Общие положения и порядок оформления договора аренды земельного участка

Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения

Ознакомьтесь с имеющейся у землевладельца документацией на данный объект недвижимости. В соответствии с положениями российского законодательства, для того, чтобы оформить соглашение об аренде участка, земля должна состоять на кадастровом учете. Это означает, что участку должен быть присвоен уникальный номер по кадастру.

У собственника земли должна быть правоустанавливающая документация имущество, которое он собирается предоставить арендатору.

Гражданин вправе арендовать землевладения любой площади, это положение не имеет ограничений. Земли, отведенные для сельского хозяйства, можно повторно передавать в аренду до того, как закончится установленный договором срок. Однако для этого требуется одобрение со стороны собственника арендуемой территории.

Землевладелец, предоставивший свой участок в аренду, вправе заложить свои права по эксплуатации данного имущества, но это возможно только на период действия соглашения об аренде. К примеру, распространены ситуации, когда такие правомочия передаются финансовым учреждениям для получения денежной суммы, необходимой для производства сельскохозяйственной продукции. Однако такие действия могут быть запрещены условиями договора.

Существенные условия договора

Самое главное в любых договорных обязательствах – это условия договора. В случае с земельной арендой – это условия арендного договора земельного участка. Информацию, которая касается того или иного земельного участка, можно считать существенным условием арендного договора.

Предмет договора

Предметность договора аренды определённо ст. 607 ГК РФ. Предметом договора аренды земельного участка могут быть:

1. Место, где находится участок. Городская и сельская местность. Участок земли сельхозназначения или участок земли под строительство и т. т. д.
2. Адрес участка или точные координаты его местонахождения. Если участок находится в населённом пункте, всё очень просто: за каждым участком закреплён адрес, даже если там нет строений. В случай с сельскохозяйственными землями должны быть известны границы земельного участка (поле, сенокос, пастбища). Об этих границах можно всё выяснить непосредственно у арендодателя, в администрации района или сельского поселения.
3. Очень важен при аренде кадастровый паспорт. В грамотно составленном документе имеется вся информация об участке.

АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА / Как продлить договор аренды земельного участка

Договор аренды

Арендные отношения между собственником земли и её пользователем должны быть оформлены в законном порядке. Нужно составить договор аренды. Если срок его действия менее 1 года или он бессрочный (о чём сделана пометка в «теле»), то его не нужно регистрировать в Росреестре.

В остальных случаях это необходимо сделать. Поэтому составляется 3  экземпляра договора – один арендатору, один собственнику и один в Росреестр. Составляется он по шаблону, здесь нужно указать следующую информацию:

• сведения о каждой стороне сделки. Физическое лицо указывает о себе – полностью ФИО, паспортные данные, адрес места жительства и контактную информацию. Юридическое лицо – полное название, ФИО и должность руководителя, документ, на основании которого осуществляется деятельность;
• сведения об участке – адрес места расположения, кадастровый номер, площадь, назначение;
• реквизиты документа, который подтверждает законное имущественное право на надел;
• если уже на земле есть строения, то сведения о них – этажность, площадь, назначение;
• арендная плата, порядок её уплаты;
• срок действия;
• реквизиты каждой стороны, подписи, дата подписания.

Какие документы нужны

Необходимо приложить:

• копии паспортов физических лиц или устава юридического лица;
• выписку из ЕГРН, подтверждающую имущественное право у администрации муниципального образования;
• если арендатор планирует заниматься производством, то собственнику также могут понадобиться документы об отходах (их предполагаемые объёмы и виды), о выручке и прочее;
• квитанция об оплате пошлины;
• постановление от местной администрации о выделение участка;
• заявление на регистрацию права пользования;
• другие документы.

Если бумаги на регистрацию принимаются в бумажном виде через МФЦ, то предварительно делать копии не нужно. Достаточно принести оригиналы, работник «единого окна» сам снимет с них копии, проверит на подлинность и заверит.

Если же регистрация аренды проводится через Госуслуги, нужно подготовить бумаги в электронном формате pdf и прикрепить их к электронному заявлению. После принятия их ведомством (уведомление придёт на электронную почту, указанную при регистрации), нужно будет подойти в МФЦ и пройти сверку.

Стоимость аренды муниципального надела

Собственник может установить любой размер арендной платы. Для оформления аренды земельного надела цена сделки должна быть:

• экономически обоснованной;
• связанной с кадастровой ценой земли;
• сравнимой с аналогичными категориями земель в этом же регионе.

Участок – объект налогообложения. В зависимости от его коммерческой ценности, размер ежегодной арендной платы не должен превышать в 2 раза сумму ежегодного налога. Последний рассчитывается, исходя из кадастровой цены. Поэтому каждый потенциальный арендатор может самостоятельно рассчитать верхний предел арендной платы.

Если цена будет сильно завышена, никто не захочет брать землю в аренду. Она может много лет не приносить прибыли своему собственнику. Поэтому к вопросу определения цены нужно подходить с умом.

Ограничения на получение земли в аренду

Не каждый земельный участок можно взять в аренду. Ограничения на получении земли в аренду наложены на участки:

• расположенные вблизи тех объектов, которые обеспечивают безопасность нашей страны;
• являющиеся парками, заповедниками, заказниками;
• расположенные на территориях закрытых административных образований;
• прилегающие к атомным электростанциям, оборонным предприятиям и прочее;
• расположенные вблизи границ наше страны. Запрет распространяется только на арендаторов–иностранцев.

Все остальные категории земель можно брать в пользование. Но самому потенциальному пользователю необходимо тщательно проверить возможные ограничения и убедиться в том, что данный надел не находится в аренде у другого гражданина или предприятия.

Сделать это можно с помощью официального сайта Росреестра. Зная официальный адрес земельного надела, можно получить необходимые сведения об ограничениях и прочем. Эта информация находится в открытом доступе.

Расторжение договора аренды

Возможность досрочно прекратить отношения имеется у обоих участников сделки. Арендодатель может сделать это, опираясь на одно из оснований, обозначенных в 619 статье ГК РФ:

• если лицо, использующее землю, два раза подряд не внесло деньги за предоставление подобного права;
• имуществу нанесен вред;
• наниматель нарушает прописанные в договоре условия использования.

А причины, которые могут быть использованы арендатором, отражены в 620 статье ГК РФ:

• непредставление надела, либо создание помех, мешающих арендатору им пользоваться;
• обнаружены недостатки, которые ограничивают возможность использования земель, при этом они не указывались в договоре;
• имущество перестало отвечать требованиям арендатора или стало непригодным к использованию вследствие обстоятельств, независящих от него.

К тому же разрыв может производиться по обоюдному согласию сторон.

Особенности договора аренды движимого имущества

К числу особенностей договора аренды движимого имущества относятся:

• Договор аренды движимого имущества, заключаемый более чем на год, а в случаях, если одна из сторон — юридическое лицо, независимо от срока, обязательно заключается в письменной форме (статья 609 ГК РФ).
• В соответствии с соглашением сторон размер арендной платы на продолжении всего срока действия договора может изменяться неоднократно.
• В договоре аренды имущества необходимо обязательно указать информацию, которая позволит конкретно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.
• При заключении договора аренды на неопределенный срок, каждая из сторон в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в любое время, но при условии, что предупредит другую сторону об отказе не позже, чем за один месяц.

Прочие формальности подготовки

Порядок оформления

Принцип оформления документов для заключения сделки о переуступке зависит от статуса объектов, фигурирующих в договоре. В случае, если обе стороны представлены физическими или юридическими лицами, то они могут встретиться по своему усмотрению. Также возможно обращение к риелтору или в юридическое агентство.

Если же одной стороной заключаемого договора является муниципалитет, то для заключения сделки необходимо обращаться в местный административный орган. В него нужно подать заявление, адресованное глав, исполнительного комитета.

Далее арендодатель должен подтвердить свое право собственности на землю. Для этого ему необходимо представить любой документ, подтверждающий возникновение права использования участка, а также кадастровую документацию на него и свидетельство о нахождении его в собственности. Обе стороны сделки должны обменяться реквизитами (данные паспорта, место регистрации, контактные телефоны).

Претендент на аренду участка обязан приложить к заявлению нотариально заверенную копию своего паспорта. Если он обладает возможностью воспользоваться какими-либо льготами, то он также должен представить документы, подтверждающие этот факт. Помимо этого, также вместе с перечисленными документами должна предоставляться квитанция об уплате государственной пошлины.

После того, как договор был составлен и обе стороны поставили на нем свои подписи, необходимо внести измененные сведения в реестр ГКН. Это нужно делать на основании федерального закона 122-Ф3.

Как уже было сказано, размер государственной пошлины составляет две тысячи рублей для физических и двадцать две для юридических лиц. Соответственно, один экземпляр договора обойдется каждой стороне в половину суммы пошлины.

Уведомление и расторжение

Непосредственно перед передачей участка земли во временное пользование третьим лицам, обеим сторонам в обязательно порядке нужно осудить процедуру переуступку с собственником. Если таковым является административный орган, то уведомление происходит путем направления запроса в Министерство по земельным отношениям. Это нужно делать из-за того, что права пользования подобного рода передаются в результате аукционов.

Естественно, что в такой ситуации согласие от собственника все равно требуется, но как показывает практика владельцы участков более охотно заключает сделки именно о субаренде земельных участков, а не о переуступке прав.

В случае приобретения земли в пользование происходит в результате того, что участок был переуступлен с погашением накопившейся задолженности, которая была накоплена предыдущим арендатором, то сумма долга не идет в счет налогообложения юридических лиц.

Расторжение договора переуступке земельного участка может быть осуществлено согласно основаниям действующего законодательства или же положения, прописанные в самом документе.

В число первых входят:

• прекращение отношений между обеими сторонами сделки, достигнутое обоюдным согласием;
• в случае нарушения двух сроков оплаты временного использования земли подряд;
• нарушение условий договора арендодателем (содержание имущества в ненадлежащем состоянии, нецелевое использование земли и т.д.).
• в случае уничтожения участка или же доведения его состояния, не позволяющего пользоваться землей по назначению.

Уклонения и споры вокруг сделки

В большинстве случаев заключаемые договоры об аренде земельных участков предварительного типа носят безвозмездный характер. Чаще всего в них предусмотрено единоразовая оплата в пользу арендодателя определенной денежной суммы. Однако назвать его авансом нельзя, так как предметов предварительно заключенного договора является основной контракт, который будет заключен в дальнейшем.

Право аренды

Арендатор земельного участка имеет право и возможность за оплату владеть и пользоваться имуществом на протяжении некоторого времени.

Право владения позволяет арендатору изменять характеристики объекта и определять

Право пользования дает возможность извлекать из имущества выгоду, получать прибыль.

В юридической практике встречаются случаи аренды одним лишь правом пользования без владения, но в отношении земельных участков они редки.

Хоть земля и остается имуществом арендодателя, продукты, произведенные на ней арендатором, становятся его собственностью.

Право аренды является свободно отчуждаемым. Это значит, что арендатор может его продавать (как целиком, так и частично), отдавать в залог и совершать с ним прочие экономические операции. В договоре может быть оговорен запрет на такие действия.

Данное право ограничено во времени!

Если ограничение не было указано в договоре явно, то считается, что он заключен на неопределенный срок. Но и в этом случае право прекратит свое действие по достижении максимального срока, определенного в законе для аренды государственных и муниципальных земель (49 лет в общем случае).

Право аренды предполагает возможности пролонгации или выкупа при окончании срока договора.

Статья 621 ГК дает арендатору преимущественное право продления аренды в случае добросовестного исполнения договорных обязанностей. Это значит, что арендодатель обязан продлить договор именно с ним. Если арендодатель отказывает бывшему арендатору в пролонгации, но в течение года заключает договор с другим человеком, то арендатор имеет право подать в суд с требованием переуступки права аренды в свою сторону и компенсации понесенных убытков.

Право обязательно регистрируется в государственном реестре, если договор заключен на срок, превышающий 1 год.

Расторжение договора

Законодателем предусматриваются основания для прекращения действия документа аренды. Сторонами должна совершаться определенная процедура для расторжения акта.

Понятия

Понятия «расторжения» и «прекращения» имеют юридические различия. Под прекращением предусматривается завершение действия соглашения, независимо от причин. Расторжение предполагает действия сторон договора по его отмене.

Основания для расторжения

Когда условия, прописанные в договоре, не соблюдаются сторонами – акт расторгается. Причиной расторжения документа является проявление второй стороны неаккуратности или непорядочности. Когда соглашение заключалось на неустановленный срок, то некоторые пункты с течением времени могут устареть в силу внесенных в законодательные акты изменений.

Стороны могут при составлении договора предусмотреть условия, согласно которым производится расторжение акта. В земельном законодательстве предусматриваются основания для расторжения:

• использование земли не по назначению;
• нарушаются нормы санитарного назначения;
• в результате применения химикатов оказывается пагубное влияние на землю;
• когда арендатор не пользовался землей на протяжении срока, указанного в документе;
• если наделы изымаются для нужд государства или муниципалитета.

Порядок действий: через суд

Предусматривается, что сторона, принявшая решение относительно расторжения акта – направляет второй уведомление. В уведомлении указываются положения договора, которые не были соблюдены. Документ содержит ссылки на факты, подтверждающие неисполнение договоренности. Рекомендуется направлять уведомление при помощи почтовых услуг, при этом письмо должно быть заказными и иметь уведомление о получении.

Пример искового заявления о расторжении договора

От реакции второй стороны зависят дальнейшие действия:

• сторона может согласиться с выдвинутыми претензиями и исправить допущенные нарушения;
• заявляет ответную претензию и опровергает указанные факты, что подтверждается документально;
• договор расторгается по соглашению сторон;
• сторона никак не реагирует на уведомление, что дает право на обращение в судебный орган.

Истцом собирается доказательственная база, подтверждающая несоблюдение условий акта. Подача искового предполагает оплату государственной пошлины, размер ее устанавливается законодателем.

Подача иска осуществляется в месте, где расположен участок. Заявление заполняется по установленному образцу. Подлежат указанию:

• наименование судебного органа, куда подается;
• данные сторон;
• расписывается предмет иска, указывается просьба по его удовлетворению;
• излагаются факты, свидетельствующие о неисполнении второй стороной своих обязанностей;
• указываются характеристики участка, сданного в аренду;
• вписывается просьба признать договор утратившим силу;
• перечисляются документы, прилагаемые к иску;
• ставится дата и подпись.

Решение, которое вынес судья, вступает в силу спустя 10 дней после его вынесения. Когда стороны не согласны с принятым решением – имеется возможность инициировать пересмотр.

По обоюдному соглашению

Когда между сторонами достигнуто соглашение относительно расторжения соглашения, то обращаться в суд не требуется. В таком случае стороны самостоятельно составляют соглашение, предусматривающее расторжение. Составляется так:

• указываются данные обеих сторон;
• объясняются причины и условия расторжения, которые должны соответствовать положениям ранее заключенного акта;
• когда производилась компенсация вреда – указывается в соглашении;
• документ подписывается сторонами.

Прекращение осуществляется на основании двух причин:

• закончился срок действия;
• желание сторон.

Если арендатор в течение действия договора скончался, то выступить с инициативой о расторжении могут правопреемники, которые не заинтересованы в его продолжении.  Когда договор зарегистрирован, то действие прекращается в связи со снятием с регистрационного учета.

Последствия правового характера

Прекращение действия договора несет в себе последствия для двух сторон:

• арендатор более не может использовать участок;
• собственник не получает арендные платежи.

Чем регулируется аренда земли

Аренда земельного участка регулируется Гражданским и земельным Кодексами Российской Федерации и другими нормативными актами. Перечислим и кратко рассмотрим их:

• Статьи , 39.6, Земельного кодекса РФ. Статьи , , Гражданского кодекса РФ.
• Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ.
• Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, устанавливающее, в том числе принципы определения арендной платы за публичные участки.

В рамках указанных норм арендодатель предоставляет арендатору землю для ведения своей деятельности за арендную плату. В свою очередь арендатор готов оплачивать аренду участка. Такой характер взаимоотношений хозяйствующих субъектов определён 689 статьёй ГК РФ и пунктом 1.1 статьи 24 Земельного Кодекса.

Гражданский кодекс оформляет гражданско-правовые отношения между физическими лицами, физическими и юридическими лицами, между юридическими лицами. Если вся тридцать четвёртая глава второй части нормативного акта посвящена вопросу аренды в принципе, то Земельный кодекс регулирует земельные отношения, в том числе вопросы аренды. Статья 22 ЗК РФ посвящена принципам аренды земельных участков, В пунктах статьи указано, кто и как имеет право арендовать и сдавать в аренду земельные участки

В статье 65 земельного кодекса уделено внимание оплате аренды и взимания арендной плате за пользование земельным участком

Договор аренды. Предмет договора

Предмет аренды является единственным существенным условием договора аренды. Исходя из положений пункта 3 статьи 607 ГК РФ договор аренды должен содержать информацию, которая позволит установить конкретное имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Если такая информация в договоре отсутствует, условие об объекте аренды принято считать не согласованным. А значит и сам договор будет считаться незаключенным.

Объектами аренды могут выступать земельные участки, иные природные обособленные объекты, здания, оборудование, предприятия, сооружения, транспортные средства и другие предметы, которые не теряют свои натуральные свойства в результате их использования. В качестве предмета договора аренды выступают индивидуально-определенные, непотребляемые вещи, представляющие как движимое, так и недвижимое имущество.

Договор аренды земельного участка имеет свои особенности. Особенно, что касается порядка его заключения. Эти правоотношения регламентирует Земельный кодекс РФ. Договор найма жилого помещения, проката и лизинга также имеют свои нюансы и специфику.

Скачать бланк договора аренды земельного участка

Получение землевладения для использования на определенный срок предполагает оформление соглашения об аренде. Чтобы его составить, используйте типовую форму или обратитесь за помощью к опытному юристу.

При самостоятельной подготовке документа, подробно ознакомьтесь с положениями готового бланка и правильно пропишите всю информацию

Особое внимание уделите пункту о правах и обязанностях арендатора и арендодателя, дабы в будущем избежать возникновения обязанностей, которые изначально не планировались

Оба экземпляра документа подписываются участниками сделки. При желании обратитесь к нотариусу для удостоверения данного договора.

Условия досрочного расторжения сделки

При составлении договора, срок сдачи в аренду может не указываться, в этом случае он будет считаться максимальным — на 49 лет. Арендодатель и арендатор могут расторгнуть сделку по обоюдному соглашению, дождавшись окончания срока аренды или предупредив другую сторону за 3 месяца до расторжения. А также при непредвиденных обстоятельствах, которые делают невозможным использование земли (оползни, затопление, обвалы).

Со стороны владельца:

• если арендатор нарушает правила использования земли, собственник может через суд аннулировать сделку;
• нанимателем нарушен график освоения земельного участка;
• многочисленные нарушения по срокам оплаты;
• действия съемщика отрицательно влияют на качество почвы.

Со стороны нанимателя:

• арендодатель в оговоренные сроки не отдал землю арендатору;
• в процессе пользования участком обнаружены недостатки, о которых наниматель не был предупрежден;
• на арендуемую территорию претендуют третьи лица, не фигурировавшие в договоре;
• собственник не передал все необходимые для использования земель документы.

Заключение предварительного соглашения

Сделка по аренде не всегда может быть совершена сразу. Например, подписание договора откладывается, так как владелец должен провести работы по кадастровому учёту.

Для закрепления результатов переговоров подписывается предварительный договор. Это соглашение, в котором одна сторона обязуется сдать участок в аренду, а вторая – принять его, на определённых условиях.

Предварительный договор содержит:

• реквизиты (название, номер и дату, место составления);

• сведения о сторонах сделки;
• предмет указывается, какой договор должен быть подписан и в какие сроки;
• существенные условия сделки – описание участка, величина арендной платы, срок временного пользования, порядок оплаты и т.д.
• меры ответственности за неисполнение соглашения.

Дополнительно может быть включено условие о задатке: арендатор передаёт определённую сумму, которая будет зачтена в счёт арендной платы. Если сделка не состоится по вине владельца участка, то задаток возвращается в двойном размере.