Подробная информация об аренде земли на 49 лет

Преимущества долгосрочной аренды земли

Большинство земельных участков оформляется на длительный срок — от 5 лет. Долгосрочная аренда имеет множество преимуществ, поэтому заявители стараются оформлять договора на максимально возможный срок, предусмотренный Земельным кодексом.

При долгосрочной аренде (от 5 до 49 лет) арендатор получает право:

• сдавать участок в субаренду после уведомления органов власти;
• возводить здания и сооружения, если это предусмотрено договором;
• пользоваться природными богатствами на арендованной территории (полезные ископаемые, лесные угодья);
• расторгнуть договор.

Очень существенным преимуществом долгосрочной аренды у государства на любой срок является юридическая чистота. При дальнейшем выкупе аннулировать сделку купли-продажи очень сложно.

Большинство рисков сведено к минимуму, но иногда даже при аренде у государственных и муниципальных органов власти возникают непредвиденные обстоятельства.

Например, оказывается, что под землёй проходят стратегически важные коммуникации, сведения о которых не нашли отражения в документах.

Условия для перевода

Право собственности позволяет распоряжаться недвижимостью. Стать хозяином арендованной земли могут граждане или организации. Наличие оформленных в собственность построек на участке упрощает перевод в собственность. Если они отсутствуют, процедура выполняется через аукцион и предполагает выкуп недвижимости. Однако в нём могут принять участие и другие лица. Чтобы гражданин получил права претендовать на перевод участка в собственность, должны выполняться следующие условия:

• присутствует договор аренды;
• человек получил имущество в бессрочное постоянное пользование;
• имущество находится в наследуемом пожизненном владении.

На участке должна присутствовать капитальная постройка на надежном фундаменте, которая пригодна для проживания круглый год. Объект может быть незавершенным. Если гражданин возвел капитальную постройку на арендуемом участке, предоставляется преимущественное право выкупа.

Перевод недвижимости в собственность будет осуществляться на безвозмездной основе и в ситуации, когда имущество было передано на 6 лет в безвозмездное пользование.

Важно соблюдение назначения участка. Его можно использовать для ведения ЛПХ или под ИЖС

Обычно земля выдаётся гражданину, занимающему должность в администрации или имеющему минимум 3 детей. Право на безвозмездное получение недвижимости в собственность предоставляется однократно.

Как оформить земельный участок в аренду

Существует несколько способов для оформления государственного земельного надела:

1. Проведение торгов по инициативе администрации. Если есть заинтересованность в аренде, то можно следить за средствами массовой информации, в которых публикуется информация о подобных мероприятиях.
2. Если цель определенна, то можно самостоятельно обратиться в административный орган для подбора земельного участка. Если нужная по требованиям земля есть в кадастровом учете и не числится за частным собственником, то назначаются торги с целью определения других потенциальных арендаторов.
3. Оформление аренды без проведения аукциона.
4. Аренда без торгов в связи с отсутствием постановки участка на кадастровом учете.

Пошаговые действия при оформлении с проведением аукциона

При проведении аукциона по инициативе государственных подразделений следует:

1. Следить за актуальной информацией в печатных изданиях, распространяемых на бесплатной основе.
2. В газетном объявлении будет информация о земельном участке (его характеристики и возможности использования) а также время и место проведения торгов.
3. Непосредственно в процессе торгов определяется победитель, с которым и будет заключен договор аренды на длительной основе. Победителем является лицо, предложившее большую арендную плату за год.

Условия для участия в торгах:

• подача заявления и других документов за пять дней до начала торгов;
• внесение задатка и предоставление квитанции;
• присутствие и активное участие в ходе торгов.

Аукцион по инициативе лиц, заинтересованных в аренде конкретного участка:

1. Поиск информации о землях, которые возможно оформить в аренду. Можно сделать это, обратившись в администрацию, заказав специальную выписку в МФЦ или узнать информацию из Росреестра (можно и через интернет).
2. Из списка земель доступных для оформления, выбрать тот, который подходит к выбранной цели использования.
3. Написать заявление о проведении торгов по выбранному участку. Заявление следует отнести или отправить заказным письмом в администрацию. Составляется заявка на имя главы муниципального образования.
4. Рассмотрение заявки. Если земельный участок, описанный в заявлении, соответствует требованиям для проведения аукциона, тогда оповещаются средства массовой информации о предстоящих торгах.
5. Проведение торгов возможно лишь при двух и более претендентов на аренду земли.
6. Во время аукциона, заявители и размеры ставок протоколируются. Победитель в конце торгов получает один экземпляр протокола.
7. На основании протокола заключается договор аренды земельного участка между победителем торгов и государством.

Заключение договора без проведения аукциона. Пошаговая инструкция

Описывает все категории лиц и цели использования земли, на основании которых можно отказаться от проведения аукциона статья 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ.

Аренда земли без торгов для льготников осуществляется в следующей последовательности:

Кто же входит в категорию граждан, которые могут пользоваться льготами? Льготниками считаются граждане, которые состоят на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий и при проверке, соответствуют этому статусу.

1. Предоставить пакет документов.
2. Ожидать рассмотрения заявки администрацией.
3. В случае отсутствия факторов, препятствующих подписанию договора, оформляется аренда.

Земельный надел может быть предоставлен на бесплатной основе или по сниженной арендной плате.

Земля в аренду по упрощенной системе

Упрощенная система не совсем проста. По такой системе оформления можно арендовать земельный участок, не имеющий кадастрового номера.

Выполнение действий по шагам для оформления аренды.

1. Если интересующий участок не фигурирует в списках свободных от частной собственности, то, возможно, он не является сформированным и не стоит в кадастровом учете. Необходимо создать схему участка на выбранной территории.
2. Обратиться в центр муниципального образования со схемой и заявлением о согласовании предоставления земли в аренду без проведения торгов.
3. Ожидать рассмотрения заявки в течение месяца. При благополучном исходе получить постановление от главы муниципалитета.
4. С постановлением и схемой обратиться в кадастровую службу для постановки участка на учет. В течение десяти дней получить кадастровый паспорт и межевой план.
5. Подать документы и заявление в администрацию о предоставлении земли в долгосрочную аренду.
6. Подписать договор и оформить его в Росреестре.

3. Продление аренды земельного участка собственником объекта незавершенного строительства

Это одно из наиболее применимых оснований для продления аренды.

Суть его состоит в том, что собственник объекта незавершенного строительства имеет право 1 (один) раз продлить аренду для завершения строительства.

С каким собственником могут заключить новый договор аренды?

• собственником, который купил «незавершенку» на публичных торгах;

  После прекращения действия договора аренды земельного участка, предоставленный по результатам аукциона для строительства, расположенный на таком участке объект незавершенного строительства изымается, и выставляется на публичные торги (по решению суда).

  Новый собственник, купивший «незавершенку», имеет право заключить договор аренды без торгов для завершения строительства.

• собственником, который строил объект незавершенного строительства.

  Такой собственник может продлить аренду только, если органы власти не обратились в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и продажи его с публичных торгов. Если этого сделано не было, то собственник такого объекта через 6 месяцев после истечения срока действия предыдущего договора аренды получает право на возобновление договора.

  Собственник, который построил «незавершенку», также получает право на продление аренды, если власть обратилась в суд, но суд отказал в иске. Либо когда изъятый объект незавершенного строительства не был продан на публичных торгах, по причине отсутствия желающих его купить.

  Таким образом, если Вы не успеваете закончить строительство до истечения срока аренды, то для сохранения участка в аренде и приобретения статуса собственника «незавершенки», Вам нужно как минимум оформить в Росреестре право собственности на объект незавершенного строительства.

Получив право собственности на «незавершенку», Вы получаете возможность, при наличии выше описанных условий, сохранить аренду для завершения строительства.

На что нужно обратить внимание:

• Если же Вы получили участок после 01 марта 2015 года и не успели завершить строительство, то у органов власти есть право обратиться в суд с целью изъятия объекта незавершенного строительства и продажи его с публичных торгов. В этом случае Вы получите средства от продажи своего объекта незавершенного строительства за минусом расходов на проведение самих торгов. Если суд откажет в изъятии объекта или его не смогут продать с публичных торгов, Вы сможете возобновить аренду.

Нужно также помнить, что аренда может продлеваться только 1 (один) раз.

Это означает, что продлив аренду один раз и не достроив объект, продлить аренду во второй раз Вы не сможете. Поэтому будьте бдительны, когда Вам «за дешево» предлагают купить «незавершенку»: если такой продавец (или кто-то до него) уже продлевал аренду для завершения строительства, то Вам как новому собственнику аренду не продлят.

Условия аренды земли у государства

Оформить соглашение об аренде можно лишь с владельцем данной территории, которым является государство или муниципалитет. Таким образом незанятые землевладения распределяются между физическими лицами и организациями, преследующими цель возделывания объектов.

Узнайте сведения о землевладельце в Росреестре. Чтобы получить выписку из ЕГРН, явитесь в уполномоченный орган лично или обратитесь к онлайн сервису Росреестра. Также можно воспользоваться коммерческим сайтом Ктотам.ру.

Арендовать землевладение, минуя аукцион, можно только единожды, при условии наличия льгот, предусмотренных пунктом 6 статьи 39.14 Земельного кодекса РФ.

Обозначенная долгосрочная аренда государственной территории не может быть предоставлена в частную эксплуатацию, в случае если на территории расположены ограниченные в обороте либо запрещенные объекты:

• природные заповедники;
• земли, отведенные под военные базы, стратегические установки;
• участки, на которых хранятся ядерные отходы;
• парковые зоны для всеобщего пользования, организации досуга.

Положениями земельного законодательства предусмотрены причины для целевой эксплуатации земель, они определяются с учетом осуществляемой организациями и физическими лицами деятельности.

Для граждан аренда возможна:

• для организации КФХ;
• в целях ведения ЛПХ либо ИЖС, при условии нахождения недвижимости в черте города;
• для огородничества и садоразведения в составе земель СНТ и дачных объединений;
• в случае, если землевладение изъято у лица для того, чтобы удовлетворить государственные и муниципальные нужды;
• если на территории располагается жилая недвижимость, не являющаяся самовольной постройкой.

Для юридических лиц:

• для учреждения и функционирования некоммерческого объединения в целях создания дачного, садоводческого или огороднического объединения;
• в случае нахождения капитальных построек, принадлежащих организации, на данной территории;
• в целях создания аграрных комплексов;
• при переведении участка из бессрочной эксплуатации, согласно соответствующему акту;
• для организации оборонных предприятий, транспортных объектов, ведения энергетических, промышленных и космических работ.

Чтобы арендовать землевладение, придерживайтесь следующего алгоритма:

• найдите подходящий участок и выясните информацию о его владельце;
• подготовьте кадастровый план, если границы объекта не установлены;
• представьте государственным органам либо муниципалитету заявление с просьбой заключить соглашение;
• в случае, если получить участок желает сразу несколько лиц, инициируется аукцион на землевладение. Миновать проведение торгов можно при наличии законных оснований;
• определение арендной платы в соответствии с предписаниями закона.

Способы аренды

Основанием для возникновения арендных отношений между физическим или юридическим лицом и государством или муниципалитетом, в соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ, выступает договор аренды. Ст. 39.6 ЗК предусматривает два возможных варианта получения земли в аренду:

1. На торгах.
2. Без проведения таковых.

Применяемый способ зависит от таких факторов, как цель использования земельного участка, принимающий решение орган, ограниченность земли в обороте, наличие на ней строений и сооружений. Рассмотрим оба порядка подробнее.

Через аукцион

Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Инициатором проведения процедуры может выступить как частное лицо, заинтересованное в получении участка, так и сами государственные или муниципальные органы. Окончательное решение о формировании лотов и выставлении их на торги принимается актом государственного органа или муниципалитета — в зависимости от того, кому принадлежит земля.

Важно! Следует учитывать, что расходы на формирование земельного участка и проведение в отношении него всех необходимых кадастровых работ ложатся на инициатора проведения аукциона. Законом предусмотрен ряд исключений, когда земля не может стать предметом аукциона (п. 8 ст. 39.11 ЗК):

Законом предусмотрен ряд исключений, когда земля не может стать предметом аукциона (п. 8 ст. 39.11 ЗК):

• границы участка не уточнены;
• отсутствует зарегистрированное право государственной или муниципальной собственности;
• не определены предельные параметры разрешенного строительства;
• отсутствует возможность подключения к объектам коммунальной инфраструктуры либо такая возможность не установлена;
• категория земли не определена;
• участок располагается в зонах с особым использованием земель;
• не определено разрешенное использование участка или оно не соответствует заявленным целям использования;
• на землю зарегистрированы права иных лиц, например право бессрочного пользования;
• на земле находится недвижимый объект, не предполагаемый к передаче в аренду вместе с землей.

Без торгов (льготы)

Земельное законодательство закрепляет несколько случаев, при которых оформить право аренды на землю с государством или муниципалитетом можно, минуя процедуру торгов. В частности, это допускается, если:

• земля предоставляется актом высшего должностного лица страны — Президента;
• участок необходим для реализации масштабного инвестиционного проекта или размещения социокультурного объекта, а решение о его предоставлении принимается Правительством РФ;
• аренда оформляется на основании акта губернатора, президента, главы или иного высшего должностного лица субъекта РФ под цели размещения социальных и культурных объектов, для реализации инвестпроектов;
• земля передается с целью завершения строительства дома в рамках долевого участия граждан, если предыдущий застройщик свои обязательства не исполнил;
• земля оформляется под объекты коммунальной инфраструктуры;
• участок выделен из другого, предоставленного в целях комплексного развития территории;
• земля используется членами некоммерческих объединений граждан, например садовыми и огородными кооперативами;
• на участке располагается строение или сооружение, на которое у физлица или организации оформлено право собственности (для организаций также и право хозяйственного ведения или оперативного управления);
• осуществляется завершение строительства незаконченного объекта недвижимости на законных основаниях (имеется разрешение на строительство);
• земля находится в постоянном бессрочном пользовании.

Полный перечень приведен в п. 2 ст. 39.6 ЗК.

Арендованная земля: можно ли оформить в собственность

Закон говорит, что арендованную землю можно переоформить в собственность, но при условии, что на руках у собственника будет собран полный пакет документации, с которым можно обратиться в местный орган самоуправления или администрацию города (района).

Несмотря на законодательные сводки, просто так оформить землю не получится. Участок необходимо выкупить у государства в личное пользование, а также пройти процедуру перерегистрации земельной территории. По закону, арендатор обладает приоритетным правом на приобретение арендованной земли. Арендатор вправе оформить в собственность территорию:

1. По программе для льготников. Как правило, государство или муниципалитет обязано предоставить земельный участок бесплатно.
2. С помощью выкупа. За определенную стоимость вы станете полноправным и единственным владельцем участка.
3. С помощью торгов. Арестованные земли, находящиеся под обременением, выставляются на аукционы. Арендатор может участвовать в торгах для приобретения.
4. Обращаясь в суд. Если между арендатором и собственником земли закончился срок действия договора аренды.

Какую землю разрешается переводить в собственность?

Чтобы знать, какую землю можно переводить из аренды в собственность, нужно обратить внимание на тип земельных участков. Разрешено переоформлять участок:

• если на нем был возведен объект (недвижимость) на основании одобрения от собственника;
• если земельный участок применялся для личных целей, например, для возведения жилого здания, для ведения садоводческой или дачной деятельности, подсобного хозяйства;
• если арендованная территория использовать под сельскую деятельность не менее трех лет;
• если ранее земельный участок не переводили в собственность.

Земельный кодекс РФ говорит, что приватизировать можно не все арендованные участки. Нельзя переоформлять территорию, которая входит в список федерального значения и охраняется государством. Например, к списку таких земель относится территории лесного фонда, национальные парки, заповедники. А также если поблизости размещены санитарные и промышленные зоны (находятся водные и гидротехнические объекты).

Список запрещенных для переоформления участков:

1. Если земельный участок является частью культурного наследия, на территории имеются захоронения, располагаются вблизи границ государства и космических станций.
2. Если государство признало территорию важным на уровне муниципального значения.
3. Если территория находится вблизи полигонов, на зараженных участках, которые вредят здоровью человека и животных.
4. Если входит в список зон транспортного отчуждения.
5. Если земельный участок находится вблизи источников охраняемых вод, очистных сооружений.
6. Если территория входит в собственность Министерства обороны.