Что такое изменение границ земельного участка и в каких случаях оно происходит

Порядок изменения конфигурации земельного участка через суд

При уточнении границ

Уточнение границ земельного участка с увеличением площади является юридической процедурой по изменению границ надела путем присоединения нового пространства. На практике эти работы выполняются кадастровым инженером и называются «Оформление прирезок» на основании ФЗ № 171-ФЗ от 23.06.2014.

За услугой проведения замера границ следует обратиться в геодезическую компанию или в кадастровую палату с заявлением.

К нему прилагаются:

• Документ, подтверждающий правовладения ЗУ.
• Кадастровая выписка.
• Ситуационный план.
• Документ, разрешающий внести изменения в государственный кадастр.
• Паспорт заявителя.

Если межевание проводятся повторно, то владелец участка должен обосновать необходимость повторного проведения кадастровых работ и предоставить межевое дело.

Обоснованием может служить:

• Решение суда.
• Административный акт.
• Решение Росреестра.

В результате увеличения площади участка за счёт государственных или муниципальных земель на владельца ложатся следующие обязанности:

• По выкупу присоединённой части государственной земли;
• По уплате дополнительной стоимости земельного налога;
• По эксплуатации присоединённого участка в соответствии с видом разрешённого землепользования;
• По соблюдению правил публичного сервитута.

Если присоединённая часть находится вблизи проезжей части или через неё проходит дорога, землепользователь должен обеспечить беспрепятственный проход третьих лиц через свой участок.

Согласно п. 5 ст. 39.28 ЗК РФ, стоимость выкупа присоединённой земли определяется местным законодательством.

Итак, увеличить площадь земельного участка при межевании можно, выполнив перераспределение границ с соседними участками в пользу собственного. Площадь может увеличиться как за счёт государственных земель путём их выкупа, так и за счёт соседних частных земель, если заказчику межевых работ удастся доказать своё право на них.

Стоит сразу оговориться, что изменять можно только уже установленные границы. Если участок не сформирован, его границы вообще не определены, то и менять нечего.

Специалисту должны быть предоставлены для ознакомления все имеющиеся на землю юридические и технические документы. Далее в определенный день он приезжает на место и производит необходимые замеры. При этом должны присутствовать и соседи смежных участков. Установленные границы согласуются, заносятся в документ.

Перейти Куда можно пожаловаться на мосэнергосбыт москва

В результате уточнения границ участков происходит определенные изменения в характеристиках самого объекта недвижимости, т. е. участка. Следовательно, для того, чтобы владелец мог свободно пользоваться и распоряжаться своей землей в установленных пределах, нужно данные изменения официально зарегистрировать.

Изменение имеющихся границ участков зачастую вызывает множество споров. Если владельцы соседних наделов возражают против изменений, то придется решать возникший спор в судебном порядке. Для этого нужно подать соответствующее исковое заявление в суд.

В иске необходимо указать наименование и данные сторон спора, все обстоятельства дела, сведения об участке, обоснование изменения границ. Такие споры не относятся к категории легких, поэтому при составлении иска и защите своей позиции в процесс лучше воспользоваться помощью юриста.

Определение границ поэтапно

О том, в каком порядке должно проводиться межевание, гласит статья 11.10 ЗК РФ. Установка границ осуществляется геодезическими компаниями, имеющие лицензию на подобного рода работы.

Стоимость такой процедуры будет отличаться относительно того, где расположена земля, с какой целью она будет использоваться и для чего потребовались межевые работы. Средняя цена проведения процедуры составляет 15000-20000 рублей.

Итак, для проведения межевания, нужно осуществить следующие шаги:

1. Запрос в геодезическую компанию. Чтобы составить договор, подтверждающий, что были проведены инженерно-геодезические работы, нужно подготовить паспорт владельца земли (или паспорт и доверенность на представителя) и документ, подтверждающий право владения ЗУ. Также может потребоваться справка от Горсвета, подтверждающая отсутствие на ЗУ электрокабеля и справка от администрации, свидетельствующая, что на ЗУ отсутствуют общественные коммуникационные сети. После предоставления документов геодезическая компания составляет с собственником земли договор, включающий цену предоставляемых услуг и сроки их выполнения.
2. Предупреждение собственников соседних ЗУ. Требуется уведомить всех соседей вашего ЗУ, если таковые имеются. Их присутствие желательно при проведении межевых работ. Предупредить соседей может сама компания, предоставляющая услуги по межеванию ЗУ или же его собственник. При последнем варианте лучше будет лично донести до соседей информацию о предстоящих работах и дате их проведения. С каждого соседа в таком случае берется подпись, о том, что он был уведомлен и приглашен на установление границ. Затем общее извещение передается кадастровому инженеру, который будет выполнять работы. Если соседи, чьи подписи имеются на общем извещении, не пришли в дату проведения работ, это не повод для их отмены или переноса.
3. Непосредственно само межевание. Измерение площади, фиксация границ ЗУ, согласование их с присутствующими соседями, составление акта о проделанной работе. Акт должны подписать соседи, сам собственник ЗУ, кадастровый менеджер и представитель муниципалитета (он будет предупрежден геодезической компанией).
4. Подготовка межевого дела. После выполнения всех работ и обработки документов, собственника ЗУ приглашают для получения готовых документов о проведении межевания. Первый экземпляр межевого дела владелец оставляет у себя, второй отправляют в Кадастровую палату, чтобы ЗУ был присвоен кадастровый номер.
5. ЗУ ставят на кадастровый учет, чтобы владелец получил кадастровый паспорт ЗУ. Ждать этого документа придется примерно 2 месяца после того, как в Росреестр будут переданы межевой план, документ о праве собственности и чек об оплате государственной пошлины (200 рублей).
6. Регистрация права собственности. Для этого требуется личное обращение в МФЦ или Росреестр, либо документы могут быть поданы через почту или интернет. Заново подавать документы уже не нужно. Потребуется только заявление и чек об оплате госпошлины. Права будут зарегистрированы в течение двух недель.

Уточнение границ земельного участка

Вы можете приобрести участок только в том случае, если он оформлен в собственность. Иначе, когда не знаешь точных технических характеристик и границ, можно купить кота в мешке.

Только урегулировав этот вопрос посредством межевания, поставив участок на учет, можно быть точно уверенным в том, что приобретаешь.

Существует следующие основания для уточнения границ:

• приобретение ЗУ;
• конфликтные ситуации;
• судебные иски;
• ошибки.

Иногда ситуация с участком складывается так, что он находится в неоформленном владении сразу нескольких лиц. После процедуры регистрации его можно разделить.

Каждый из получившихся участков можно сдать в аренду, продать, подарить. Словом, собственник будет иметь реальное право распоряжаться своим участком.

Образец договора права переуступки аренды земельного участка можно использовать при составлении документа.

Как оформить земельный участок в собственность? Смотрите тут.

Ранее учтенного

Для того, чтобы понять, что такое ранее учтенные ЗУ, нужно разобраться, что такое «учтенные» участки. Учтенные — это наделы, которые поставлены на кадастровый учет, содержатся в госкадастре и отображаются на кадастровой карте. На них получены соответствующие статусу документы.

Временной границей между учтенными и ранее учтенными является начало марта 2008 года, когда вступил в силу Федеральный закон «О госрегистрации недвижимости».

С того времени в массовом порядке выполнялась постановка на кадастровый учет ЗУ.Ранее учтенный — это участок не прошедший такую процедуру. Но данные о таких наделах сохранились.

В кадастре данные о них содержатся со специальной пометкой, которая означает, что границы очерчены не точно. Чтобы четко выстроить координаты, необходимо провести межевые работы. Специфика составления планов и схем такова, что это невозможно сделать без специалиста с соответствующей аккредитацией.

С увеличением площади

Согласно ФЗ РФ «О госкадастре недвижимости» есть несколько способов увеличения площади ЗУ:

• объединение участков, которые находятся в собственности у одного человека;
• расширение участка;
• уточнение границ.

Если увеличение происходит, потому что два и более участка объединяются, то препятствий к этому нет никаких. Общий участок ставится на учет как единый, собственник получает соответствующий документ.

Расширить участок за счет государственной земли можно только в тех случаях, когда его размеры не достигают минимальной нормы. Для ИЖС она составляет 6 соток, для ЛПХ — 10 соток. Еще одно условие присоединения недостающих метров — нельзя затрагивать интересы других собственников. Например, невозможно получить прирезать землю за счет проезда к соседним участкам и т. д.

Если минимальный размер участка не установлен, то «прирезки» не должны быть больше 10% площади имеющегося участка. При соблюдении всех условий надел может быть увеличен и поставлен на кадастровый учет.

С уменьшением площади

Уменьшение площади связано чаще всего с двумя нюансами. Во-первых, человеческий фактор. Расчеты в документах могут заноситься с ошибками. Эти искажения могут быть ошибкой кадастрового инженера или сотрудника Госкадастра, который ставит участок на учет. Такие ошибки исправляются либо при помощи повторного межевания, либо при помощи предъявления в Росреестр «правильных» документов.

Уменьшение площади участка может произойти из-за неправомерных действий соседа, который провел самовольно границу и добился при помощи суда ее внесения в государственный кадастр. В этом случае нужно подавать в суд и на основании судебного решения оформлять документы заново.

Не поставленного на кадастровый учет

В отличие от ранее учтенного, участок может быть вообще не поставлен на учет. Это бывает в случаях, когда гражданин не собирается продавать, менять или дарить свой участок. Такие ЗУ могут находиться в праве. У хозяина нет необходимого мотива для постановки на учет. Он и так владеет участком, к тому же не платит налог с недвижимости.

К тому же процедура межевания, а затем и регистрация права требует дополнительных средств. Их может не быть.

Но с другой стороны — право пожизненного наследуемого владения неполноценно с точки зрения закона, потому что сохранилось с советских времен. Земля находится в собственности государства, а владелец лишь пользуется землей.

Ни продать, ни подарить такой участок невозможно. Чтобы законным образом уточнить его границы, нужно пройти процедуру межевания и поставить ЗУ на кадастровый учет. Основанием местоположения границ должны быть документы, выданные местной администрацией согласно прежнему Земельному кодексу.

Как сделать?

С имеющихся на руках документов сделать копии (возможно, придется заверять у нотариуса).

Определив, какая из организаций, выполняющих межевание, вызывает доверие, устраивает по расценкам, нанимаете специалиста (чтобы создать благоприятные условия для более скорой работы, договоритесь о поэтапной оплате – часть сразу, часть после составления плана).

Нанятый специалист изучает имеющуюся документацию, после выезжает на местность для выяснения сохранности официальных опорных точек.

Разыскиваются контактные данные соседей по участку, после им рассылаются извещения о необходимости прибыть такого-то числа на свой участок для предъявления (если требуется) претензий по границам.

Учитывая опорные межевые знаки, фиксируют границы участка, определяют его площадь. Новую разметку согласовывают с соседями.

Составляют межевой план, где должны быть:

1. Данные о границах участка и прилагающих к нему соседских наделов;
2. Площадь участка;
3. Сведения о методике определения границ;
4. Данные об изменение размера участка, прилегающих к нему наделов;
5. Сведения о сервитутах (список обременений на участок);
6. Информация о том, что новые границы согласованы с владельцами соседствующих наделов.

О том как делается межевание участка, вы можете ознакомиться в видео ниже:

Когда возможен отказ во внесении изменений?

• пакет документов собран не полностью, некоторые важные документы отсутствуют;
• при подаче заявки доверителем копии документов оформлены неправильно, срок доверенности истек или она оформлена с ошибками;
• неправильное заполнение заявки на внесение изменений в кадастровый паспорт;
• внесение корректировок нарушает действующее законодательство РФ.

Чтобы избежать отказа и дополнительных хлопот с документами, советуем вам подавать заявку лично.

Такой способ обращения имеет несколько «плюсов»:

• существенная экономия денег (в случае подачи заявки через представителя придется нотариально заверять копии документов, а также оформлять доверенность; если отправлять документы по почте, то также придется прикладывать заверенные нотариусом копии и оплачивать услуги пересылки);
• возможность консультации у работников госоргана, возникшие ошибки можно будет исправить сразу на месте.

Шаг №1 — Собрать документы

Чтобы установить границы, у собственникам/пользователя участка должны быть на руках два важных документа. А именно:

• Правоустанавливающий документ на участок;

  Это может быть свидетельство о регистрации права собственности, выписка из ЕГРН (), договор купли-продажи участка или дома на нем, договор/государственный акт/свидетельство бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, различные акты на предоставление участка или предварительного согласования предоставления, договор аренды, договор о праве застройки, решение суда о предоставлении участка или признания права собственности. В общем, любой документ, доказывающий право собственности или пользования.

  Образцы правоустанавливающих документов

  (горизонтальная прокрутка)

• План участка, который подтверждает его местоположение, границы и площадь при образовании.

  Обычно это план-схема участка как приложение к договору/свидетельству/акту, утвержденные схемы расположения/распределения участков, схема расположения участка на кадастром плане территории при решении муниципалитета о предварительном согласовании или предоставлении участка, проекты границ, планы землепользования, материалы инвентаризации, постановление о юридическом закреплении и т.п. Если участок выдан на основании решения суда о признании права собственности на участок в границах, то это будет ситуационный план участка.

  

  

  

  

  

  

  

  

  

  

  План плану рознь. Лучше всего, когда на плане указаны координаты границ участка (поворотных точек) — x, y и дирекционный угол. Но это редкость, потому что до 1998 года такие данные были засекречены. То есть графы координат есть, но они не заполнены.

  Обычно в плане отображаются границы участка,его ширина/длина, иногда частично границы и описание соседних участков. Это дополнительный плюс.

  Образцы планов

  (горизонтальная прокрутка)

Если у Вас нет плана участка или он есть, но не «понравился» кадастровому инженеру (это я забегаю вперед), стоит запросить сведения из ГФДЗ. Лично я всегда советую запрашивать планы участка в ГФДЗ, потому что лишние документы никогда не помешают при установлении его границ. Так мы и делаем в своей организации.

Запросить сведения об участке в Государственном фонде данных

ГФДЗ — это архив различных документов на земельные участки, которые изготавливаются при проведении землеустройства (ст. 24 Федерального закона о землеустройстве). Официальное название — Государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства.

В фонде могут быть содержаться копии документов, которые подтверждают права на участок + различные планы/схемы его расположения. Этими документами могут быть: экземпляры свидетельств о правах на участки, выданные до 2000 года; материалы инвентаризации или перерегистрации участков; землеустроительные дела по межеванию участков до 1 марта 2008 года и т.д.

К сожалению, в ГФДЗ не всегда имеются какие-либо документы. На моей практике такое бывает в 40% случаях. Но я все равно всегда советую запрашивать сведения, хуже не будет.

Куда обращаться и как запросить

Сведения из ГФДЗ предоставляют в местных отделах Росреестра, но не все оказывают данную услугу, а какой-то определенный. Лучше позвоните по справочному номеру Росреестра 8 (800) 100-34-34 и уточните адрес нужного отдела. Также можно позвонить любому местному кадастровому инженеру и спросить у него, ведь в дальнейшем все равно к нему нужно обращаться для межевания ().

Владельцам/пользователям участка нужно подать два заявления в архив Росреестра — на предоставление графического материала на участок и материала инвентаризации. Форму и образец выдаст сотрудник. Можете скачать форму заявления и ознакомиться. К заявлению приложить копию паспорта и .

В графическом материале на участок отображается его , ширина/длина, может границы и описание соседних участков. В материале инвентаризации отображается план всего массива. Иногда в этих документах даже есть координаты границ.

Сотрудник заберет заявление и выдаст расписку/опись. Остается только ждать. Согласно приказу Минэкономразвития РФ от 14 ноября 2006 г. № 376, документы со сведениями из ГФДЗ предоставляются в течение 3 рабочих дней (при личном обращении). На практике бывают задержки. Чтобы забрать документы, в назначенный день отдайте ранее выданную расписку/опись и покажите паспорт.

В итоге, если у владельца/пользователя нет никакого плана вообще, установить границы придется только через суд. По-другому никак. Я скоро напишу отдельную инструкцию по данной ситуации.

Межевание наделов: особенности и цель проведения процедуры

Для того чтобы владелец надела мог продать свою землю, объединить его с другим, передать по наследству или выполнить другие действия проводится специальная процедура — межевание. Без нее не обойтись и в том случае, если:

• между собственниками соседних участков возник спор;
• надел нужно оформить в собственность;
• xвладелец решил разделить участок

В результате ее проведения специалист устанавливает точные границы участка, его реальную площадь. Полученная информация фиксируется и вносится в Росреестр.

Перед покупкой земельного надела юристы рекомендуют уточнить, были ли установлены границы участка. Сделать это можно, заказав выписку из ЕГРН. Для этого достаточно воспользоваться официальным сайтом ведомства. Удобный электронный сервис есть и у Росреестра. Чтобы ознакомиться с Публичной кадастровой картой нужно перейти . Если надел не нанесен на карту, а в таблице с его параметрами появится статус «Без координат границ», значит, они ранее не были установлены и следует заказывать проведение межевания.

Процедура сложная. В ходе ее проведения специалист выполняет такие действия:

• проводит геодезические работы;
• согласовывает границы;
• составляет межевой план.

Далее объект недвижимости ставится на кадастровый учет, а его владелец получает документы на регистрацию права собственности.

В случае неправильного проведения межевания может возникнуть проблема — наложение границ смежных земельных участков. Что это такое и из-за чего оно может произойти мы расскажем дальше.

Как возникают ошибки

Кадастровая
карта отражает ошибки участников кадастровых процедур. Это происходит, когда
кадастровый инженер, собственник участка или сотрудник Росреестра допускают
ошибку в координатах. Росреестр различает два вида таких ошибок.

Реестровая ошибка — кадастровый инженер внес неверные координаты в исходный межевой
план и эти ошибочные сведения регистрируют в ЕГРН. Кроме того, сотрудники Росреестра могут допускать технические ошибки, опечатки. Тогда искажаются правильные координаты из межевого плана, и несмотря на достоверность исходных документов, на кадастровой карте возникают сдвиги угловых точек участка.

Бывает, что собственники принимают за ошибки погрешности
спутниковой фотосъемки. А некоторые склонны списывать на ошибку свои ложные
представления о границах

Важно, что в таких ситуациях данные ЕГРН
соответствуют юридическому положению дел

Исправление
ошибки — это внесение корректных изменений в ЕГРН. Есть два способа внесения
таких изменений: внесудебный порядок и на основании судебного решения. Первый
способ отличает отсутствие претензий со стороны третьих лиц — владельцев
смежных участков. Если же возник конфликт с соседями, внесение изменений в ЕГРН
возможно по решению суда. Разберем стандартные ситуации.

Что такое градостроительный регламент?

В законе (статья 1 ГрК) дано очень объемное определение.

Градостроительный регламент — устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

Для целей изменения разрешенного использования нужно просто запомнить, что градостроительные регламенты – это документы, в которых описаны виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны.

Иными словами, чтобы узнать виды разрешенного использования, действующие на вашей территориальной зоне, нужно найти нужный градостроительный регламент.

Если земля в собственности, но нет межевания

Нередко может иметь место ситуация, при которой определенное лицо имеет право собственности на землю, но межевой план относительно нее отсутствует.

Это может быть связано с особенностями перехода права владения на землю, а также периода времени, в который это происходило – возможно, из-за отсутствия определенных регулирующих норм регистрация участка произошла без действий по определению действительной границы.

В таком случае собственник должен понимать, что при попытке продать участок, оформить на него дарственную, возвести объект недвижимости и т.д., он столкнется с необходимостью предоставления данных по проходящим межам надела.

В такой ситуации не стоит медлить, поскольку установление границ достаточно длительная процедура и при наличии споров относительно них составление межевого плана может занять до 6 месяцев.

Итак, изменение границ земельного участка, даже если такая процедура затрагивает исключительно внесение точных данных по земле, достаточно сложная и емкая процедура.

Внесенные данные по поворотным точкам и границам подлежат признанию недействительными и замене на уточненные только при обращении лица, имеющего полномочия на такое действие, предоставление оснований, а также составленного межевого плана.

В определенных ситуациях владельцу надела приходится обращаться в суд, чтобы смена границ надела было возможной.

Извините, рано я обратилась за помощью. А ваша позиция меня не устраивает, надоело петь под дудку КП, когда они не правы, ладно бы раз, а здесь уже второй раз.Нашла несколько писем Минэкономразвития: «В Законе N 218-ФЗ отсутствует положение, устанавливающее допустимые пределы отклонения или несоответствия значения координат характерных точек границ земельного участка, указанных в Схеме, от значений координат характерных точек границ земельного участка, указанных в соответствующих разделах межевого плана, а также основания приостановления или отказа в осуществлении государственного кадастрового учета образуемого земельного участка в случае несоответствия сведений о местоположении границ (конфигурации) такого земельного участка согласно межевому плану аналогичным сведениям в Схеме.» Следующее: «При этом необходимо учитывать, что проект межевания территории и схема расположения земельного участка подготавливаются до выполнения соответствующих кадастровых работ, в связи с чем возможны расхождения в сведениях о местоположении границ и площади земельного участка, содержащихся в проекте межевания территории (схеме расположения земельного участка) и в межевом плане.Учреждение отмечает, что Законом о кадастре установлено, что осуществление кадастрового учета приостанавливается в случае, если площадь образуемого земельного участка, указанного в межевом плане, на десять и более процентов отличается от площади такого земельного участка, указанной в утвержденном проекте межевания территории, в схеме расположения земельного участка либо в проектной документации о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков (пункт 8 части 2 статьи 26 Закона о кадастре).Аналогичное положение для приостановления или отказа в осуществлении кадастрового учета в случае отличия сведений о местоположении границ (конфигурации) образуемого земельного участка согласно межевому плану от соответствующих сведений в проекте межевания территории или схеме расположения земельного участка в Законе о кадастре отсутствуют.» И :»При этом необходимо учитывать, что Схема подготавливается до выполнения соответствующих кадастровых работ и расхождения в сведениях о земельном участке, содержащихся в Схеме и в межевом плане, неизбежны.» Еще :»Таким образом, по мнению Департамента недвижимости, несоответствие площади и координат характерных точек границы земельного участка, указанных в межевом плане и Схеме, не может являться основанием для приостановления или отказа в осуществлении государственного кадастрового учета.» Вот так вот!