Изменение вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения под ИЖС
Часто владельцы такой категории земель желают перевести под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), чтобы можно было построить частный жилой дом для постоянного проживания и зарегистрироваться в нем. Это дает возможность также получить строению адрес и провести коммуникации. Но следует знать, что заявиться для перевода земли в другую категорию вправе только собственники. Арендаторам это запрещено.
Чтобы правильно юридически перевести землю из сельхозназначения в ИЖС, нужно придерживаться законодательства. Существует два метода осуществить это:
- Перевести участок в границы населенного пункта в рамках земельного законодательства. Здесь вопрос в тех средствах, которые придется возместить, как разница между стоимостью земли ИЖС и с/х.
- При расширении границ поселения в рамках Градостроительного кодекса. В этом случае не обязательно переводить землю в ИЖС. Земли сельхозназначения в границах поселения дают возможность построить жилой дом на законных основаниях с последующей регистрацией права собственности и пропиской жильцов.
Шанс на расширение населенного пункта с включением нового участка есть только в том случае, когда они расположены территориально на близком расстоянии. Чем дальше участок, тем меньше надежд на положительное решение властей.
Чтобы изменить категорию земельного участка, следует:
- обратиться с заявлением в орган местной власти,
- приложив удостоверение личности собственника земли,
- правоустанавливающие документы на нее, а также кадастровый паспорт участка.
Бланк заявления об изменении вида разрешенного использования земельного участка —
На рассмотрение и принятие решения отводится двухмесячный срок. В результате выдается постановление об изменении категории участка или отказ. При отказе собственник может попытаться оспорить решение в суде.
Также читайте: Как изменить вид разрешенного использования земельного участка?
У многих граждан возникает вопрос по поводу постоянной регистрации в доме, построенном на землях, отнесенных к категории сельхозназначения и предназначенных для садоводства или огородничества. С января 2020 года для этого необходимо получить технический план, который выдается кадастровым инженером. Ранее в свидетельстве о собственности или выписке из ЕГРН было указано «дом» или «жилой дом». В 2020 году стали указывать «жилое здание» или «жилое строение». Вся особенность как раз в формулировке. В жилом здании можно зарегистрироваться, в отличие от жилого строения.
Как же получить статус жилого дома на участке под дачное строительство? Так же, как и с ИЖС, придется получать разрешение на строительство. Большинство администраций отказывают в таком разрешении. Отметим, что для земли под огородничество статус жилого дома получить невозможно. Поэтому при покупке участка необходимо внимательно смотреть на вид разрешенного использования.
Можно ли обжаловать отказ?
Отказ возможен в нескольких случаях. Среди них:
- наличие запрета или ограничения по закону;
- заявленный статус не позволяет осуществлять целевое назначение;
- экологическая экспертиза вынесла отрицательное решение, так как будет нанесен ущерб.
Дополнительно часто отказ производится по причине отсутствия права на обращения у лица, так как он не является собственником и не уполномочен на ведение таких процедур, или отсутствию необходимой документации, а также ошибок в ней.
Еще одним вариантом является увеличенный тип кадастровой стоимости, например, больше 50% средней цены по региону.
Отказ оформляется в письменном виде с указанием причины, после чего его отправляют в течение месяца заявителю.
Если заявитель не согласен с отказом, то он имеет право обратиться в судебную инстанцию. Для этого потребуется:
- получение акта в департаменте;
- исковое заявление с указанием требований и приложенных документов;
- ксерокопия акта, который был получен;
- копии всех документов, которые были направлены на рассмотрение, включая само ходатайство;
- бумаги, которые обосновывают нелигитимность решения;
- оплаченная госпошлина;
- сбор дополнительных бумаг и справок, которые могут иметь отношение к делу.
Все собранные документы вместе с заявлением передаются на рассмотрение.
После судебных заседаний выносится решение. Если оно вынесено в пользу истца, то можно подавать ходатайство повторно. К стандартному пакету документации прикладывается решение суда.
Если отказ произведен еще на этапе предоставления заявления в уполномоченный орган, то можно подавать повторно, устранив все указанные недочеты, например, недостаток документов.
Для осуществления смены статуса у земельного надела требуется провести стандартную процедуру, которая нуждается в подаче документов в уполномоченный орган. По федеральному законодательству не все территории могут изменить статус и сферу использования. При отказе от перерегистрации можно обращаться в суд, но для этого потребуется предоставить доказательства, что отказ был необоснован.
https://youtube.com/watch?v=1Ip2_uDigAI%3F
Правила и порядок изменения
Как и любая другая процедура, перевод земельного участка из одной категории в другую имеет свои правила оформления. Процесс на самом деле несложный, и если соблюдать основные условия, то проблем возникнуть не должно.
Подать заявление на перевод земли из одной категории в другую может заинтересованное лицо, обладающее правом:
- собственности на земельный участок;
- бессрочного пользования;
- наследуемого владения;
- аренды, субаренды, сервитута.
Подать ходатайство может:
- физическое лицо,
- юридическое лицо,
- доверенное лицо.
Куда предоставлять?
Инициатор смены категории подает ходатайство (заявление) в муниципальный или федеральный исполнительный орган, правомочный решать эти вопросы.
Землями сельскохозяйственного назначения занимаются только органы исполнительной власти субъектов РФ.
Как оформить заявление-ходатайство?
Заявление можно заполнить от руки, либо предоставить в печатном варианте.
В ходатайстве нужно указать:
- для физического лица – ФИО, паспортные данные, адреса регистрации и проживания, контактный телефон;
- для юридического лица – название, организационно-правовая форма, адреса регистрации и нахождения, контактный телефон;
- место расположения земельного участка;
- цель его использования;
- точная площадь участка;
- текущая категория, к которой он относится;
- категория, в которую заявитель желает его перевести;
- согласие арендатора (если таковой имеется);
- согласие собственника построек, которые находятся на участке (если таковые имеются).
К заявлению обязательно приложить
- копии удостоверения личности для частного лица и ЕГРЮЛ или ЕГРИП для юридического;
- выписку из кадастра РФ со всеми необходимыми сведениями о земельном участке;
- выписку из ЕГРП о правах на земельный участок;
- согласие собственника участка на изменение категории,
- решение экологической экспертизы, если ее проведение было обязательным;
- расчеты потерь сельхозпроизводства или лесного хозяйства (если они необходимы).
Наиболее важным для принятия дела к рассмотрению является пункт о причинах изменения категории.
Причины должны быть весомыми. Требуется пояснить, для чего будет использоваться участок.
Приложить документы, свидетельствующие, что после процедуры перевода земля будет использоваться согласно закону.
Закон требует в обязательном порядке самостоятельно представить лишь паспортные данные и документы на право собственности. Остальные орган власти может получить путем межведомственного обмена.
Образец
Скачать шаблон заявления можно здесь. Есть и заполненный для примера образец заявления. Форма ходатайства в различных регионах РФ одинакова.
Сроки рассмотрения
Правительству РФ на решение о смене категории отпущено три месяца (за редкими исключениями). Местным органам исполнительной власти – два.
Решение – положительное или отрицательное – должно быть доведено до заявителя не позднее двух недель после принятия.
Получив ходатайство с приложенными обязательными документами, специально учрежденная комиссия рассматривает их и дает обоснованное заключение, с которым знакомит заявителя.
Если решение положительное, необходимые изменения вносятся в кадастровые и прочие документы.
Порядок обращения в инстанции зависит от того, какой орган решает вопрос, а это определяется видом объекта. Поэтому логичнее вначале прийти в низовой орган власти, где подробно разъяснят, куда обращаться и какие бумаги подготовить.
Какие документы получает заявитель?
В любом случае вы получаете один из трех видов документов:
- постановление об успешном переводе участка из одной категории в другую;
- отказ в переводе;
- отказ в рассмотрении заявления (в случае каких-либо нарушений в документации).
В случае положительного решения в итоговом акте об изменении статуса земельного участка будут указаны:
- основания принятого решения;
- границы участка,
- его площадь,
- учетный номер;
- категория, из которой осуществлен перевод,
- новая категория.
Еще раньше его копию передают в земельный кадастр для внесения изменений в учетные данные.
Что делать в случае отказа?
причины отказа
- не все бумаги поданы, или они неправильно оформлены;
- заявление подано не правообладателем, либо документы представителя собственника оформлены не подобающим образом;
- у владельца нет российского гражданства.
В этих случаях ходатайство не позднее 30 дней будет возвращено заявителю, недостатки предстоит исправить и вновь подать на рассмотрение.
И если условия, при которых смена категории недопустима в принципе, отсутствуют, скорее всего, вопрос будет решен положительно.
Сделать это нужно не позднее трех месяцев с момента отказа. Если спохватились позднее, нужно указать уважительную причину пропуска времени.
Статья 14. Отнесение земель или земельных участков в составе таких земель к определенной категории
1.
Отнесение земель или земельных участков в составе таких земель к одной из
установленных Земельным
кодексом Российской Федерации категорий земель является обязательным.
2.
В случае, если категория земель указана не в документах государственного
земельного кадастра, а в правоустанавливающих документах на земельные участки
или документах, удостоверяющих права на землю, внесение изменений в
соответствии со настоящего Федерального закона в
документы государственного кадастра недвижимости и в записи Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
осуществляется на основании правоустанавливающих документов на земельные
участки или документов, удостоверяющих права на землю, по заявлениям
правообладателей земельных участков.
3. В случае наличия противоречия между данными о
принадлежности земельных участков к землям определенной категории, указанными в
документах государственного кадастра недвижимости, и данными, указанными в
правоустанавливающих документах на земельные участки или документах,
удостоверяющих права на землю, если такие документы получены до вступления в
силу настоящего Федерального закона, отнесение земельных участков к землям
определенной категории осуществляется на основании данных, указанных в
правоустанавливающих документах на земельные участки или документах,
удостоверяющих права на землю, по заявлениям правообладателей земельных
участков.
4.
В случае, если категория земель не указана в документах государственного
кадастра недвижимости, правоустанавливающих документах на земельный участок или
документах, удостоверяющих права на землю, принимается нормативный правовой акт
органа местного самоуправления об отнесении земельного участка к землям
определенной категории в зависимости от цели использования, для которой он
предоставлялся.
5.
Земельные участки, расположенные в границах населенных пунктов, подлежат
отнесению к землям населенных пунктов, а вне границ населенных пунктов – к
определенной категории земель в зависимости от документально подтвержденного
фактического использования земельного участка.
6.
Отнесение земельного участка к определенной категории земель в случаях,
указанных в частях 4 и 5 настоящей статьи, осуществляется в порядке,
установленном статьями 2, 3, 4, 5 и 15 настоящего Федерального закона.
7.
Сведения о принадлежности земельного участка к определенной категории земель в
течение тридцати дней бесплатно вносятся в государственный кадастр недвижимости
по заявлению правообладателя земельного участка. Внесение изменений в записи
Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об
отнесении земельного участка к определенной категории земель осуществляется в
порядке, установленном статьей 21 Федерального закона от 21 июля 1997 года N
122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним”.
Кто вправе подать ходатайство
Любое лицо, заинтересованное в этом. Как правило, это связано с будущими планами по использованию территории:
1. Владельцы – физические, юридические лица.
2. Землепользователи – кому надел был передан государству на бессрочное/безвозмездное использование.
3. Арендаторы, получившие землю согласно договору аренды/субаренды. Свои действия они согласуют с непосредственным хозяином.
4. Уполномоченный орган – если надо перевести статус у муниципальных/государственных территорий.
Вдобавок, собственник может аннулировать это, если не будет доволен результатом. Поэтому требуется письменное одобрение.
Образец декларации о смене разрешенного использования земельного участка
Декларация об изменении ВРИ участка земли должна быть в качестве приложения к заявлению передана в администрацию вместе с заявлением. Такая декларация является основным документом, но разрешается ее заполнять в свободной форме.
Декларация подтверждает письменно право собственника выбрать вид разрешенного применения земли из существующих в отношении данного участка.
ВРИ после изменения выбирается собственником самостоятельно. Образцы декларации существуют в свободном доступе в интернете, допускается составить документ в своем варианте.
Главное, чтобы в тексте имели место следующие данные:
- Информация о государственной структуре, куда направляет заявитель декларацию;
- Название документа;
- Личные и паспортные данные заявителя;
- Перечень основных характеристик участка;
- Информация о категории землепользования;
- Описание документов, на основании которых участок приобретен собственником;
- Затем необходимо вписать фразу такого типа: «Разрешите внести изменения или поправки в кадастр, которые обоснованы сменой основного ВРИ ЗУ – на условно-разрешенный, по причине …»;
- Указать, что существует разрешение из администрации на смену ВРИ участка, соседи согласны с внесениями изменений и составили письменное согласие;
- В конце документа оставить подпись с расшифровкой, указать дату составления.
Знайте, что заявление и декларация отличаются друг от друга. В заявлении гражданин просит разрешить осуществить изменение ВРИ участка, а в декларации фиксируется разрешение по уже одобренному и подписанному заявлению. Фактически декларация вступает в силу после подписания заявления, далее, этот документ применяется для получения акта об изменении записи в кадастре.
Статья 2. Состав и порядок подготовки документов для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую
1.
Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной
категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе
земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных
участков из состава земель одной категории в другую (далее также – ходатайство)
в исполнительный орган государственной власти или орган местного
самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.
2.
Содержание ходатайства о переводе земель из одной категории в другую и состав
прилагаемых к нему документов устанавливаются:
Федеральным законом от
21 июля 2005 г. N
111-ФЗ в пункт 1 части 2 статьи 2 настоящего Федерального закона внесены
изменения
1)
органами государственной власти субъектов Российской Федерации в отношении
земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земель, находящихся в
собственности Российской Федерации;
Федеральным законом от
23 июля 2008 г. N
160-ФЗ в пункт 2 части 2 статьи 2 настоящего Федерального закона внесены
изменения, вступающие в силу с 1 января 2009 г.
2)
уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом
исполнительной власти в отношении иных земель.
3.
В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в
другую указываются:
1)
кадастровый номер земельного участка;
2)
категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория
земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
3)
обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в
другую;
4)
права на земельный участок.
Федеральным законом от
13 мая 2008 г. N
66-ФЗ в пункт 1 части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона внесены изменения.
Изменение вступает в силу со дня официального опубликования Федерального закона
N
66-ФЗ.
4. К ходатайству о переводе земельных участков из
состава земель одной категории в другую прилагаются:
1)
выписка из государственного кадастра недвижимости относительно сведений о
земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую
предполагается осуществить;
2)
копии документов, удостоверяющих личность заявителя – физического лица, либо
выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или
выписка из единого государственного реестра юридических лиц;
3)
выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и
сделок с ним о правах на земельный участок, перевод которого из состава земель
одной категории в другую предполагается осуществить;
4)
заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее
проведение предусмотрено федеральными законами;
5)
согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава
земель одной категории в другую;
Федеральным законом от
4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ
в пункт 6 части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона внесены изменения
6)
расчеты потерь сельскохозяйственного производства.
Федеральным законом от
18 декабря 2006 г. N
232-ФЗ в часть 5 статьи 2 настоящего Федерального закона внесены изменения
5.
Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления
ходатайствуют о переводе земельных участков из состава земель одной категории в
другую без согласия правообладателей земельных участков в случаях перевода
земельных участков из состава земель одной категории в другую для создания
особо охраняемых природных территорий без изъятия земельных участков у их
правообладателей либо в связи с установлением или изменением черты населенных
пунктов.
Интересы государства
Решение о переводе лесных земель в нелесные в лесах первой группы может быть принято только на общегосударственном уровне Правительством РФ, в то время как в иных случаях подобные полномочия переданы субъектам РФ.
Именно Правительство РФ, руководствуясь общенациональными интересами, обязано решать, не нанесет ли в данном случае изъятие земель в лесах первой группы ущерба интересам государства и общества. Гарантией объективности такого решения должны служить: процедура экологической экспертизы, установленная Федеральным законом “Об экологической экспертизе”, и процедура получения согласия ряда федеральных ведомств. В случае отрицательного заключения экологической экспертизы или при отсутствии заключения Правительство РФ не имеет права принимать какие-либо решения по данному вопросу. Это же касается и согласия федеральных ведомств.
Кроме того, предусмотрено, что при переводе лесных земель в нелесные одновременно устанавливаются условия изъятия и предоставления земельного участка, а также определяется плата за перевод лесных земель в нелесные, равная размерам убытков.
Таким образом, действующие правовые нормы демонстрируют заботу государства о сохранении особо ценных лесов первой группы.
Однако можно ли считать вопрос решенным? Анализ судебной практики по переводу земель лесного фонда в нелесные земли показывает, что распоряжения Правительства РФ по вопросам перевода лесных земель в нелесные принимаются в большинстве случаев уже после того, как рассматриваемые земельные участки переданы в пользование. Иными словами, они уже освоены, ненужный лес вырублен и на них уже определенное время ведется хозяйственная деятельность.
В апреле 1997 года в ВС РФ слушалось дело по жалобе общественных организаций и граждан против Правительства РФ. Истцы требовали признать недействительными двенадцать распоряжений Правительства РФ о переводе лесных земель в нелесные в лесах первой группы, принятых в промежутке с января 1996 года до января 1997 года. В качестве основного аргумента заявители выдвигали в адрес Правительства РФ обвинение в том, что упомянутые распоряжения были приняты без проведения экологической экспертизы. Кроме того, они уверяли, что практика перевода лесных земель в нелесные приводит к уничтожению особо ценных российских лесов.
Жалоба была удовлетворена, распоряжения Правительства РФ признаны недействительными.
Такое решение подразумевает вполне определенные юридические последствия. Отмена распоряжений Правительства РФ означает, что эти земельные участки должны быть возвращены в лесной фонд в пригодном для их использования состоянии. Следовательно, признание недействительными всех решений, если таковые были, государственных и муниципальных органов о предоставлении земель, их приватизации и регистрации влечет обязанность пользователей вернуть земли, не предоставляя им права на компенсацию.
Перечень разновидностей
Каждому земельному наделу может быть присвоено несколько видов возможного использования:
- Основной – определяется градостроительным регламентом, является главным ВРИ для участка.
- Условно-разрешенный – дополнительный вид, может быть добавлен по инициативе владельца, но таковое добавление необходимо согласовать в Комиссии по землепользованию.
- Вспомогательный – присваивается по умолчанию совместно с любым из вышеперечисленных видов.
Основной
Основой определения возможного использования земель является градостроительный регламент. Здесь указаны виды для каждой зоны, находящейся в ведомстве муниципального образования.
До 2020 года не было строгой регламентации основных ВРИ. С 2015 года, после принятия нового классификатора, основные виды возможного использования могут быть выбраны только из данного классификатора.
Местные органы власти могут дать владельцу участка несколько вариантов основных видов на выбор. При этом владелец может в любой момент поменять свое решение и изменить основной ВРИ в заявительном порядке, дополнительно согласовывать изменения не нужно.
Условно-разрешенный
Данный вид не имеет такой жесткой регламентации, как основной. Местными властями может быть составлен собственный классификатор разрешенных видов.
По умолчанию, земельный надел обладает только основным и вспомогательным видом. Условно-разрешенный может быть добавлен по инициативе владельца надела.
Для этого ему необходимо пройти согласование через публичные слушания, к которым привлекаются все заинтересованные лица: владелец надела, его соседи, местные чиновники и т.д.
Указанный ВРИ имеет ту же силу, что и основной. Так, с его помощью на участке, предназначенном под ИЖС, можно построить магазин, кафе и т.д.
Вспомогательный
Вспомогательный ВРИ (один или несколько) всегда идет совместно с основным и разрешенным. Например, для ИЖС вспомогательным видом может быть строительство бытовых построек, строительство хозяйственных построек и т.д.
Владелец надела вправе использовать любой вспомогательный вид, определенный местным градостроительным регламентом. Дополнительного согласования на использование вспомогательного ВРИ не требуется.
Состав ЗНП
Земельные участки поселений
Основные территории, входящие в состав ЗНП, относятся к землям поселений. Это более узкое понятие в сравнении с категорией земель и включается в указанную категорию. Также оно выступает видом разрешённого использования (ВРИ) и распространяется:
- на участки, предусмотренные для расположения жилых домов;
- участки, где строительство жилых зданий ведётся или только планируется.
В соответствии с Градостроительным кодексом, земли поселений делятся на соответствующие территориальные зоны, допускающие возведение домов разной этажности. Малоэтажные здания, менее трёх этажей, предусмотренные для проживания одной семьи и не допускающие разделения на квартиры, возводятся в пределах территорий, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство.
Что входит в понятие ЗНП?
Это место заселения застроенного земельного массива, имеющее разновидность сельского или городского типов поселений. Является административной единицей. Управляется органами местного самоуправления и входит в состав государственной системы. Ими могут являться:
- города и городские округа;
- посёлки, сёла, деревни и т.п.
Отделяется от прочей территории муниципальных земель границами, которые установлены соответствующими законодательными актами и внесены в Государственный кадастр недвижимости согласно нормам г. Территория поселений, в том числе городская, считается действительной только внутри установленных границ, что дано в положении п.1 статьи 83 ЗК РФ, а установление состава земель этой категории рассматривается в .
Статья 83 ЗК РФ. Понятие земель населенных пунктов и понятие границ населенных пунктов
- Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.
- Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Границы городских, сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам.
Здесь располагаются различные фрагменты инфраструктуры поселения, требующиеся для организации, функционирования и жизнеобеспечения этой системы. Разное функциональное назначение зон города соответствует различным способам их размещения на всей его площади.
Справка: Допустимо использовать сочетание нескольких зон в одном комплексе, когда несколько их видов служат одному целевому назначению.
Зонирование территории — что это такое?
Это разбивка площади расположения населённого пункта на зоны по признаку их функциональности. Порядок территориального зонирования определяется на основании соответствующего правового режима, регулирующего использование:
- поверхности земли;
- расположение надземных объектов;
- расположение подземных объектов.
Зонирование предусматривает совокупное использование участка вместе с наземными и подземными коммуникациями по типовым правилам, предусмотренным для всех видов поселений. На основании зонирования территории города выделяются кварталы и зоны:
- жилые;
- административные;
- общественно деловые или бизнес кварталы;
- инженерных и транспортных инфраструктур;
- для сельскохозяйственного использования;
- специального назначения;
- зелёные зоны, культурно-исторические и иные рекреационные места.
Их перечень дан в п.1 . Кварталы располагаются в центе городского поселения, по окраинам зонирование ограничивается без квартальным разделением, ориентируясь на целевое назначение зон. Сельское поселение тоже разделяется на зоны без определения кварталов.
Целевое назначение
Независимо от разнообразия зон, включённых в административную единицу, они все ориентированы исключительно на сохранение и развитие поселения, и могут служить только целям, связанным с организацией проживания и получения необходимых услуг гражданами населённого пункта.
Справка. То есть – это застройка городских и сельских населённых пунктов в соответствии с потребностями их населения, соответствующая нормативам Градостроительного кодекса РФ и видам разрешённого использования.
