Что это такое?
Уточнение контура надела заключается в документировании отклонений полученных данных от тех, которые содержатся в составленном ранее межевом плане.
Фактически смена границ может заключаться в таких действиях:
- Изменение конфигурации контурной линии, определяющей область земли при сохранении значения первоначальной площади.В такой ситуации при внесении данных часть площади в определенном месте образованной фигуры уменьшается, в другом – увеличивается, и в общем величина остается идентичной той, что указана в кадастровом паспорте.Параллельно с этим отсутствие процедуры затрагивания значения площади может заключаться в том, что фактически площадь остается той же, а изменяться будут только данные в межевом плане, который по ряду причин содержит ошибочную информацию;
- Изменение межи с одновременным уточнением значений его площади. В такой ситуации могут исправляться имеющиеся ошибки кадастрового учета или проводиться изменения межи непосредственно на местности при одновременном добавлении бесхозной территории в качестве «прирезки» в допустимом Земельным кодексом размерах.
Ошибки в кадастре
Иногда, при оформлении кадастрового номера, допускаются ошибки, случайные или намеренные, такие как самовольное расширение соседом своих границ. Такие ошибки нужно незамедлительно исправлять, чтобы в дальнейшем, при продаже или сдаче земли, избежать спорных вопросов.
Некорректно внесенные данные могут быть:
- техническими;
- кадастровыми.
Первые возникают по вине специалиста кадастровой палаты, при опечатках, неправильном введении фамилии, цифрах и т.д. Вторые – это изначально неверно поданные данные, что является неправомерным действием.
Технические ошибки
Устраняются самими специалистами при обнаружении, или по просьбе заявителя, которому необходимо написать соответствующие заявления в кадастровую палату и МФЦ, указав в них:
- Фамилию, имя и отчество владельца, а также его реквизиты: паспортные данные, адреса, телефоны;
- Если заявитель обращается за исправлениями не лично, то тогда необходимы и данные о его представителе;
- Заполняется таблица, в которой, в первой графе указывается название объекта и указана ошибка. Во второй — подробно расписывается сама проблема, а в последней – правильный вариант исхода дела.
Вместе с заявлением, передается документ с достоверными сведениями. Сделать это можно лично или отправив бумаги по почте или через интернет-ресурсы.
В течение 5-ти дней Кадастровая палата рассматривает и изучает заявление и, на основании анализа данных, дает ответ, будет ли проведена корректировка документации.
При положительном решении, владелец получит новый паспорт на землю. В противном случае, ему представится исчерпывающая информация об отказе. Причиной тому может быть:
- Неверно заполоненное заявление или отсутствие подтверждения проблемы;
- Отсутствие ошибки, возможно в кадастровой палате и так хранятся верные сведения;
- Причиной отказа может послужить выявление не технической ошибки.
Кадастровые ошибки
Такие исправить гораздо сложнее, чем технические. Процесс проверки подлинности сведений и доказательства правоты истца может занять довольно длительное время.
К подобным ошибкам относятся:
- Неправильно проведенные межевания;
- Неверно указанные адреса;
- Проблемы с документами, устанавливающими тип и категорию земельного участка.
- Нарушения, связанные со строительством дома.
Для исправления этих ошибок, как и в предыдущем варианте, следует подать в регпалату или МФЦ заявление и приложенный документ с правильными сведениями.
Бывают случаи, когда бумаги приложить невозможно, так как, ошибка допущена в стенах Кадастровой палаты или спор возник из-за определения координат. В этой ситуации, для начала, необходимо обратиться в суд. И только по его решению возможно получить новый кадастровый паспорт.
Внесение изменений в реестр обычно происходит в течение 10 дней. Заметить ошибку могут и сами сотрудники палаты. Тогда они устраняют ее самостоятельно, а владельцу и госоргану только передают соответствующие постановления о необходимости устранить неточность.
Что будет, если земельный участок без межевания? Чем рискует его владелец?
На данный момент закон не предусматривает для владельца такого участка никаких санкций — т. е. межевание пока остается процедурой исключительно добровольной.
Но в то же время нельзя утверждать, что без межевания землевладельцу абсолютно не грозят неприятности. Вот лишь некоторые из возможных проблем:
– Конфликт с соседями из-за границ, который в итоге может привести к денежным взысканиям с собственника.
Ведь если сосед докажет, что забор вышел за пределы вашего участка и зашел на его землю, суд взыщет с вас плату за пользование его землей.
Такие прецеденты уже имеются в судебной практике (например, решение Качканарского горсуда Свердловской области по делу № 2-294/2018);
– Штрафы со стороны контролирующих органов. Пользуясь участком без межевания, легко выйти за его пределы — а это уже расценивается как самовольный захват земли (штраф от 1% до 1,5% кадастровой стоимости земли, но не менее 5 000 рублей — ст. 7.1 КоАП РФ);
– Риск срыва сделки по продаже участка
Сейчас при покупке участка люди все чаще обращают внимание на то, определены ли у него границы официально. Немногие захотят покупать «кота в мешке», а потому скорее предпочтут участок с межеванием
Поэтому межевание — дело хоть и добровольное, но все-таки очень желательное.
Шаг №1 — Собрать документы
- Правоподтверждающий документы на земельный участок;
Это может быть свидетельство о регистрации права собственности, выписка из ЕГРН (), договор купли-продажи участка или дома на нем, договор/государственный акт/свидетельство бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, различные акты на предоставление участка или предварительного согласования предоставления, договор аренды, договор о праве застройки, решение суда о предоставлении участка или признания права собственности. В общем, любой документ, доказывающий право собственности или пользования.
Образцы документов
(горизонтальная прокрутка)
- План участка, который подтверждает его местоположение, границы и площадь при его образовании.
Обычно это план-схема участка как приложение к договору/свидетельству/акту, утвержденные схемы расположения/распределения участков, схема расположения участка на кадастром плане территории при решении муниципалитета о предварительном согласовании или предоставлении, проекты границ, планы землепользования, материалы инвентаризации, постановление о юридическом закреплении и т.п. Если участок выдан на основании решения суда о признании права собственности на участок в границах, то это будет ситуационный план участка.
Обычно в плане отображаются границы участка, его ширина/длина, иногда частично границы и описание соседних участков. Лучше всего, когда указаны координаты границ участка (поворотных точек) — x, y и дирекционный угол. Но это редкость, потому что до 1998 года такие данные были засекречены. То есть графы координат есть, но они не заполнены.
Образцы планов
(горизонтальная прокрутка)
Если нет плана участок, запросите сведения из ГФДЗ
Если на руках нет плана или он есть, но не «понравился» кадастровому инженеру (это я забегаю вперед), стоит запросить сведения в Государственном фонде данных. Лично я всегда советую запрашивать эти сведения — лишним это не будет.
ГФДЗ — это архив различных документов на земельные участки, которые изготавливаются при проведении землеустройства (ст. 24 Федерального закона о землеустройстве). Официальное название — Государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства.
В фонде могут быть содержаться копии документов, которые подтверждают права на участок + различные планы/схемы его расположения. Этими документами могут быть: экземпляры свидетельств о правах на участки, выданные до 2000 года; материалы инвентаризации или перерегистрации участков; землеустроительные дела по межеванию участков до 1 марта 2008 года и т.д.
Куда обращаться и как запросить
Сведения из ГФДЗ предоставляют в местных отделах Росреестра, но не все оказывают данную услугу, а какой-то определенный. Лучше позвоните по справочному номеру Росреестра 8 (800) 100-34-34 и уточните адрес нужного отдела. Также можно позвонить любому местному кадастровому инженеру и спросить у него, ведь в дальнейшем все равно к нему нужно обращаться для межевания ().
Владельцам/пользователям участка нужно подать два заявления в архив Росреестра — на предоставление графического материала на участок и материала инвентаризации. Форму и образец выдаст сотрудник. Можете скачать форму заявления и ознакомиться. К заявлению приложить копию паспорта и .
В графическом материале на участок отображается его , ширина/длина, может границы и описание соседних участков. В материале инвентаризации отображается план всего массива. Иногда в этих документах даже есть координаты границ.
Сотрудник заберет заявление и выдаст расписку/опись. Остается только ждать. Согласно приказу Минэкономразвития РФ от 14 ноября 2006 г. № 376, документы со сведениями из ГФДЗ предоставляются в течение 3 рабочих дней (при личном обращении). На практике бывают задержки. Чтобы забрать документы, в назначенный день отдайте ранее выданную расписку/опись и покажите паспорт.
Далее можно переходить к шагу №2 с проведением межевания. Если же на участок нет ни плана, ни сведений из ГФДЗ, то для установления границ придется обращаться в суд. По-другому никак. Я скоро напишу отдельную инструкцию по данной ситуации.
Не хотите дорогу на месте своего участка – выбирайте тот, границы которого определены
7 августа 2020 г. Росреестр разместил на своем сайте обращение. Он призвал правообладателей уточнить границы ранее учтенных земельных участков и в случае необходимости зарегистрировать права на них в связи со вступлением в силу Закона о магистральной инфраструктуре1. Этот закон предусматривает возможность выдачи разрешения на строительство объектов транспортной инфраструктуры без оформления прав на земельные участки при условии, что такие участки находятся в публичной собственности и не обременены правами третьих лиц. Если в ЕГРН нет точных сведений о местоположении границ участка и права на него не зарегистрированы (возникли до 1998 г.), его правообладатель может столкнуться с тем, что на участке начато строительство объектов транспортной инфраструктуры, поскольку он ошибочно воспринят как свободный. В связи с этим Росреестр рекомендовал правообладателям узнать о наличии границ на местности по кадастровому номеру участка на публичной кадастровой карте ведомства и при необходимости обеспечить уточнение границ земельного участка с привлечением кадастрового инженера. В настоящее время в ЕГРН содержатся сведения о 24 млн земельных участков, не имеющих точного описания границ. Есть участки, которые еще не внесены в ЕГРН, – кадастровый номер у них отсутствует. Попробуем разобраться в этой ситуации.
Во-первых, в собственности граждан до сих пор имеются участки, права на которые не зарегистрированы. Но поскольку приобрести участок до регистрации прав на него никто не может, проблемы с ним могут возникнуть только у его собственника. Для потенциальных покупателей он угрозы не представляет, поскольку при желании продать такой участок его собственник должен будет зарегистрировать права на него, а это возможно только при постановке его на кадастровый учет и определении его границ по результатам межевания.
Во-вторых, имеются земельные участки, права на которые зарегистрированы, но они не проходили кадастровый учет, даже упрощенный, без межевания. Такие участки оборотоспособны, но приобретать их до постановки на кадастровый учет и определения границ опасно, поскольку защитить свои права потом будет чрезвычайно сложно. Вполне возможно, что, по данным реестра, на месте этих участков уже располагаются другие земельные участки. Однако таких на рынке не так уж много.
В-третьих, начиная с 2006 г. в рамках «дачной амнистии» граждане, которым земельные участки были предоставлены для непредпринимательских целей до введения в действие Земельного кодекса РФ в октябре 2001 г., получили возможность ставить их на кадастровый учет и регистрировать права на них без процедуры межевания, т.е. без определения границ на местности. В дальнейшем с принятием Закона «О государственном кадастре недвижимости»2 такие участки были отнесены к ранее учтенным земельным участкам. В ст. 45 этого закона было указано, что граждане, которым земельные участки предоставлены для непредпринимательских целей до вступления его в силу, т.е. до 1 марта 2008 г., могут поставить их на кадастровый учет и зарегистрировать права на них без определения границ на местности. В кадастровом паспорте таких участков имеется фраза – «границы земельного участка в системе геодезических координат не определены». Эти участки также оборотоспособны и широко представлены на земельном рынке. Однако некоторые нотариальные палаты не рекомендуют своим нотариусам оформлять сделки с ними, видимо, понимая, какие риски связаны с их приобретением. Но нотариальное оформление подобных сделок не является обязательным.
Корректировка параметров – пошаговая инструкция
Устранение ошибок выполненных при регистрации доступно выполнить в два варианта:
- По заявлению собственника без суда – для этого необходимо пригласить кадастрового инженера для формирования нового точного плана межевания и направить данные в ОКУ;
- Или же орган самостоятельно выявляет ошибки и тогда выполняет исправления лично, после чего уведомляет всех собственников, которых коснулись изменения.
Важно: изменения по решению государственного регистратора на основании полученных данных от собственников выполняются в течение 5 рабочих дней.
Коррекция технической ошибки в кадастровой документации выполняется в 3 дня с момента ее обнаружения или выявления собственником.
Важно: если такие изменения касаются личности собственника, то они возможны только в судебном порядке
Написание заявления
При этом заявление в данном случае составляется согласно форме установленной Приказом No920 Минэкономразвития РФ.
Форму заявления об исправлении технической ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости можно скачать ниже бесплатно.
Заявления об исправлении технической ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости..
Документы
Необходимы для обоснования ошибки, в данном случае это заключение кадастрового инженера, который в ходе уточнения положения границ фиксирует наличие ошибки.
Этот факт и вносится в заключение.
Акт согласования
Документ необходим для письменного фиксирования согласия соседей на корректировку границ.
В него необходимо внести перечень соседей, изменения которых коснуться и новые координаты границ.
Обращение в орган
С начала 2017 года необходимость обращаться в ЕГРП при изменении данных ГКН отпала, теперь все централизовано и происходит посредством одной инстанции – Единого государственного реестра.
Определение кадастровой ошибки по закону. Фото: cf.ppt-online.org
Как проверить квалификацию инженера?
Крайне важно, чтобы прибывший на место специалист был достаточно опытным, квалифицированным, нес ответственность за свою работу, и не исчез сразу после предоставления услуг. Иначе, в случае ошибки в документах, вам придется вызывать другого исполнителя и заново нести расходы на оплату его труда
С 1 июля 2020 года вступили в силу новые положения закона, которые ужесточают требования к геодезистам. Кроме обязательного профильного образования и минимум двухлетней стажировки, они должны вступить в саморегулируемую организацию (СРО). Эта организация контролирует деятельность всех зарегистрированных сотрудников и, в случае обнаружения недочетов и ошибок, исправляет их.
Проверить квалификацию инженера может каждый желающий. Для этого необходимо на сайте Росреестра во вкладке «Реестр кадастровых инженеров», ввести данные о специалисте (ФИО), после чего высветится подробная информация о нем, включая аттестацию и результаты профессиональной деятельности.
Что стоит запомнить
При покупке земельного участка нужно быть внимательным с документацией. Если собственник говорит, что не знает координат или забыл уникальный номер, то, скорее всего, участок не был зарегистрирован. Возможно, вы столкнулись с мошенниками, которые присваивают чужие земли с целью перепродажи. На таких граждан часто насылают проверки для выявления нарушений.
Нет одинаковых номеров. Конкретное число присваивается только одному наделу.
Земельные участки на карте находятся в точной очередности. Фиксируются границы. Можно увидеть картинку, схожую с реальностью. Все объекты строительства видны на онлайн карте. Следует учесть, что строения изображены в соответственном масштабе.
- https://geostart.ru/post/595
- https://egrn365.ru/articles/koordinaty_zemelnogo_uchastka_po_kadastrovomu_nomeru/
- https://EGRNka.ru/info/koordinaty-uchastka-po-kadastrovomu-nomeru/
- https://zen.yandex.ru/media/id/5ac7745ff0317313f624d070/kak-uznat-kadastrovye-granicy-uchastka-tochno-5f9c956fb09e797ceb405dec
- https://kadastrmap.com/kadastr/kadastrovye-koordinaty/
- https://egrp365.ru/map/
- https://ZaZemlyu.ru/kadastr/opredelenie-koordinat-po-nomeru.html
Как правильно рассчитать. Используемые формулы
Расчет погрешностей при межевании предполагает использование специальных формул. Геодезисты могут использовать один или несколько расчетных вариантов. Рассмотрим их подробнее.
Среднеквадратичный расчет:
, где:
- М t — средние показатели КП местоположения характерной отметки относительно ближайшего пункта опорной межевой сети;
- m0- среднее погрешности значение дислокации точки съемочного обоснования в соотношении с ближайшими пунктами опорной межевой сети;
- m1 — средние интервалы КН местонахождения ХТ относительно места съемочного обоснования, с которого производилось ее выделение.
Метод допустимой площади: ∆Р*Mt*√P, где
- ∆Р (дельта Р) является разницей между найденной площадью ЗУ (Р измеряют в кв. метрах) и площадью ЗУ из правоустанавливающих документов или бумаг, удостоверяющих право на конкретный участок земли (∆Р, выражается в кв. метрах);
- Mt обозначение квадратической ошибки нахождения межевого знака, то есть значение погрешности, для той или иной категории (выражена в метрах);
- Р — это площадь ЗУ.
Что делать если координаты участка не установлены?
Если сведений о действующих границах нет, необходимо воспользоваться последним пунктом предыдущего списка и пригласить инженера для обмера участка.
Процесс установления границ проходит в несколько этапов:
- Для межевания приглашается специалист и заключается договор с соответствующей компанией, оказывающей услуги по геодезическим работам;
- С соседями согласовывается раздел земель и подписывается акт согласования. Если отношения с соседями налажены, и по территории расположен совместный забор – проблем не возникнет. Однако, так часто бывает, что между владельцами соседних участков имеются серьезные разногласия. В этом случае, придется оформлять границы и координаты через в суд, где доказывать свою правоту;
- По приезду инженера, для обмера, заводится дело о межевании в двух копиях, один из документов направляется в кадастровую палату, а другой сохраняется у собственника. Геодезист проводит весь комплекс измерений и привязку участка к координатам;
- Далее необходимо обратиться в регпалату с письменным заявлением, приложенными документами и ожидать получения новых бумаг.
В лучшем варианте исхода дела, вся процедура займет не более 1-1,5 месяцев. Если же согласование с соседями не достигнуто, дело может затянуться на месяцы, а то и годы.
