Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно?
По окончании переоценки ЗУ комиссией государственного кадастра недвижимости рекомендуется зарегистрироваться на официальном сайте ФС кадастра и картографии (http://www.rosreestr.ru/), чтобы узнать текущую стоимость участка. Именно по этому адресу каждый собственник земли может ознакомиться со всеми сведениями по проведенной переоценке. Если было выявлено неправомерное увеличение кадастровой цены участка, то владелец ЗУ обязан лично обратиться в местное отделение службы, имея при себе следующий пакет документов:
- Удостоверение личности;
- Кадастровый паспорт на ЗУ;
- Свидетельство, подтверждающее право собственности.
Затем следует составить заявление и запросить выписку из учетных записей, подтверждающую установленную стоимость.
Вместе с полученным документом, заявлением и всеми необходимыми бумагами владелец земли должен обратиться к независимым оценочным экспертам. Запрос на повторную переоценку ЗУ может быть принят, если предполагаемая стоимость участка не превышает 30% от установленной ГКН. Для этого вполне будет достаточно единственного заключения от независимого оценщика.
Однако если будет наблюдаться превышение нормативной разницы, то собственнику земли необходимо иметь квалифицированный ответ от нескольких экспертов, состоящих в группе саморегулируемой организации оценщиков.
Самый распространенный способ уменьшения стоимости земельного участка называется административным. Он осуществляется в Росреестре специализированной комиссией, которая рассматривает поданные владельцем земли заявление, бумаги на право собственности, техническую документацию и заключение от эксперта.
Составьте заявление, чтобы оспорить кадастровую стоимость земельного участка
Заявление на повторную переоценку ЗУ заполняется по установленному образцу, который для каждого региона имеет свои особенности, и должно быть направлено в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра с указанием области. Все необходимые сведения легко можно найти по вышеуказанной . Дополнительно в заявлении обязательно следует указать личные данные собственника земли:
- ФИО;
- Домашний адрес;
- Номер телефон;
- Электронный адрес.
Основное содержание заявления должно состоять из указания причины обращения (уменьшение кадастровой стоимости земельного участка) и на основании чего собственник земли желает внести изменения в учетные данные.
Сроки рассмотрения заявления
С момента подачи письменной просьбы обычно проходит 7 дней, после чего оглашается решение о принятии или отказе в обработке запроса. В случае положительного ответа дальнейшее рассмотрение будет длиться до 1 месяца, по окончании которого в течение 3 дней заявителю будет объявлено о принятом решении.
Если заявление не было принято в обработку или решение оказалось не в пользу владельца ЗУ, то на протяжении 10 дней существует возможность опротестовать отказ в процессе судебного разбирательства.
Еще один метод урегулирования вопроса по уменьшению стоимости участка — обращение в арбитражный суд. Для этого владелец ЗУ должен подать иск в тот район, где находится его земельная собственность.
Снижение кадастровой стоимости, не связанное с оспариванием результатов кадастровой оценки
В ряде случаев оптимизация кадастровой стоимости земельного участка может быть осуществлена без оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.
Так, кадастровая стоимость земельного участка может быть снижена путем изменения вида разрешенного использования (ВРИ) участка на более «дешевый» с точки зрения его кадастровой оценки.
ВРИ земельного участка – один из основных параметров, от которого зависит величина кадастровой стоимости. При этом «разброс» между отдельными видами использования (например, между участками производственного назначения и участками под торговлю или офисы) может быть весьма значительным. Изменение ВРИ участка в судебном или внесудебном порядке путем его приведения в соответствие с действительным видом использования участка может позволить значительно снизить кадастровую стоимость.
Так, к примеру, достаточно часто участкам производственного назначения, на которых имеются отдельные объекты административного назначения (корпуса для руководства и бухгалтерии предприятия и пр.) устанавливается ВРИ «для офисных объектов», что в разы увеличивает кадастровую стоимость участков и размер зависящей от нее арендной платы или земельного налога.
В подобных случаях изменение ВРИ земельного участка является наиболее эффективным способом снижения кадастровой стоимости земельного участка и оптимизации земельных и имущественных платежей в бюджет.
В тех случаях, когда на земельном участке расположены объекты различного назначения (например, торговые и производственные площади) или застроена только часть участка, целесообразно проработать вопрос раздела участка. Это может позволить выделить часть его площади под более «дешевый» вид использования и, таким образом, снизить кадастровую стоимость и зависящие от нее платежи (аренда, земельный налог и т. д.), а также вывести часть объектов из-под налога на имущество, рассчитываемого от кадастровой стоимости.
Как вариант, если Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) относят к основным ВРИ участка те же офисы и производственные площади, а офисами застроена только часть участка, незастроенный участок можно выделить и установить для него ВРИ «для производства». В зависимости от площади выделенной части экономия на земельных платежах может составить до 50 более процентов.
Комплексный подход к вопросам землепользования, который применяют в своей работе юристы «Два М», позволяет выработать эффективный правовой механизм для минимизации кадастровой стоимости земельного участка и зависящих от нее платежей в бюджет за землю и недвижимость.
Для получения коммерческого предложения по снижению кадастровой стоимости оставьте заявку с указанием кадастрового номера земельного участка.
Причины завышения
Этот показатель утверждается нормативным актом органа местного самоуправления. В нем же устанавливается и понижающий коэффициент, который применяется к земельным участкам с обременением, так как они частично теряют свою ценность для правообладателя.
Главной причиной превышения этого показателя является кадастровая или техническая ошибка, в результате которой в документы вносятся неверные сведения о виде разрешенного использования или завышается удельный показатель цены для конкретной местности. Например, к земельному участку, предоставленному для ИЖС применяется ставка как для объекта с разрешенным использованием «для размещения офисов», а стоимостная разница может быть колоссальной. Или проводится обобщающая оценка, которая не учитывает индивидуальные особенности объекта.
Эту ошибку легко установить. Сравните данные, указанные в выписке из ЕГРН с нормативным актом, устанавливающим удельный показатель стоимости в вашем регионе. Несоответствие этих данных и приводит к неправомерному увеличению цены. То есть оспаривание стоимости земли по кадастру заключается в исправлении ранее допущенных ошибок.
Как подготовить заявление в суд об оспаривании кадастровой стоимости?
 |
| Скачать форму заявления |
В постановлении от 28 июня 2011 г. № 913/11 Президиум ВАС РФ указал, что требование об изменении стоимости участка, внесенной в государственный кадастр, на рыночную стоимость должно рассматриваться по правилам искового производства. То есть заявителю следует подать иск об установлении рыночной стоимости в качестве кадастровой, а не заявление о признании недействительным того документа, которым утверждены итоги кадастровой оценки.
Однако этот вывод Президиума ВАС фактически утрачивает свое значение с 15.09.2015, то есть дня начала действия Кодекса административного судопроизводства РФ. Глава 25 указанного кодекса специально посвящена рассмотрению дел об оспаривании кадастровой стоимости, и с момента вступления его в силу для оспаривания кадастровой стоимости следует подавать административное исковое заявление.
Помимо сведений, отражаемых в любом административном заявлении и перечисленных в ст. 125 КАС РФ, в заявлении по делам такого рода нужно указать, каким конкретно образом результаты государственной кадастровой оценки привели к нарушению прав истца. К примеру, можно сравнить расчеты земельного налога на основе кадастровой и рыночной стоимостей, и указать сумму излишне начисленного налога при его расчете исходя из кадастровой стоимости.
К заявлению следует приложить определенный пакет документов, включающий:
- нотариально удостоверенные документы, подтверждающие права на землю;
- кадастровую справку о стоимости земли;
- письменные доказательства нарушения прав заявителя (например, квитанцию об уплате земельного налога, исчисленного на основе кадастровой стоимости, превышающей рыночную);
- решение комиссии при Росреестре (для организаций — обязательно, для граждан — при наличии);
- документ об уплате госпошлины (для физических лиц — 300 руб., для юридических — 6000 руб.);
- отчет независимого эксперта, положительное заключение СРО на него и иные доказательства, подтверждающие позицию истца.
Кроме того, административный истец должен подготовить копии заявления и приложений к нему для другой стороны спора. Он может либо направить их ответчику самостоятельно (и представить в суд доказательства вручения), либо представить их в суд вместе с заявлением (в этом случае суд направляет их ответчику).
В каких случаях оспаривание кадастровой стоимости целесообразно?
Несмотря на постоянное совершенствование методов государственной кадастровой оценки, проблема завышенной кадастровой стоимости остается по-прежнему актуальной.
Любой массовый метод предполагает наличие неточностей. При этом законодатели осознают, что при общем подходе невозможно точечно учитывать все нюансы и допускают возможность обжалования кадастровой оценки.
Бывает и так, что отклонение от рыночной стоимости несущественно. В таком случае снижение кадастровой стоимости невыгодно самому собственнику: придется пройти многоступенчатую процедуру и понести большие издержки, которые в результате не окупятся.
Время перемен: новые законы
2022 год стал переходным в сфере кадастровой оценки недвижимости – новые законы вступали в силу один за другим.
Прежде всего правительство установило единую периодичность проведения государственной кадастровой оценки: 4 года по всей России и 2 года в городах федерального значения по решению местного управления.
К тому же, обязало все без ограничения регионы провести оценку кадастровой стоимости земельных участковв 2022 году, а также зданий, помещений, сооружений, машиномест в 2023 году.
Ужесточение санкций во второй половине 2022 года могло бы повлиять на рост кадастровой стоимости. В свою очередь, это повлекло бы за собой дополнительную налоговую нагрузку на собственников недвижимости.
Чтобы поддержать граждан и предпринимателей в сложных условиях правительство экстренно выпустило еще один закон, который «фиксирует» кадастровую стоимость на уровне 2022 года. Таким образом, в 2023 году налог на имущество по кадастровой стоимости будет платиться исходя из показателей 2022 года. Исключение составляют ситуации, когда показатель вырос из-за изменений характеристик здания.
Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно?
По окончании переоценки ЗУ комиссией государственного кадастра недвижимости рекомендуется зарегистрироваться на официальном сайте ФС кадастра и картографии (http://www.rosreestr.ru/), чтобы узнать текущую стоимость участка. Именно по этому адресу каждый собственник земли может ознакомиться со всеми сведениями по проведенной переоценке. Если было выявлено неправомерное увеличение кадастровой цены участка, то владелец ЗУ обязан лично обратиться в местное отделение службы, имея при себе следующий пакет документов:
- Удостоверение личности;
- Кадастровый паспорт на ЗУ;
- Свидетельство, подтверждающее право собственности.
Затем следует составить заявление и запросить выписку из учетных записей, подтверждающую установленную стоимость.
Вместе с полученным документом, заявлением и всеми необходимыми бумагами владелец земли должен обратиться к независимым оценочным экспертам. Запрос на повторную переоценку ЗУ может быть принят, если предполагаемая стоимость участка не превышает 30% от установленной ГКН. Для этого вполне будет достаточно единственного заключения от независимого оценщика.
Однако если будет наблюдаться превышение нормативной разницы, то собственнику земли необходимо иметь квалифицированный ответ от нескольких экспертов, состоящих в группе саморегулируемой организации оценщиков.
Самый распространенный способ уменьшения стоимости земельного участка называется административным. Он осуществляется в Росреестре специализированной комиссией, которая рассматривает поданные владельцем земли заявление, бумаги на право собственности, техническую документацию и заключение от эксперта.
Составьте заявление, чтобы оспорить кадастровую стоимость земельного участка
Заявление на повторную переоценку ЗУ заполняется по установленному образцу, который для каждого региона имеет свои особенности, и должно быть направлено в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра с указанием области. Все необходимые сведения легко можно найти по вышеуказанной . Дополнительно в заявлении обязательно следует указать личные данные собственника земли:
- ФИО;
- Домашний адрес;
- Номер телефон;
- Электронный адрес.
Основное содержание заявления должно состоять из указания причины обращения (уменьшение кадастровой стоимости земельного участка) и на основании чего собственник земли желает внести изменения в учетные данные.
Сроки рассмотрения заявления
С момента подачи письменной просьбы обычно проходит 7 дней, после чего оглашается решение о принятии или отказе в обработке запроса. В случае положительного ответа дальнейшее рассмотрение будет длиться до 1 месяца, по окончании которого в течение 3 дней заявителю будет объявлено о принятом решении.
Если заявление не было принято в обработку или решение оказалось не в пользу владельца ЗУ, то на протяжении 10 дней существует возможность опротестовать отказ в процессе судебного разбирательства.
Еще один метод урегулирования вопроса по уменьшению стоимости участка — обращение в арбитражный суд. Для этого владелец ЗУ должен подать иск в тот район, где находится его земельная собственность.
Причины для оспаривания
Пользователь земли может опровергнуть установленную государством цену. Чаще всего, это делается в сторону уменьшения ее величины для:
- выплаты ежегодного налога на недвижимость в меньшем размере;
- установления более выгодной стоимости участка во время его покупки;
- снижения величины аренды и пр.
Но случаются ситуации, когда собственнику нужно наоборот, повысить кадастровую цену. Обычно это связано с:
- кредитными вопросами, когда земля выступает в качестве залога;
- судебными тяжбами, касающимися прав на землю;
- определением величины материального ущерба;
- установлением величины страховки.
Новости недвижимости:
Новости органов власти
Ликбез по недвижимости
Новости и комментарии
Основные и дополнительные сведения в ЕГРН
24.12.2022 12:11
В Едином государственном реестре недвижимости (далее-ЕГРН) содержатся сведения об объекте недвижимости, о правах и сделках, в числе которых и сведения о правообладателях.
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Строительство и Ремонт
Новости и комментарии
23.12.2022 17:05
Строительные работы в жилом спортивно-оздоровительном кластере юности и здоровья в Ростокино ведутся по графику. На объекте завершены работы нулевого цикла.
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Строительство и Ремонт
Новости и комментарии
11
ГК ФСК инвестирует в московский проект бизнес-класса
23.12.2022 16:34
ГК ФСК презентовала новый жилой дом бизнес-класса — The Lake, который будет возведен на северо-востоке Москвы, на ул. Снежная, в пешей доступности от станций метро «Ботанический сад» и «Свиблово».
Новости и комментарии
Экономика и бизнес
Банк ДОМ.РФ предоставил проектное финансирование для строительства 50 млн кв. м жилья
22.12.2022 21:03
С начала года заключено сделок проектного финансирования на сумму порядка 1,5 трлн рублей, что на 860 млрд рублей больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Новости органов власти
Ликбез по недвижимости
Новости и комментарии
Правообладателям земельных участков на заметку
22.12.2022 20:29
Государство установило в отношении земельных ресурсов охранные меры. Однако о своих обязанностях знают далеко не все собственники и иногда даже не догадываются, что нарушают закон.
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Строительство и Ремонт
Новости и комментарии
В премиальном комплексе SLAVA завершен монтаж лифтового оборудования
22.12.2022 20:01
Финский концерн KONE полностью выполнил свои обязательства поставщика. Всего в жилом комплексе SLAVA установлено 18 лифтов. Кабины рассчитаны на подъем до 1000 кг со скоростью 1,6 м/с.
Новости органов власти
Строительство и Ремонт
Новости и комментарии
22.12.2022 19:08
В столице в рамках проекта реорганизации бывшей промзоны «Октябрьское поле» построен первый объект – 25-этажный жилой дом на 312 квартир. Девелопер – «РГ-Девелопмент».
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Строительство и Ремонт
Новости и комментарии
В Алюминиевой Ассоциации спроектируют мосты для Узбекистана
22.12.2022 18:58
Об этом договорились во время ВКС-встречи представители Алюминиевой Ассоциации и AKFA Group – крупнейшего производителя и экспортера алюминиевого профиля на рынке Узбекистана.
Новости органов власти
Конференции, выставки, семинары
Новости и комментарии
22.12.2022 18:23
На площадке V Международного форума «Малоэтажная Россия 2022» 19 декабря состоялся круглый стол, посвященный обсуждению регионального опыта строительства малоэтажных зданий.
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Строительство и Ремонт
Новости и комментарии
ЖК «Катуар» – «отечественный» на 99%
22.12.2022 18:09
ЖК «Катуар» на 99% возводится из российских материалов, поэтому циклы строительства не нарушаются по причине сбоя цепочек поставок.
Услуги
Тенденции рынка, аналитика
Новости и комментарии
Итоги 2022 года на рынке аренды
22.12.2022 17:42
Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги 2022 года на рынке долгосрочной аренды и выяснили, в каких городах выгоднее аренда, а не ипотека, а также – как изменилась доходность рантье за последние три года. Тезисы.
Новости и комментарии
Экономика и бизнес
1
Банк ДОМ.РФ провёл первую сделку по покупке жилья в новостройке с оформлением e-закладной
22.12.2022 17:23
Банк ДОМ.РФ провёл первую ипотечную сделку по покупке квартиры на этапе строительства с одновременным оформлением электронной закладной.
Новости органов власти
Строительство и Ремонт
Новости и комментарии
Два жилых корпуса по программе реновации введут в Нагатинском затоне в следующем году
22.12.2022 17:07
В районе Нагатинский затон по адресу: Судостроительная улица, владение 5 в следующем году введут в эксплуатацию два жилых корпуса на 240 квартир для переселения по программе реновации.
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Новости и комментарии
Экономика и бизнес
Спрос на региональные проекты более устойчив
22.12.2022 16:55
Спрос на региональные проекты менее подвержен колебаниям рынка, в отличие от московских, такое мнение высказал главный финансовый директор ГК «КОРТРОС» Егор Косарев.
Новости органов власти
Новости и комментарии
Экономика и бизнес
Инвестора для реорганизации территории на Кусковской улице выберут на аукционе
22.12.2022 16:26
В Москве объявлен аукцион на право заключения договора о комплексном развитии неэффективно используемой территории на Кусковской улице, владение 12 на востоке столицы.
