно прописанных пунктах заключаемого между сторонами соглашения, а также добросовестности сторон вступивших в правовые отношения
К недостаткам можно отнести такие непредусмотренные случаи:
Недостатки скрываются в некоторых завуалированных и недостаточно прописанных пунктах заключаемого между сторонами соглашения, а также добросовестности сторон вступивших в правовые отношения. К недостаткам можно отнести такие непредусмотренные случаи:
в соглашение внесены дополнительные условия наделяющие собственника особыми возможностями для разрыва правовых отношений;
земля находится под обременением и на нее распространяются права других лиц;
владелец участка примет решение, что при использовании надела земли не принимались во внимание предусмотренные договором ограничения;
если будет принято решение о нецелевом использовании территории;
собственник предъявит претензии к плохому качеству почвы;
могут быть предъявлены доказательства о нанесении экологического вреда;
разорение собственника земли и изымание надела в качестве погашения долгов.
К недостаткам можно отнести и другие обстоятельства, которые могут возникнуть и от которых арендатору будет трудно застраховаться. На первый взгляд недостатков долгосрочной аренды земельного участка кажется больше, чем преимуществ, но большинство из них зависят от порядочности и добросовестности отношений.
Договор аренды земельного участка на 49 лет
Закрепляются арендные отношения путем подписания договора. Если земельный участок приобретался посредством аукциона, то положения договора предварительно указывались в аукционной документации. Однако, до подписания, следует все же тщательно изучить все документы. Менять в дальнейшем условия договора крайне затруднительно и не во всех ситуациях возможно. Ущемления прав арендатора, не оговоренные ранее ограничения должны обсуждаться с собственником заранее, в противном случае позже свою позицию придется отстаивать в судебном порядке.
Если земельный участок на 49 лет приобретался посредством аукциона, то положения договора предварительно указывались в аукционной документации
Основными положениями договора аренды являются:
- предмет договора с указанием данных объекта аренды, позволяющими его точно идентифицировать;
- наличие у передаваемого в аренду участка обременений;
- наличие ограничений в использовании земли;
- дата начала и окончания арендных отношений;
- размер и порядок платы за пользование участком;
- возможность и основания внесения изменений в договор;
- ответственность сторон и порядок урегулирования споров; реквизиты сторон.
В зависимости от вида земельного участка, объектов на нем (естественных или искусственно созданных) типовой договор аренды может содержать различные дополнительные условия. Так, например, на арендатора участка земли в границе береговой полосы водоема общего пользования будет наложено обязательство обеспечения свободного доступа граждан к водоему и береговой полосе. Навязывание арендатору выполнения каких-либо работ, оказания услуг, влекущих для него расходы, не связанные с предметом договора, незаконно.
Аренда может быть прекращена по инициативе арендодателя, если например: земельный участок используется не по целевому назначению; обнаружится постройка жилого дома на земле сельхозназначения; арендатор незаконно снимет с арендуемого участка плодородный слой; не будут исполняться обязательства по арендной плате. На земле, предназначенной для сельского хозяйства нельзя построить жилой дом.
Долгосрочная аренда земли у государства с правом выкупа
После нескольких лет труда на арендованной у государства земле, после тщательного анализа затраченных сил и средств у арендатора возникает желание приобрести используемую им территорию в собственность, и единственным вариантом для осуществления этой цели является выкуп участка.
Юридически грамотно составленный между сторонами договор аренды в одном из своих разделов должен предусматривать такую возможность и многие арендаторы охотно ее используют, особенно в тех случаях, когда на участке окончено строительство любого капитального сооружения. Незастроенные земельные участки впоследствии могут быть реализованы на торгах.
ВАЖНО: Использование по назначению в течение трех лет сельскохозяйственные земли предоставляют арендатору преимущественное право выкупа арендованной территории у государства. Для осуществления выкупа земельного надела пользователь участком обращается в уполномоченные государственные структуры с заявлением о купле-продаже, к которому прилагает следующие документы:
Для осуществления выкупа земельного надела пользователь участком обращается в уполномоченные государственные структуры с заявлением о купле-продаже, к которому прилагает следующие документы:
- паспорт (копия паспорта);
- договор аренды;
- копия схемы арендуемой территории;
- копии документов на сооруженные капитальные строения;
- копия кадастрового паспорта на надел земли;
- копия документа об оплате государственной пошлины.
В региональное управление Росреестра, после оформления договора купли-продажи, субъект представляет документы, необходимые для завершения процедуры регистрации совершаемой сделки. К перечню необходимой документации относятся:
- копия паспорта;
- заявление, свидетельствующее о переходе собственности;
- договор купли-продажи;
- копию документа об оплате государственной пошлины;
- копию документа подтверждающего оплату стоимости надела земли;
- документы, согласно которым происходил расчет выкупной стоимости земли;
- постановление уполномоченного государственного органа о предоставлении территории.
Форма договора долгосрочной аренды земли с правом выкупа.
Форма заявления о выкупе земельного участка.
Все подробности по долгосрочной аренде земли с правом выкупа, можно узнать , а как происходит переход арендованного участка в собственность, мы разбирали в этой статье.
Виды аренды земли в зависимости от срока
Договор может оформляться на краткосрочный и долгосрочный период. В первом случае пользоваться участком можно от 3 до 5 лет. Есть возможность продлить договор после предварительного согласования с непосредственным собственником. Обычно земля предоставляется для обустройства парковочных мест, для строительства различных объектов и иных аналогичных целей.
Необходимо принять во внимание тот факт, что подобные договорные соглашения, которые оформляются на срок от 12 месяцев, подлежат госрегистрации в органах росреестра. Без этого документ не будет иметь юридическую значимость
Не придётся регистрировать акт, если он оформлен на 11 месяцев или носит бессрочный характер.
Долгосрочная аренда подразумевает подписание пакта на 5-49 лет. В нём прописываются все условия и аспекты по использованию участка земли. Также указываются моменты продления соглашения. Земли на такой большой период времени даются для ЛПХ, а также, если арендатор планирует выкупить надел, а затем оформить в собственность.
Условия досрочного расторжения сделки
При составлении договора, срок сдачи в аренду может не указываться, в этом случае он будет считаться максимальным — на 49 лет. Арендодатель и арендатор могут расторгнуть сделку по обоюдному соглашению, дождавшись окончания срока аренды или предупредив другую сторону за 3 месяца до расторжения. А также при непредвиденных обстоятельствах, которые делают невозможным использование земли (оползни, затопление, обвалы).
Со стороны владельца:
- если арендатор нарушает правила использования земли, собственник может через суд аннулировать сделку;
- нанимателем нарушен график освоения земельного участка;
- многочисленные нарушения по срокам оплаты;
- действия съемщика отрицательно влияют на качество почвы.
Со стороны нанимателя:
- арендодатель в оговоренные сроки не отдал землю арендатору;
- в процессе пользования участком обнаружены недостатки, о которых наниматель не был предупрежден;
- на арендуемую территорию претендуют третьи лица, не фигурировавшие в договоре;
- собственник не передал все необходимые для использования земель документы.
Цена договора
Вносится оплата за аренду земельного участка по договору. Это указано в земельном кодексе, а именно, в пункте 4, статьи 65 и в пункте 4 статьи 22. Закон предусматривает безвозмездное пользование землёй, о чем сказано в статье 24 ЗК.
Словом, возмездное или безвозмездное пользование землёй, сколько платить, как платить, куда или кому платить за аренду определяется договором с арендодателем либо его представителем.
При заключении арендных отношений с муниципалитетом или государством следует опираться на статью 39.7 ЗК РФ. Арендная плата определяется Постановлением Правительства.
Права и обязанности сторон
Возможность пользоваться земельного участком на правах аренды подразумевает права и обязанности сторон.
- Правомочия арендатора земельного участка допускают возможность брать в аренду любой вид земли любой площади в любом количестве наделов.
- Если хозяин земельного надела не будет против, и эта возможность предусмотрена договором, арендатор может сдавать участок по субаренде.
- Право аренды земельного участка позволяет заложить землю арендатору на время действия договора. При этом владелец земли может наложить вето на передачу земельного надела в залог.
- Арендатор имеет преимущественное право на аренду арендуемого участка перед другими соискателями.
- У арендатора и арендодателя есть право на досрочное расторжение договора.
Любые права всегда идут рука об руку с обязанностями. Рассмотрим их:
- Арендатор земельного участка обязан использовать землю только по целевому назначению.
- Участок всегда должен находиться в надлежащем состоянии.
- Своевременно вносить арендную плату.
- После прекращения договора аренды арендатор обязан вернуть землю в изначальном виде, если иное не предусмотрено договором.
Срок заключения договора аренды
В 610 статье Гражданского кодекса сказано, что срок договора аренды земельного участка определяется договором, а если срок не прописан, то аренда считается бессрочной. Кодексом предусмотрен ситуация при которой устанавливается предельный срок аренды.
Первый пункт статьи 39.8 Земельного кодекса вторит Гражданскому кодексу, но указывает на чёткие временные рамки, если аренда касается государственной и муниципальной собственности. Согласно нормам срок аренды земельного участка не может превышать тех сроков, которые указаны в пункте 8 статьи 39.8 Земельного кодекса. Максимальный срок аренды земли государственного или муниципального значения – двенадцать лет (пп.3 п.8 ст. 39.8 ЗК РФ), при условии, что эта земля предоставлена гражданину для строительства индивидуального жилья или ведения подсобного хозяйства.
Внесение изменений
В российском законодательстве нет четкой формулировки, каким образом должны вноситься изменения в основной договор. В ст.425 ГК и ст. 22 ЗК сказано, что дополнительное соглашения заключаются по аналогии с основным договором.
Часто случается, что в договор аренды необходимо внести изменения. Это может быть связано с изменениями в договоре аренды земельного участка: цены аренды или срока действия договора, либо внесение дополнительных условий: запрет или разрешение на субаренду земли, разрешение на строительство или снос строений, в том числе капитальных. Кроме этого причиной доп. соглашения могут быть условия, указанные ниже:
- Участок изменил свой фактический адрес. Улица, на которой находится этот участок, сменила название.
- Сместились сроки внесения арендной платы.
- Организация (юридическое лицо) сменила свои реквизиты. Это касается арендодателя и арендатора.
- Земельный участок сменил своё назначение.
- Границы участка увеличились или уменьшились.
При заключении дополнительного соглашения следует принять во внимание ряд особенностей:
- Дополнительное соглашение не может приниматься в одностороннем порядке. Обязательно согласие всех сторон.
- Если в переговорах о доп. соглашении стороны не могут прийти к «общему знаменателю», то следует обращаться в суд.
Как правильно продлить договор аренды земли и какие требования заявлять в суде
Нюансы аренды земельного участка
Особое внимание стоит обратить, если участок находится в долевой собственности. В такой ситуации придется получить письменное согласие всех владельцев. Оно обязательно должно быть заверено нотариусом
Оно обязательно должно быть заверено нотариусом.
Если так случилось, арендодателя могут привлечь к ответственности, предусмотренной КоАП РФ. Наступает она из-за так называемого самозахвата территории, а также нелегального получения прибыли.
Письменное соглашение обычно содержит пояснение, для чего арендатор планирует использовать участок.
Порой возникает вопрос, можно ли арендовать не весь участок, а лишь его часть. Ответ на него положительный, что закреплено одной из статей Земельного Кодекса РФ.
почти ничем не отличается от обычного соглашения.
Есть, впрочем, и ограничения. Главное из которых заключается в том, что если на земле возведена постройка, владельцами которой являются несколько лиц, сдать в аренду лишь кусок участка – не получится. Кроме того, нельзя делить территории, принадлежащие крестьянско-фермерским хозяйствам.
В последнем случае важно, чтобы был составлен акт, где указывается площадь земли. В конце обязательно проставляется подпись. Во многих случаях участок требуется человеку, чтобы вести там сельское хозяйство или же заняться фермерской деятельностью
Это возможно делать не на всех территориях, а лишь когда они обладают некоторыми отличительными характеристиками:
Во многих случаях участок требуется человеку, чтобы вести там сельское хозяйство или же заняться фермерской деятельностью. Это возможно делать не на всех территориях, а лишь когда они обладают некоторыми отличительными характеристиками:
- плодородие почвы;
- хорошее географическое местоположение участка, а также климатические условия региона;
- подходящий рельеф.
- обоснованно подчеркнуть необходимость участка для ведения указанной деятельности;
- собрать все документы и пройти процедуру регистрации земли в соответствующих государственных органах.
Как можно получить земельный участок в аренду у администрации города
Инициатором аукциона представляется схема расположения земельного участка, на территории где планируется строительство частного дома.
Подготовкой вышеуказанного документа занимается сам инициатор, либо администрация края, района, города, если иное не установлено ЗК РФ. После того как весь пакет документов будет готов, назначается аукцион.
Как и в других сферах жизнедеятельности, выигрывает тот, кто даст большую годовую оплату за использование земли. Стоит подчеркнуть тот факт, что продаже или аренде подлежит отмежёванная (с установленными границами), прошедшая государственный кадастровый учёт земля.
Возможность № 1. Проведение аукциона по инициативе администрации
Администрация сама выступает организатором мероприятия, определяет земельный участок для выставления на аукционе. Также администрация определяет срок действия аренды на земельный участок и арендную плату. Важным условием является информирование об аукционе за 30 дней до его проведения.
Правила аукциона устанавливаются арендодателем и информацию о дате, месте и условиях проведения легко проследить на муниципальных сайтах и в СМИ. Торги являются открытыми по составу участников и по виду вручения обращения.
Публикуется вся подробная информация о предмете торгов, кадастровом номере, обременении и целевом назначении.
В качестве лота, предлагается 1 участок земли, что существенно сокращает ценовой рубеж и лот становится доступен человеку с небольшим достатком.
Возможность № 2. Проведение аукциона по инициативе граждан
На данный момент стать инициатором аукциона можно только на земли, которые находятся в кадастровом учёте. Для того, чтобы узнать какие земельные участки свободны необходимо обратиться в МФЦ.
Там вам дадут выписку, которая будет содержать информацию о земельном участке. Каждому участку соответствует свой кадастровый номер. Зная кадастровый номер, вы можете увидеть площадь, стоимость, также там есть и схема расположения земельного участка.
Следующим шагом необходимо подать заявление о проведении аукциона в органы местной администрации. В течение двух месяцев администрация принимает решение о проведении аукциона. Каждый участник торгов вносит задаток и участвует в аукционе. Результатом торгов является заключения договора аренды данного земельного участка с победителем.
Важно разместить извещение с полной информацией о предмете торга и контактах организатора на официальном сайте торгов, www.torgi.gov.ru за месяц до начала торгов. Предъявляется заявление о проведении аукциона, в котором указывается цель аренды земли и её кадастровые данные. Предъявляется заявление о проведении аукциона, в котором указывается цель аренды земли и её кадастровые данные
Предъявляется заявление о проведении аукциона, в котором указывается цель аренды земли и её кадастровые данные.
Инспирировать торги можно лишь на сформированные участки, при этом есть исключения на земли оговорённые в Законе.
Возможность № 3. Аренда земельных участков для льготной категории граждан без аукциона
Обладающими правом на получение земельных площадей в пользование без аукциона являются:
1. Участники ВОВ
2. Герои труда
3. Многодетные семьи
4. Инвалиды
5. Семьи, потерявшие кормильца
6. Состоящие, на муниципальном учёте как нуждающиеся
7. Репрессированные
8. Религиозные организации
Льготные категории граждан имеют право не только взять земельные участники в аренду не участвуя в торгах, но и оплачивать минимальную стоимость арендной платы.
Обратите внимание, в каждом округе, регионе и крае есть дополнения и подход к этому вопросу сугубо индивидуален. Информацию можно получить в отделе имущества местной администрации
Возможность № 4. Аренда на не сформированные земельные участки
Несформированный участок – это земельный участок которого нет в земельном кадастре. Его нужно искать “вручную” или обратиться к кадастровому инженеру.
В аренду может быть передана только конкретный объект с чёткими определениями.
Определите на карте участок, подходящий вам для строительства. Визуально ознакомьтесь с выбранной территорией и займитесь разработкой и составлением схемы расположения участка.
Посетите кадастровую палату и получите информацию о возможности оформления выбранного участка.
Когда свободный участок найден, необходимо обратиться к администрации, на территории которой находится данный земельный участок и подать заявление о согласовании предоставления земельного участка в аренду.
Выводы
Если вы планируете арендовать или сдать земельный участок, учитывайте следующие моменты:
- любое физическое и юридическое лицо, проживающее на территории РФ и имеющее в собственности землю, может сдать ее в аренду;
- подтверждением сделки выступает арендный договор на участок;
- перед составлением договора следует пройти процедуру межевания и оформить кадастровый паспорт;
- определить для каких целей арендуется участок, на какие сроки;
- собрать все необходимые для сделки документы;
- обозначить в договоре на каких условиях сделка может быть аннулирована, когда может быть продлена;
- четко оговорить все условия по внесению арендной платы.
Соблюдая все правила, вы сможете оформить сделку юридически правильно и выгодно.
