Оценка земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости

В каких целях и по каким основаниям оспаривают кадастровую стоимость земли?

Одной из характерных черт кадастровой оценки является массовость, которая заключается в том, что проводится оценка сразу всех участков на территории региона. При таком подходе не удается в полной мере учесть индивидуальные особенности каждого участка, которые могут оказывать значительное влияние на его стоимость — это и позволяет заинтересованным лицам оспорить стоимость участка для того, чтоб снизить бремя земельных платежей.

Согласно закону «Об оценочной деятельности», собственник земли или землепользователь может оспорить результаты государственной оценки своего участка по следующим основаниям:

1. Использование в ходе проведения оценки неправильных сведений об участке (в частности, о его площади, целевом назначении и т. д.). Для того чтоб установить, какие именно сведения об участке были использованы при проведении оценки, заинтересованное лицо может направить соответствующий запрос в орган власти, отвечающий за проведение оценки (региональный комитет по имуществу и т. п.). Ответ на такой запрос должен быть выслан в течение недели.
2. Выявление независимым оценщиком рыночной цены земельного надела, которая оказалась ниже его кадастровой стоимости. В этом случае заявитель может потребовать, чтоб в государственный кадастр недвижимости была внесена именно рыночная стоимость земли.

Как оспорить кадастровую стоимость в суде?

Для этого вам нужно обратиться с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости в верховный суд субъекта РФ по месту нахождения ответчика. В зависимости от спора ответчиком будет либо только Росреестр, либо Росреестр и дополнительно комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (если ранее комиссия отказала вам в уменьшении кадастровой стоимости). В заявлении вы просите суд установить кадастровую стоимость в размере рыночной. К нему необходимо приложить документы, обосновывающие ваши доводы. Обычно одним из них является заключение оценщика, например отчет об оценке земельного участка.

Вынесение судебного решения и его исполнение

Дело об оспаривании результатов кадастровой оценки разрешается судом в течение двухмесячного срока. Обязанность доказательства ошибочность стоимости участка, внесенной в государственный кадастр, возлагается на заявителя (административного истца). В случае если ответчик будет настаивать на недостоверности отчета независимого оценщика либо сомнения по этому поводу возникнут у суда, может быть назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости участка.

Если суд по итогам рассмотрения дела принимает сторону истца, то в резолютивной части решения он указывает новую величину стоимости участка, которая подлежит внесению в государственный кадастр

Важно отметить, что в этом случае новая кадастровая стоимость применяется лишь с 1 января того года, в котором истец обратился с заявлением о ее пересмотре. То есть землевладелец не сможет пересчитать в сторону уменьшения и вернуть из бюджета излишне уплаченный земельный налог за те периоды, в течение которых налог рассчитывался исходя из кадастровой стоимости, признанной неверной

***

Больше полезной информации — в рубрике “Земля”.

Кто имеет право это делать?

Оспаривание кадастровой стоимости – это юридическая процедура, в процессе которой происходит снижение стоимости участка и, как следствие, уменьшение величины денежных средств к уплате в качестве налога.

Размер налога зависит в первую очередь от кадастровой цены. Данный показатель рассчитывается не всегда достаточно точно – отдельные параметры вычисления разнятся с рыночными оценками. В частности, государственные ведомства зачастую не учитывают специфику участка, что делает стоимость несколько завышенной. В связи с этим многие граждане заинтересованы в пересмотре пунктов формирования цены.

Основания для оспаривания

Оспорить решение госструктур могут как юридическое, так и физическое лицо. Для этого достаточно оформить соответствующее заявление для проведения независимой экспертизы. Распространяется данное право также на государственные и муниципальные органы в том случае, если они имеют в своей собственности недвижимое имущество.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровой стоимостью объекта именуется его цена, определенная в ходе государственной оценки. Такую процедуру осуществляет специально созданное бюджетное учреждение в соответствии с нормами статьи 14 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», N 237-ФЗ. Значение этой величины зависит от размеров надела, его расположения, назначения и прочих факторов.

Информация о стоимости участка не является конфиденциальной. Узнать ее можно, получив выписку из ЕГРН на объект недвижимости. Цена каждого земельного участка указана также на публичной карте, размещенной на официальном сайте Росреестра.

Пересмотр кадастровой стоимости участка в соответствии с действующим законодательством должен проводиться не чаще, чем раз в 3 года, и не реже, чем раз в 5 лет. Ответственность за это возложена на региональные органы управления. При этом каждый собственник надела может сам инициировать переоценку, если у него есть сомнения в правильности определения цены.

Важный нюанс

Не оставил без внимания Президиум ВАС и оценщиков, подчеркнув, что при наличии сомнений по поводу достоверности отчета оценщика, а также заключения эксперта из СРО суды вправе привлечь к рассмотрению дела этих специалистов.

Более того, высшие арбитры указали, что если суд при оценке заключения независимого оценщика о рыночной стоимости участка придет к выводу о недостоверности этого доказательства, лицо, по заказу которого оценщик подготовил данное заключение, вправе предъявить к последнему соответствующие гражданско-правовые требования.

Иными словами, обладатель прав на земельный участок (по совместительству – заказчик независимой оценки) вправе взыскать с оценщика убытки. Эти убытки (размер которых может оказаться весьма внушительным), полагаем, могут возникать в том случае, если правообладатель уплатит земельный налог (или арендные платежи), исчисленные исходя из рыночной стоимости, которую суд впоследствии признает недостоверной.

Полагаем, что позиция Президиума ВАС приведет к уменьшению разницы между кадастровой и рыночной стоимостью земельных участков, а в конечном счете к росту стоимости земли, поскольку в дальнейшем независимые оценщики едва ли захотят нести дополнительный риск в виде финансовых потерь. Следовательно, они будут более осторожны в своих расчетах и оценках.

* * *

Какие выводы нужно извлечь плательщику земельного налога из решения, принятого в Постановлении Президиума ВАС РФ № 13839/13?

Добившись положительного решения комиссии по оспариванию результатов кадастровой оценки, правообладатель земли должен иметь в виду, что это решение не является окончательным, оно может быть оспорено (подчеркнем, на законных основаниях) иными лицами при наличии у них своего экономического интереса в данном вопросе. При этом перечень подобных лиц, приведенный в постановлении, не является окончательным. Последнее слово за арбитрами. Но даже в самом неблагоприятном случае правообладатель может возместить финансовые потери, переложив их на плечи оценщиков, установивших рыночную стоимость, в реальности которой впоследствии усомнились арбитры. Это несомненный плюс решения, принятого в Постановлении Президиума ВАС РФ № 13839/13. К минусам, пожалуй, можно отнести обозначенные в постановлении требования высших арбитров как к самому порядку обжалования кадастровой оценки, так и к результатам независимой оценки. Эти требования стали более жесткими. 

Ссылки

Речь идет, в частности, об Определении КС РФ от 03.07.2014 № 1555-О, Постановлении Президиума ВАС РФ от 20.05.2014 № 2868/14. Текст последнего из названных документов и комментарий к нему напечатаны в «Актах и комментариях для бухгалтера», № 17, 2014.

Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508.

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Размещено на сайте ВАС 15.07.2014.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457, органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, является Росреестр.

Федеральный закон от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд».

Дополнительно см. статью «Кадастровая стоимость = рыночная стоимость. С какого момента применяем?», № 15, 2014.

Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утв. Приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263.

эксперт журнала «Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения»

Порядок обращения

Собственники задаются вопросом – как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно, без обращения к юристам. Для этого необходимо подать заявление об оспаривании действующего норматива в территориального подразделение Управления Росреестра. К заявлению прилагаются следующие документы:

• Копия паспорта заявителя;
• Выписка из ЕГРН;
• Правоустанавливающий документ;
• Отчет независимого оценщика.

Заявитель должен обратиться к независимым экспертам для составления заключения о несоответствии фактических данных тем, что зафиксированы в кадастре недвижимости. Если предполагаемая стоимость оспариваемого участка превышает 30% от установленной в ГКН, потребуется независимое мнение нескольких оценщиков.

Заявление рассматривается административной комиссией в течение 7 дней, после чего выносится мотивированное решение. Если снижение будет одобрено, то комиссия продолжит работу над внесением изменений в течение месяца.

Основные сложности, которые могут возникнуть при оспаривании кадастровой стоимости

Оспаривание кадастровой стоимости земельных участков или любой недвижимости – многоэтапный процесс. При самостоятельном прохождении процедуры собственники тратят большое количество времени на подготовку документов, несут расходы на проведение судебной экспертизы и т.д. К тому же, без поддержки опытного юриста крайне сложно защищать свои интересы в суде.

Чтобы оспорить кадастровую стоимость, потребуется отчет об оценке объекта недвижимости. Документ будет действителен в суде, только если составлен оценщиками, состоящими в саморегулируемой организации оценщиков (СРО) и застраховавшими ответственность

Для успешного разрешения дела важно выбрать опытных специалистов в области оценки недвижимости, которые составят отчет без ошибок

Сегодня большое количество юридических компаний специализируется на комплексной правовой поддержке собственников в процедуре снижения кадастровой стоимости земельного участкалибо другого объекта недвижимости. В интернете достаточно много предложений и от частнопрактикующих экспертов.

Мы всегда настоятельно рекомендуем обращать внимание только на организации с внушительным количеством выигранных дел и многолетним опытом кропотливой работы в профильной области, иначе есть риск потратить очень много времени и средств впустую, и даже получить кадастровую стоимость выше изначальной по решению суда. К примеру, эксперты Атлант Оценка специализируются на процедуре оспаривания кадастровой стоимости уже более 12 лет, при этом портфель успешных кейсов в этом направлении насчитывает более 3106 проектов

К примеру, эксперты Атлант Оценка специализируются на процедуре оспаривания кадастровой стоимости уже более 12 лет, при этом портфель успешных кейсов в этом направлении насчитывает более 3106 проектов.

Как проходит процедура при поддержке экспертов Атлант Оценка:

1. Мы рассчитываем предварительный результат снижения кадастровой стоимости в процентах и фиксируем этот показатель в договоре, закрепляя прогнозы гарантиями.
2. Рабочая группа оценщиков и методологов готовит отчет об оценке объекта недвижимости, который становится основанием для снижения кадастровой стоимости в суде.
3. Ведущие юристы нашей компании осуществляют комплексное правовое сопровождение на всех этапах проекта.

Снижение кадастровой стоимости в суде

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости регламентирован в 25 главе КАС РФ. Владельцы земельного участка могут обжаловать решение комиссии по рассмотрению споров, а также непосредственный размер кадастровой стоимости, если предварительно в эту комиссию не обращались. В зависимости от конкретной ситуации заявитель в исковом заявлении может указать одно из трех требований:

• рассмотреть и оспорить решение комиссии от Росреестра, а также определенные ее действия или бездействие;
• установить размер кадастровой стоимости, сопоставимый с рыночной стоимостью, известной по результатам независимой оценки;
• изменить кадастровую стоимость в связи с недостоверными данными, используемыми при проведении вычислений ее размера.

Также можно требовать исправления технической ошибки, если таковая имеется.

Судами первой инстанции в этом случае будут верховные суды субъектов РФ — края, республики, области, а также суды городов федерального значения, если земельный участок или иной объект недвижимости находится в Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе. Ответчиками по исковому заявлению в данном случае будет Росреестр, а также учреждение, которое установило оценку кадастровой стоимости объекта.

К исковому заявлению в суд, кроме документов, перечисленных в статье выше, нужно приложить:

• квитанцию об оплате госпошлины;
• документ, подтверждающий попытку урегулировать спор в досудебном порядке (если истец является юридическим лицом);
• документы, являющиеся подтверждением о вручении копий иска другим лицам, участвующим в судебном разбирательстве.

В случае, если интересы собственника земельного участка представляет доверенное лицо, на его имя должна быть оформлена доверенность, заверенная у нотариуса. Ее также нужно приложить к подаваемым в суд документам. Отсутствие документов из перечня, а также указанных для обращения в комиссию Росреестра (подаются и в суд), приведет к отклонению искового заявления. Чтобы ничего не забыть, лучше обратиться к юристу, который проверяет пакет документов и подскажет, если чего-то не хватает. Такое отношение к делу позволит сэкономить время.

Оспорить кадастровую стоимость можно лишь в течение определенного срока. В соответствии с действующим законодательством инициировать процесс можно не позднее пяти лет с момента внесения в государственный кадастр данных по кадастровой стоимости земельного участка или другого объекта. В ситуации, когда на дату оспаривания кадастровой стоимости земельного участка в суде данные в кадастре уже изменились, предыдущую стоимость оспорить невозможно. Эта особенность указана в п. 3 ст. 245 КАС РФ.

Как показывает судебная практика, на рассмотрение дела в суде уходит два месяца с момента принятия искового заявления. Однако, в соответствии со ст. 141 КАС РФ, судебное разбирательство может длиться и три месяца, что не является нарушением. Такой вариант характерен для запутанных и сложных случаев, в которых трудно принять верное решение и нужно тщательно рассмотреть все обстоятельства и приложенные документы.

После принятия искового заявления суд в обязательном порядке оповестит истца и ответчика о месте и времени проведения судебного разбирательства. Неявка на процесс с одной из сторон в этом случае не будут являться основанием для переноса рассмотрения дела. Однако лучше присутствовать во время рассмотрения искового заявления: по мере необходимости суд может запросить доказательства правомерности указанных в исковом заявлении требований. 

В случае, если суд решает удовлетворить притязания истца на снижение кадастровой стоимости земельного участка, в его решении будет обозначена кадастровая стоимость, которую устанавливается в суде. Именно это значение в обязательном порядке подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости. В случае несогласия с решением суда одна из сторон процесса имеет право в течение месяца подать апелляцию, чтобы обжаловать судебное постановление. Судебное решение вступает в законную силу через месяц после вынесения.

Судебное оспаривание кадастровой стоимости недвижимости имеет множество нюансов, а потому не всегда решение суда удовлетворяет истца. Чтобы такого не случилось нужно еще на этапе сбора документов нанять юриста, который поможет создать весомую доказательную базу и подскажет, какую тактику избрать, что указать в исковом заявлении. При таком подходе вероятность удачного исхода намного выше, а истец может сэкономить за счет отсутствия необходимости обжалования решения суда.

Снижение кадастровой цены через суд

Дела, касающиеся кадастровой цены, могут рассматривать краевые, областные, федеральные, республиканские суды. Перед обращением в данный государственный орган необходимо правильно оформить иск и собрать пакет документов.

Будет лучше, если административный иск будет составлять специалист. Во время его составления необходимы определенные знания по юриспруденции. В случае некорректно указанных фактов, собственник может просто потерять время — ему откажут в решении вопроса. В иске обязательно должны быть сведения о:

1. кадастровой цене (величина и время внесения в реестр недвижимости),
2. участке земли (адрес, кадастровый номер, площадь и т.д.),
3. причине, в чем именно были нарушены права заявителя (например, повышенная аренда или налог),
4. рыночной цене на данный объект недвижимости.

Обратите внимание! Рыночная стоимость должна значительно отличаться от кадастровой. Желательно, чтобы разница составляла более 10%

 В противном случае иск могут не удовлетворить.

Ввиду того, что заявитель оспаривает именно цену участка, в суде необходимо просить об установлении рыночной цены вместо старой кадастровой.

Кроме того, любое решение, принятое судом вступает в силу с начала того года, когда подавалось исковое заявление.

К иску прикладывают следующую документацию:

1. квитанцию об оплаченной госпошлине;
2. бумаги на недвижимость;
3. отчет независимого специалиста, оценившего участок;
4. заключение вышестоящей саморегулируемой организацией оценщиков о соответствии отчета действительности;
5. справка о кадастровой цене;
6. почтовые уведомления, подтверждающие отправление заявления в комиссию, ее решение (пункт обязателен только для юр. лиц);
7. другая документация, которая может потребоваться при рассмотрении индивидуальных особенностей дела.

В качестве ответчика по делу обычно привлекаются:

• Росреестр;
• Кадастровая палата;
• Орган субъекта, который выносил окончательное решение об утверждении результатов оценки.

В качестве третьих лиц, могут быть привлечены:

1. соседи близлежащих участков;
2. администрация;
3. предыдущие собственники и пр. Это все, у кого тоже имеется интерес в решении данного спора.

Если предварительную оценку недвижимости проводила хорошо зарекомендовавшая себя организация, скорее всего, дело будет выигрышным.

Если владелец земли выбрал для оценки не очень известную фирму и у суда возникли некоторые вопросы, он может дополнительно назначить судебную экспертизу.

Судебная практика показывает, что в основном, такие дела являются выигрышными, так как ответчик редко когда возражает против заявления владельца прав на землю. Но в таком случае судебные расходы (госпошлина, оценка, экспертиза недвижимости и пр.) возмещены не будут.

Однако, если ответчик не согласен с иском заявителя, то при вынесении судом положительного решения в пользу истца разрешается взыскать любые судебные затраты.

После того, как постановление суда вступит в силу, представители Кадастровой палаты сами вносят изменения в существующую информацию о стоимости участка. Это делается на основании копии решения судебного органа.

Обратите внимание! Не всегда существующая информация своевременно доходит до нужной инстанции, поэтому не лишним будет перестраховаться и самостоятельно подать заявление в уполномоченный кадастровый орган. В этом случае к заявлению прикладывают копию решения суда.

Порядок оспаривания, уменьшения кадастровой стоимости недвижимости, здания, офиса

Ниже дается схема для того, чтобы организации или физические лица (предприниматели) смогли юридически грамотно уменьшить кадастровую стоимость объектов недвижимости и сократить имущественные налоги. При этом есть некоторые нюансы, если оспаривает кадастровую стоимость недвижимости организация или физическое лицо (предприниматель).

Этап 1. Сделать независимую оценку рыночной стоимости оспариваемого объекта недвижимости или земельного участка.

Если кадастровая стоимость недвижимости превышает рыночную, в качестве кадастровой суд вправе установить рыночную стоимость (ч. 11 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ и п. 2 постановления). Поэтому процесс оспаривания собственник обязательно начинает с оценки рыночной стоимости объекта.

Оценщик, который будет по заявке ходатайствующего о пересмотре кадастровой стоимости выполнять отчет об оценке, должен соответствовать двум требованиям (ст. 4 и 24.7 Закона № 135-ФЗ и п. 20 постановления):

1. являться членом саморегулируемой организации оценщиков;
2. застраховать свою ответственность.

Поэтому спрашивайте у оценщика эти документы, потому что если специалист по оценке не отвечает этим требованиям, суд не примет составленный им отчет об оценке недвижимости (п. 20 постановления). А потому отчет об оценке не будет являться допустимым доказательством (ст. 60 Гражданского процессуального кодекса РФ и п. 1 ст. 61 Кодекса административного судопроизводства РФ (КАС)).

Предварительный анализ возможности и целесообразности снижения кадастровой стоимости

А нужна ли вообще борьба за снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости? Сам процесс оспаривания влечет за собой наличие определенных издержек

Перед тем как приступить к процедуре признания кадастровой стоимости на уровне рыночной важно определиться с несколькими вопросами:* Действительно ли кадастровая стоимость вашего выше рыночной? т.е. необходимо определить возможность оспаривания кадастровой стоимости* Во сколько раз кадастровая стоимость отличается от рыночной? т.е

определение финансовой целесообразности проведения данного мероприятияДля ответа на эти вопросы, вы можете прислать запрос в нашу компанию. В запросе на предварительный анализ снижения кадастровой стоимости земельного участка желательно указать:1. Площадь земельного участка2. Кадастровый номер3. Наличие построек на участке 4. Категория и назначение земель5. Правовой статус земельного участка (собственность, долгосрочная аренда)6. Ваши контактные данные (ФИО и номер телефона)В запросе на предварительный анализ снижения кадастровой стоимости здания, помещения желательно указать:1. Площадь здания/помещения2. Кадастровый номер3. Текущее использование 4. Ваши контактные данные (ФИО и номер телефона)В запросе на предварительный анализ снижения кадастровой стоимости квартиры желательно указать:1. Кадастровый номер2. Площадь общая3. Площадь жилая4. Площадь кухни5. Техническое состояние квартиры и уровень ее отделки6. Этаж/этажность дома7. Текущее использование 8. Ваши контактные данные (ФИО и номер телефона)При необходимости, сделать предварительный анализ возможности снижения кадастровой стоимости можно лишь по одному кадастровому номеру, но такой анализ будет менее точный (так как меньше исходной информации). В связи с тем, что качество предварительного анализа важно, так как именно на его результатах и будет приниматься решение о дальнейшей процедуре оспаривания и ее необходимости, мы все-таки считаем необходимым предоставление нам более полной и подробной информации.

После этого мы детально проанализируем вашу ситуацию и дадим вам ответ о целесообразности уменьшения кадастровой стоимости земельного участка в минимальные сроки.